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內容來自sina新聞

擔心 熊市二手房房主由租改賣

  上周二手房價格環比下跌471元

  近日多地傳出"救市"消息後又被官方辟謠，令不少手中有房的市民感到不安。由於擔心遭遇"熊市"，大連部分二手房房主對租期將至的房子采取瞭"半租半售"的策略。

  上周二手房均價單周降幅最大

  據某網站二手房數據監控中心的統計數據顯示，4月第四周(4月21日-4月27日)，大連二手房住宅掛牌均價有所下降，環比下降3.82%，掛牌均價降至11850元銀行 貸款 比較/平方米。

  上周大連地區二手房掛牌均價中，高新區環比上漲最為明顯，漲幅為4.5%，掛牌均價為13300元/平方米。旅順口區環比下跌最為明顯，跌幅為2.48%，掛牌均價為6325元/平方米。

  記者梳理大連地區二手房近期價格波動發現，上周掛牌均價的下降幅度是今年以來單周降幅最大的一次，出現瞭471元/平方米的陡降。

  好旺角統計數據顯示，受新盤集中開盤，並推出各種優惠政策的影響，近期大連的二手房市場成交結構也發生瞭一定的變化，一方面二手房成交中90㎡以下的中小面積戶型占據半壁江山；另一方面，受到銀行貸款政策調整的影響，房齡在15年以上的二手房成交萎縮明顯，而10年以內的二手房成交升溫。房齡在10年以內的二手房成交從3月的41%增長至44%，而房齡在15～20年的二手房成交占比則從40%減少到35%。

  部分出租房源亮出售價

  "在整個大市場不好的情況下，4月成交量縮水並不十分厲害。 "五一廣場附近一傢二手房中介的經紀人說，這主要因為除瞭之前積累的剛性需求近期得到釋放以外，與掛牌量的增加和房東議價空間的加大有很大關系。

  根據好旺角統計數據顯示，4月開始，二手房市場中對學區房的需求逐漸增加。很多傢長在年初就會開始物色學區房，所以不論房地產調控力度和基調如何，每年的上半年學區房的成交都是二手房市場不可或缺的主力客戶之一。

  記者註意到，由於擔心房價下跌，部分手中有房、長年出租的市民決定將房產出售。大連市內多個二手房中介掛出的廣告信息，已經悄然打破瞭"租房"、"售房"的界限，在出租的房源信息上標出瞭出售的價格。中介表示，這種"二價合一"房源廣告出現的背景是有部分出租房源租期將至，房主開始著手賣房，將房屋價格標出來以後試探市場反應。如果有買傢出價達到心理價位，就把房子賣掉。

  半島晨報、海力網記者蘇琳

  

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新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-01/08242713096.shtml

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棚戶區改造將拉動哪些需求還上經濟欠賬

  還上經濟欠賬 補上民生短板

  棚戶區改造將拉動哪些需求(熱點聚焦)

  本報記者土融建融基隆安樂土融建融 羅蘭

  如今，一場改善民生、助力經濟的社會工程--棚戶區改造正在轟轟烈烈展開。據統計，2013年全國已改造各類棚戶區320萬戶以上，2014年計劃改造470萬戶以上。日前，國務院發出《通知》，要求進一步加大棚戶區改造工作力度。《通知》稱，目前仍有部分群眾居住在棚戶區中，與推進以人為核心的新型城鎮化、改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村的要求相比還有較大差距。專傢指出，棚戶區改造是今年的重頭戲之一，在改善居民住房條件同時，也可以對沖當前樓市下滑對經濟造成的負面影響。

  棚改政策不斷出臺

  為改造城鎮危舊住房、改善困難傢庭住房條件，我國推出瞭棚戶區改造民心工程。據住房和城鄉建設部統計，過去幾年中，全國約5000萬平方米棚戶區被改造，近100萬住房困難傢庭的住房條件得到瞭改善。

  今年以來，中央加大棚戶區改造力度。近日，國務院發出《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》，部署有效解決棚戶區改造中的困難和問題，紮實推進改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。

  在中央統一部署下，各地棚戶區改造工程明顯提速。北京市政府最近計劃到2017年底完成棚戶區改造15萬戶。棚戶區改造的房屋拆遷補償將全過高雄甲仙土地貸款程公開，對於棚改的百姓盡可能實行就地安置。

  吉林省政府提出2014年至2017年，全省計劃改造城市棚戶區503萬戶，基本完成6000平方米以上的集中連片棚戶區改造；海南省政府近日明確，2014年至2017年，全省各類棚戶區規劃改造16.12萬戶，明顯改善城鎮居民住房條件，完善基礎設施和公共服務設施；貴州提出，加快推進集中成片棚戶區(危舊房)改造，穩步實施城中村和零星棚戶區改造。

  改善民生拉動經濟

  棚戶區改造實為利國利民一舉多得的好事。住建部副部長齊驥說，黨中央、國務院高度重視保障性安居工程，其中的大規模棚戶區改造工程在改善棚戶區居民住房條件的同時，對拉動經濟增長、促進社會就業、提升城鎮綜合承載能力、改善城市內部二元結構等方面，具有積極的推動作用。

  專傢分析，棚戶區改造需要投入大量資金，能帶動交通運輸、建築材料等相關行業的發展。據測算，加大對棚戶區的改造力度，將使棚戶區改造投資對房地產投資的拉動增加2.29個百分點，對固定資產投資的拉動增加0.43個百分點，對GDP(國內生產總值)的拉動增加0.21個百分點。

  貴州社科院城市經濟研究所所長胡曉登認為，在目前工業產能過剩比較嚴重的情況下，經濟要保持平穩發展，必須要有新的投資領域，既不會帶來產能過剩，又能消化部分過剩產能，還能滿足老百姓的需求。棚改就是很好的投資領域。

  目前全國樓市成交出現下滑，業內人士預計，短期內房地產低迷的情況難以改變，而在全國開展的如火如荼的棚戶區改造工程，將有助於房地產市場的穩定。據悉，今年棚戶區改造投資占房地產開發投資總額的比重將達到5.2%，比2013年提高2.4個百分點。

  棚戶區改造還可為推進新型城鎮化奠定基礎。專傢認為，要使大量新進城的新轉移人口達到居者有其屋的目的，在保障房體系建設中，棚戶區改造可能是入手的重要途徑。

  繼續加大改造力度

  未來，棚戶區改造力度將繼續加大。國務院在《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》中，要求省級人民政府要抓緊審批棚戶區改造規劃，將包括中央企業在內的國有企業棚戶區納入改造規劃，重點安排資源枯竭型城市、獨立工礦區和三線企業集中地區棚戶區改造；市、縣有關部門要共同建立棚戶區改造項目行政審批快速通道，加快項目審批；加強質量安全管理，全面推行安置住房質量責任終身制，加大質量安全責任追究力度。

  土地供應、資金問題是保障棚戶區改造順利完成的關鍵。對於土地供應，《通知》明確編制瞭用地供應計劃的責任主體、實行宗地預安排制度並落實到具體地塊、確定供應宗地的開發強度和配建條件等多方面的措施。

  如何解決資金缺口？"未來將在落實財稅支持政策的同時，繼續加大金融債券支持力度。國傢開發銀行已成立住宅金融事業部，重點支持棚戶區改造及城市基礎設施等相關工程建設。鼓勵商業銀行等金融機構按照風險可控、商業可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造項目。"齊驥表示。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/08284349075.shtml

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房租已連漲42個月 不排除中介聯手炒作因素

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【房貸二胎利率華南銀行怎麼貸款比較會過件廣廈會客廳第84期：長沙需要怎樣的綜合體】

  "每月收入的三分之一要交房租。"面對兩個月一漲的房租，北京一傢公司的員工小黃坦言吃不消，"工作是臨時的，生活是'蟻族'的。"

  國傢統計局數據顯示，截至7月，全國房租已連漲42個月，房租成為許多"漂一族"的"夢魘"。一邊是租金大幅上漲，一邊是多個城市限制群租，矛盾如何解決？

  北京房租漲幅已超房價

  七八月是傳統租房旺季，加上打工潮、畢業潮。開學潮疊加，需求大幅增加；房租占工資比例已達四成，導致群租問題更突出

  北京東三環一間15平方米的房間裡，擠著兩張雙層架子床，四處凌亂地擺滿瞭行李和小物件，這裡是小黃等4個人的"蝸居"。

  七八月份是傳統租房旺季，也是今年700萬畢業生的就業季，打工潮、畢業潮、開學潮"三潮"疊加使租房市場異常繁榮，需求大幅增加。據我愛我傢市場研究院統計，以北京為例，7月中旬通過我愛我傢找房的新增租賃需求比6月同期上漲瞭12%。

  需求大幅增加推動房租飆漲。國傢統計局和中介機構的數據顯示，7月份，廣州房租環比上漲6.9%，同比上漲17%；北京多個主城區的租金環比漲幅達8%，甚至大大超過新建住宅環比價格增幅。

  一線城市核心城區和學區的租金更是漲得離譜，屢屢出現房東"跳漲"租金的情況。北京宣武門附近一套110平方米的三居室，今年初租金為8000元，7月份房東報價普遍飆漲到11000元，半年間漲瞭三成多。

  "高房租下，群租成為一種必然選擇，房租持續上漲，隻能導致群租問題更加突出。"對外經貿大學公共管理學院副教授廉思的課題組調研發現，北京"蟻族"總數已達16萬人，平均住房面積隻有6.4平方米。

  面對不斷上漲的租金，許多租客表示"壓力山大"。來自我愛我傢市場研究中心的數據顯示，最近4年來，房租所占工資比例已由2009年的27.5%上升到2012年的四成。

  各地出招難止群租現象

  專傢：不平衡供給，一切都是舍本逐末；香港對群租房沒有一禁瞭之，而是加強監督和服務

  為規范群租行為，北京市7月中旬出臺《關於公佈我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，規定出租房屋人均居住面積不得少於5平方米，每個房間不得超過2人。

  這讓從安徽來北京打工的小孫頗感無奈，她此前的5年裡換過2次住所，一次是2009年北京市八部門聯合發佈通告，禁止隔斷房間進行出租，第二次是2011年北京集中清理地下室。"一次比一次換得小，一次比一次搬得遠，快成瞭'遊擊隊'。"

  治理群租亂象，是許多城市共同面對的問題。2012年，上海也出臺瞭相關規定，不得將原始設計的房間分隔並按床位出租，人均居住面積不得低於5平方米。杭州市也在研究通過提高群租房物業收費規范管理。

  事實上，階段性治理的效果被證明很難到位，往往是檢查過去後，群租客再次回流。

  一組數據多少能說明"人更多房更緊"這一"窘境"：據我愛我傢的數據顯示，2011年和2012年，北京市新增租賃客戶同比漲幅為64%、34%，租賃房源卻同比下降47%、36%。需求的"窟窿"似乎總也堵不上。

  有經驗表明，如果在提高政府管理水平上下工夫，這些問題並非不能解決。

  中原地產廣東項目經理黃韜告訴記者，同樣面臨人多地少、房價昂貴的香港，政府並沒有對群租房一禁瞭之，而是加強監督和服務，居民對包括房屋逃生樓梯和其防護門廊在內的任何改動都要予以備案，從而容納瞭數萬沒有資格申請公共房屋的人在此居住。

  "不平衡供給，一切都是舍本逐末。"中國房地產業協會副會長苗樂如認為，穩定房屋租賃市場價格，應該通過市場和保障的"雙軌制"解決；市場方面，刺激和鼓勵閑置房源入市；保障方面，增加公租房有效供給。

  多管齊下緩解一房難租

  降低租金和申請資質門檻，讓保障房加入；中小城市要提高自身吸引力，為大城市分流人潮

  暨南大學管理學院教授胡剛表示，這一輪租金大幅上漲，不排除中介聯手炒作的因素。"國五條"出臺以來，全國住房價高量滯，於是房租收入成瞭房產中介用來彌補收入的重要手段，不乏中介勸房主提高租價。還有些房子，幾經倒手，"二房東"賺取價差的行為造成租價虛高。

  緩解一房難租的窘境，不但要盤活存量，還要增加供給。

  去年，包括公租房廉租房等保障房項目陸續入市，但"叫好不叫座"的現象卻存在，一些項目申請率還不到一半。專傢稱，能否降低租金和申請資質門檻，將一部分租房需求分流到保障房中來。

  然而，深究房租屢屢上漲的深層因素，卻是大小城市資源配置失衡，幾十年的城鄉二元結構造成政策向中心城市傾斜，城鄉資源失衡，不同地區教育、醫療等公共服務水平差距甚大。大城市成瞭人才的磁石，人們為瞭更多的機會從小城市湧入大城市，更加重瞭大城市的負擔。

  專傢認為，中等城市也應當以新型城鎮化為契機，從產業規劃、土地改革、戶籍制度、資源調配等方面多管齊下，提高自身吸引力，引導人才從大型城市回流。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-29/08223524412.shtml

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新 國九條傳遞出怎樣的政策信號？

  新華網消息 5月9日，國務院發佈《關於進一步促進資本市場健康發展的若幹意見》(以下簡稱新"國九條")。作為全面深化改革的總綱領，其對發展多層次股票市場、規范 發展債券市場、培育私募市場、推進期貨市場建設、提高證券期民間2胎借款年息貨服務業競爭力、擴大資本市場開放、防范和化解金融風險、營造資本市場良好發展環境等工作進行瞭全面部署，並明確提出到2020年，基本形成結構合理、功能完善、規范透明、穩健高效、開放包容的多層次資本市場體系。

  上一次資本市場"國九條"於2004年頒佈，十年後，面對新一份國務院層級的資本市場頂層設計，我們該如何理解其政策信號和戰略意義，它對每一位市場參與者的意義又是什麼？

  頂層設計--資本市場成資源配置主戰場

  資本市場的使命在於促進實體經濟發展。中國的工業化、城鎮化任務遠未完成，區域發展的回旋餘地和市場潛力巨大；改革大勢不可逆轉，推進改革必將釋放出新的制度活力。在這個歷史節點上，資本市場必將銳意改革以完成應有的使命。新"國九條"此時落地，用意深遠。

  為進一步促進資本市場健康發展，新"國九條"明確瞭今後較長一段時期資本市場發展的指導思想、基本原則、主要任務和具體措施，我們有理由相信， 資本市場的健康發展，將有利於構建符合我國實際的多樣化投融資平臺，拓寬企業和居民投融資渠道，更好地滿足日益增長的多元化投融資和風險管理需求。

  未來，除積極穩妥推進股票發行註冊制改革，加快多層次股權市場建設等基礎功能外，資本市場還將在完善現代企業制度和公司治理結構方面發揮更大的 作用。業內人士認為，新"國九條"的發佈和註冊制的推進將有利於市場更好地發揮融資功能和服務實體經濟，同時，對於推動混合所有制經濟發展、鼓勵市場化並 購重組、保護投資者權益等內容的強調，也凸顯瞭要更好地發揮市場的投資功能，資本市場預計將成為資源配置主戰場。

  央行副行長劉士餘5月10日在首屆清華五道口全球金融論壇上表示，金融市場的發展在當前處於深化制度改革的基礎地位，脫離市場的金融規則是不存在的。新"國九條"預示資本市場進入新的發展階段，但還需在制度上下功夫。

2胎融資事業怎麼貸款比較會過件  結構整合--對資本市場進行制度重構

  新"國九條"對資本市場進行瞭頂層設計和制度重構，對不同的細分市場都進行瞭針對性部署。

  多層次股權市場建設加快。新"國九條"提出，要積極穩妥推進股票發行註冊制改革，建立和完善以信息披露為中心的股票發行制度。市場分析人士認 為，以信息披露為中心意味著對於發行人、中介機構等提出瞭更高的要求，而積極穩妥推進註冊制改革顯示出改革的進展要與市場的承受力相適應。

  債市迎來飛躍契機。新"國九條"強調，積極發展債市、強化債市信用約束、深化債市互聯互通、加強債市監管協調。業內專傢認為，各類制度的不斷規 范和完善，是債券市場健康長遠發展的重要前提，債券市場有望自此迎來新的飛躍；其中，"互聯互通"始終是市場關註的焦點，對於交易所債市的快速擴容更是功 不可沒。新"國九條"從多個層次和角度細化瞭債券市場亟需規范和完善之處，對債券市場的長遠健康發展至關重要。接下來，一系列具體措施有望陸續出臺。

  證券期貨行業將重塑競爭力。2013年是我國期貨市場加速發展的一年，但期貨公司依然溫飽不均、期貨市場容量依然有限，期貨公司基礎業務的收入 來源受擠壓是不爭的事實。期貨行業上至交易所，下至期貨公司、投資者都亟待變革。《中國證券報》記者采訪業內專傢認為，新"國九條"從頂層設計的高度指明 瞭期貨業前進的方向。從現在開始，期貨市場將處於變軌的關鍵時期，期貨業將進入大變革大發展階段。

  在統籌規劃股票、債券、期貨市場發展的同時，新"國九條"還單列一條對培育私募市場作出瞭具體部署，主要包括建立合格投資者標準體系，規范募集 行為。對此，證監會新聞發言人鄧舸表示，當前，培育私募市場，不僅可以健全多層次資本市場體系，拓展市場服務范圍，增強對新興產業 、中小微企業的服務能力，還能夠有效拓寬居民投資渠道，激發民間投資活力，提高社會資金使用效率。

  武漢科技大學金融證券研究所所長董登新表示，新"國九條"對未來五到六年內整個資本市場進行瞭結構性整合的戰略部署，是對資本市場全方位的戰略 部署，其提出完善多層次股票市場和規范發展債市，有利於拓寬企業的融資渠道，也能給目前的股市解壓，培育私募市場，可以給投資者提供更多的投資渠道。資本 市場其他配套市場的完善，將與股市產生協同效應，從而對股市構成中長期的制度性利好。

  資金擴容--場外資金將源源不斷流入

  我國資本市場20多年來取得瞭巨大發展成就，但總體看，市場規模與發達國傢市場比仍有不小差距，市場開放水平滯後於實體經濟的開放進程。對此， 新"國九條"提出，要壯大專業機構投資者，支持全國社會保障基金積極參與資本市場投資，支持社會保險基金、企業年金、職業年金、商業保險資金、境外長期資 金等機構投資者資金逐步擴大資本市場投資范圍和規模。

  此外，文件還進一步明確瞭資本市場擴大開放的措施，包括穩步開放境外個人直接投資境內資本市場，有序推進境內個人直接投資境外資本市場。推動境內外交易所市場的連接，研究推進境內外基金互認和證券交易所產品互認。穩步探索B股市場改革等。

  市場分析人士認為，開放境外個人直接投資境內市場，意味著A股市場又可以引入活水資金，滬港通顯然是這些措施的第一步。B股改革也是首次寫入國務院文件，B股也許又帶來一次新機會。

  5月9日，證監會就《滬港股票市場交易互聯互通機制試點若幹規定》公開征求意見，新聞發言人鄧舸表示，滬港通是貫徹落實黨的十八屆三中全會精 神，推動資本市場雙向開放，有序提高跨境資本和金融交易可兌換程度的重要探索，有利於便利兩地投資者，拓寬投資渠道與資金來源，加強兩地資本市場聯系。

  財經評論員老艾認為，培育私募市場、擴大資本市場開放、引導證券期貨互聯網業務有序發展等都是新"國九條"的亮點，其中私募市場未來發展空間巨 大，其資金來源是活躍的民間資金，數量龐大。擴大資本市場開放、引導證券期貨互聯網業務有序發展這兩大規劃，也是希望源源不斷的後備資金能夠有序進入A股 市場，這必將鼓舞投資者信心。

  改革紅利--讓市場參與者收獲更多紅利

  整體來看，新"國九條"將有助於釋放改革紅利、鼓勵創新發展、激發市場活力、優化外部環境、夯實市場基礎、維護市場穩定創造更為有利的整體環 境。相信，隨著資本市場投資產品的不斷豐富，居民將獲得更多財產性收入的渠道，因此對於促進保障和改善民生有著重大意義。可以預見，在未來一段時間，隨著 改革各項細則和具體措施的逐步實現，資本市場將迎來新一輪改革大潮，制度變革的紅利將惠及所有市場參與者。

  值得註意的是，新"國九條"中還特別提出，要堅決保護投資者特別是中小投資者合法權益。不少業內人士看來，隻有強化投資者保護，才能讓市場的投 資功能得到更好地發揮。英大證券研究所所長李大霄表示，新"國九條"提出要保護中小投資者權益。優化投資者回報機制，健全多元化糾紛解決和投資者損害賠償 救濟機制。這點最為重要！"海通證券董秘金曉斌建議，盡快出臺投資者保護法，把分散在不同法律、法規中關於投資者保護的內容集中起來專門立法。隨著市場上 新產品越來越多、專業性越來越強，投資者教育不可或缺。投資者維權意識近年大幅提高，但對維權手段和渠道不瞭解，應加大對投資者教育的投入。

  十年前，資本市場"國九條"為市場發展提供瞭巨大的政策紅利，資本市場發展步入快車道，A股進入牛市周期；十年後，資本市場新"國九條"將繼續為經濟社會持續健康發展創造動力，給市場參與者、尤其是廣大投資者以持續堅守的信念和鼓勵。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-11/09452725542.shtml

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內容來自sina新聞

千億社會資本力挺禪城打造"強中心"

千億社會資本力挺禪城打造“強中心”

截至12月中旬，今年禪城區落戶重點項目達到44個，投資總額約586億元。其中，超億元項目共有31個，投資總額582.9億元。在12月

18日舉行的佛山市招商引資工作會議上，禪城區今年的招商工作獲得瞭充分肯定，1—11月份禪城區內資項目以及所有引進項目的計劃投資總額居五區之首，重點項目開工率也是五區最高。

自2012年佛山市提出“一老三新”強中心戰略以來，作為中心城區的禪城以“城市升級”作為契機，把三舊改造與城市升級、產業轉型緊密結合在一起，致力於軟、硬環境的提升。政府通過投入大量資金改善基礎設施和配套環境，撬動超千億的社會資本跟進投入，智慧新城、華南電源創新科技園、歐洲工業園等一大批高端產業載體迅速在154平方公裡的土地上集聚，為產業轉型提供瞭充足的拓展空間。

在主題產業園區的帶動下，依托良好的城市環境和城市配套，禪城成為瞭新興產業發展的高地，初步形成瞭高端電子信息、新能源、生命健康、現代服務等戰略性新興產業齊頭並進的產業發展格局。

過去三年是禪城拓展城市空間拉開城市格局的三年，也是播下產業種子奠定產業發展方向的三年，更是決定禪城未來的三年，經過三年的華麗蛻變，一個更開放、更自信、更包容的城市形象躍然紙上，成為瞭佛山“強中心”戰略的重要註腳。

載體建設拓展產業發展空間

1—11月禪城項目投資額五區最高

“我們希望用兩三年時間引進5傢以上歐美相關高端自動化技術領先企業落戶，以建立一體化的高端裝備制造基地。”在今年10月中旬禪城區舉行的新經濟項目簽約儀式上，工業自動化應用中心項目負責人李鏡桓向筆者介紹，目前國內制造業的自動化水平與世界先進制造業之間還有約15年的差距，因此存在很大的提升空間。

該項目由香港同向集團建設，預計投資約2億元，項目將進駐歐洲工業園C區，這是禪城區為瞭引進歐洲高端環保裝備等先進制造中小型企業，以及其他國內外頂尖制造業企業而打造的一個產業園區，肩負著推動禪城乃至佛山的裝備制造產業邁向高端化，提升佛山制造自動化水平的重任。

除瞭工業自動化應用中心外，另一個產業載體項目科力遠華南總部也同時進行瞭簽約。而僅僅在5個月以前，禪城在智慧新城舉行瞭第三屆重點項目投資推介會，包括中國(華南)物聯網應用產業基地、南方電網新能源產業基地、ChinaBio·佛山生命科學園、佛山全球電子商務生態科技城、華南國際產業中心等5個新興產業載體項目落戶。

根據統計，截至12月中，今年禪城區落戶重點項目達到44個，投資總額約586億元，其中近半數是產業平臺或產業園區項目，產業載體的建設潮成為瞭禪城產業轉型一道亮麗的風景線。在此帶動下，今年1—11月份禪城區內資項目以及所有引進項目的計劃投資總額居五區之首，重點項目開工率也是五區最高。

事實上，產業載體的建設是禪城可持續發展的重要支撐。作為中心城區，禪城面積在五區中最小，開發程度最高，土地資源的稀缺極大制約瞭產業發展。為瞭探索出一條轉型升級的路子，禪城以“城市升級”作為契機，把三舊改造與城市升級、產業轉型緊密結合在一起，通過產業載體建設促進平臺招商，實現新興產業的迅速集聚。

產業載體的建設正改變著禪城的經濟結構，這在張槎街道尤其明顯。作為傳統工業重鎮，針織產業一直是張槎的經濟支柱。近幾年通過三舊改造和城市升級，張槎先後集聚瞭智慧新城、華南電源創新科技園、歐洲工業園新媒體產業園等一批產業載體。根據統計，目前張槎在建、擬建及建成的產業項目達二十多個，平均每平方公裡就有一個產業項目落戶，一批新興產業迅速崛起，逐漸取代瞭針織產業的主導地位。

多個產業載體入駐率超8成

四大新興產業發展提速

在今年初的禪城區政府工作報告中就指出，今年將以重點項目為抓手，大力發展高端電子信息、新能源、生命健康等核心產業，把產業做“實”做“強”。隨著一大批產業載體的建成並投入使用，在政府的推動下，禪城今年迎來瞭幾輪項目落戶潮，包括信息產業、電子商務、新能源、生命醫藥等新興產業在禪城的迅猛發展勢頭已經初步顯現。

根據統計，去年禪城區電子信息產業產值就達到瞭424.38億元。而隨著世紀互聯佛山智慧雲計算數據中心、鵬博士電信傳媒集團華南區總部、廣電中心項目等一批信息技術項目的落戶，可以預見，禪城的電子信息產業將得到更迅速的發展。

電子商務的發展同樣迅速。根據今年上半年的統計，禪城區共有電子商務企業達2300傢(占佛山市34.8%)，年度電子商務交易規模約310億元。出口易、企訊網、華新物流、孔雀魚等電商企業相繼落戶。今年，隨著廣東化工交易中心、阿裡巴巴·佛山產業帶、中國(華南)物聯網應用產業基地、佛山全球電子商務生態科技城等項目的建設，將進一步壯大禪城電子商務產業的規模。

此外，包括廈門科華華南區總部等新能源項目，以及廣東華美眾源生物科技有限公司、廣東中西達一新藥研發基地等生物醫藥項目也已陸續進駐禪城。

根據統計，目前智慧新城、華南電源創新科技園、歐洲工業園、新媒體產業園等一批主題產業園區的企業進駐率均超過8成。其中，歐洲工業園C區累計入園企業 19

傢，項目來自奧地利、意大利、荷蘭等11個國傢，首批11傢進駐企業已於10月16日舉行廠房交付儀式，目前5傢企業進駐裝修;華南電源創新科技園累計入園企業50傢;智慧新城共引進格力結算中心等知名企業160多傢;新媒體產業園累計入園企業215傢，其中電商企業140傢，占全園區企業的65%。

除瞭高入駐率外，在今年落戶的44個重點項目中，70.45%為超億元項目，主要由高端裝備制造業、電子信息、生命健康、現代服務等高端產業項目組成。

一系列產業項目的落戶為禪城播下瞭產業發展的種子，禪城正經歷著前所未有的蛻變，新興產業提速，禪城的發展路徑逐漸清晰。

高端制造與現代服務業雙輪驅動

今年5月，季華路完成瞭快速化改造，一條自東向西橫貫中心城區的商務帶迅速成形。在季華商務帶東、西兩端，呈現出截然不同的產業形態。與季華商務帶西部片區正成為戰略新興產業發展高地不同，在季華商務帶東部片區，正在形成佛山最集中、最高端的商務商業服務區，近年來先後集聚瞭萬科廣場、星星廣場、綠地、王府井等龍頭項目，成為輻射廣佛乃至珠三角的重要商貿軸。

季華路沿線這種截然不同的產業形態，某種程度上指明瞭禪城未來需要承擔的使命：東部片區作為高端服務業集聚區，代表瞭禪城作為佛山中心城區所需要承擔的城市功能，要為高端人才提供良好的居住環境以及便捷的城市配套服務;西部片區培育高端制造業，是為瞭給佛山傳統制造業的轉型升級提供智力和服務支持，發揮中心城區的產業輻射作用。

“高端制造與現代服務業雙輪驅動，是禪城產業發展的兩個主要方向，尤其是這兩年對高端制造業的重視，體現瞭禪城對自身定位更加明確，中心城區不能隻發展服務業。”禪城區經濟和科技促進局黨組成員、區投資服務中心主任李凱表示，未來禪城的招商工作將圍繞著這兩方面進行。

這種雙輪驅動的招商思路在2014年最後一輪招商熱潮中得到充分體現。在12月26日舉行的2014佛山市禪城區營商環境推介會上，禪城將迎來25個項目簽約落戶，投資總額217.2億元，其中現代服務業15個，占總簽約項目的58%，且大多數項目是融文化、創意於一體的綜合企業總部項目。

除瞭現代服務業外，還有多個高端制造項目。其中，風發科技(佛山市)智能電機產業化項目計劃3年內總投資7億元，項目完全投產後，將形成各類電機及控制器產品規模化生產。而上海納動陶瓷變壓器中試生產線及機械化生產線項目屬於新材料研究應用領域的尖端項目，擬生產制造領先全球的碳納米超級電容、超級電池組和新型陶瓷變壓器，計劃五年分三期共投資44億元，這些項目落戶標志著禪城區先進裝備制造業的轉型升級邁上新的臺階。

■鏈接

禪西新城崛起

“明日之星”

逾百億產業項目投資聚焦綠島湖

2012年開始，禪西新城的建設被提上議事日程，作為佛山市“一老三新”的後起之秀，城西新城展示出快速崛起的活力。它先以規劃引領，禪西新城的規劃甫一拋出，便引起社會的熱議和肯定，擁有廣闊發展空間的禪西片區開始以“明日之星”的姿態進入公眾視野。

綠島湖被譽為禪西新城內的一顆明珠，該片區總投資超過100億元的產業項目建設如火如荼。其中，總投資超過16億元、建築面積約80萬平方米的綠島湖都市產業區累計已完成65萬平方米建設，產業集聚區和人才居住區已封頂，預計2015年中竣工;和記黃埔、信財置業、招商地產總建築面積超過60萬平方米的商住項目正加快建設;興發、法恩、東鵬三傢企業總建築面積約30萬平方米、總投資額約10億元的總部大樓，也正在建設中。

產業鏈招商助學貸款條件成績斐然的中國(華南)物聯網應用產業基地、南方電網新能源產業基地和佛山電商生態城將分別打造國傢級物聯網應用產業示范區、節能低碳示范園區和電商主題產業園。

此外，意大利著名的“喬凡諾尼工作室”、國際創意設計中心兩大工業設計企業已簽約進駐，嶺南國新北三重土地貸款際汽車商業中心招商中心已於7月建成使用。

舉步維艱的“建成區”

如何變成“發展區”?

搭建路網伸長“手臂”給產業找到成長空間

在佛山五區中，禪城面積最小，且不與周邊任何城市接壤，對於禪城將陷入“孤島化”危機的擔憂曾一度在社會中發酵。而祖廟、石灣兩個老城區建成區多，難以騰出更多土地開發新項目，禪城東西發展不均也讓禪西大片土地無法釋放潛力。

如何把受到土地資源限制的“建成區”變成潛力無限的“發展區”?禪城通過如此措施找到答案：先以百億元的交通投入，實現禪城路網的“內聯外通”，在城市骨架搭建及伸張開來的同時，做好配套服務吸引社會投資建設產業載體。通過近幾年的“築巢引鳳”，禪城目前已經成為各行各業投資發展的熱土。

在禪城拓空間、強中心的過程中，季華商務帶及禪西新城的建設無疑是見證禪城城市升級的典型案例，城市升級為兩者的產業發展帶來瞭無限的發展空間。

搭建骨架交通“內通外聯”

禪西產業潛力被激發

時間倒回三年前，在禪城的西面，張槎、南莊因配套設施滯後，一定的地理阻隔使其成為禪城的“西伯利亞”。而通達性不足的交通設施更讓不少投資者望而卻步，禪西的產業轉型受到諸多制約。擺在禪西面前是打通貫通禪城中心城區道路，以及編織自身路網結構的一個大難題。

路網的“內聯外通”為禪城發展的“後勁”找到瞭拓展的空間。

在城市升級過程中，完成路網骨架的搭建，打破中心城區的“孤島效應”被確定為禪城區政府的一項中心工作，包括魁奇路東、西延線，綠景路西延線，桂瀾路南延線以及老城區16條核心道路改造等一批基礎建設項目相繼動工。據不完全統計，三年城市升級禪城的總投入將達到150億元，其中交通道路的建設就占瞭將近

100億元。

去年底開始，季華路快速化的設想正式照進現實。當這條貫穿禪西東西片區的“主動脈”在完成快速化正式通車後，禪城老城區與張槎、南莊兩個鎮街的空間距離迅速拉近，從南海大道到季華大橋隻需要20分鐘。禪城西部的城市價值和發展潛力由此開始逐漸凸顯。

而憑借著魁奇路東延線、禪西大道、龍灣大橋等基礎項目的推進和完成，加上地鐵二號線、廣佛輕軌等軌道交通的建設，禪城在實現路網內通的基礎上不斷加強與周邊城市的外聯，這讓禪城對於資源的配置能力大幅提升。

城市升級讓禪城路網骨架得以進一步延展，作為佛山“一老三新”中的“一新”，借著城市升級的“東風”，禪西片區內主題產業園遍地開花，南莊綠島湖、張槎智慧新城、歐洲工業園等產業載體建設如火如荼，如今已經成為禪西新城發展的“潮頭”，禪西板塊越來越顯示出佛山中心的強勁魅力。

帶狀引入投資為佛山“造心”

季華商務帶吹響產業發展集結號

一直以來，季華路東部片區是全市商業價值最高的區域。經過近20年的發展，此地形成瞭包括總部大樓、金融機構、大型商業商貿中心、商務辦公、酒店公寓和行政服務機構等服務設施在內的商業商務集聚區，總建設規模達200萬平方米。

但很長一段時間內，這條佛山經濟主動脈上僅季華五路一段是最繁華的路段，季華五路兩端，仍多為平房或空地。且東西兩邊發展不平衡，給季華路的騰飛帶來很大制約。

禪城城市升級中一個重要的任務是“強心”，如何強心?季華路這條以帶狀發展覆蓋禪城東西大片土地的產業經濟“大動脈”是強心的發力點。

通過城市升級發展帶動，在中心區的核心區佈局季華商務帶，吸引眾多商業“大腕”紛紛落戶參與載體建設，禪城找到瞭發展的新空間。在季華路的東部，禪城合理佈局眾多商業綜合體，為活躍總部經濟帶來載體支撐，西部則以主題產業園區的建設，發力新興產業。

季華商務帶在產業經濟發展上的變遷如今全社會有目共睹，這條經濟主動脈不再是中間暢旺兩頭冷清。目前，季華六路已經吸引瞭綠地、王府井、星星等實力雄厚的企業駐紮，禪西也已陸續駐紮瞭和記黃埔、招商地產等實力開發商。通過快速化、綠化環境等改造，季華商務帶的“門面”煥然一新，其對企業的吸引力也不斷在升級。

吸引力一方面體現在，季華商務帶從往昔招攬工業企業到如今引來世界500強企業，以及不少高新技術等企業;其二為越來越多的年輕人青睞這片土地，不遠萬裡選擇在此紮根創業。

城市升級三年蝶變，禪城這座昔日的“建成區”，搖身一變成為“發展區”，城市面貌得到改善，城市格局得到擴充，城市內涵得以提升，在佛山強中心戰略支撐下煥發出無限生機與活力。

撰文：孫景鋒 李曉莉

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-26/09275954054724637740780.shtml

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公教員工房屋貸款摩根大通預計今年全國房價下降2%~3%

??日前，摩根大通中國首席經濟學傢朱海斌發表報告預計，預計今年政府將繼續放寬房地產政策；房價可能在今年下半年趨穩，料全年或下降2%~3%。

??朱海斌預計，政府可能降低貸款利率，增加稅務刺激，降低剛需房貸申請難度，放寬第二套房首付要求。另一方面，預計今年供應量增幅將有所降低，主因去年新房開工數和土地銷量下降，供過於求的局面將略有改善。

??朱海斌預測，房地產投資增速將進一步降溫，預計將下降至6%，此外，他指出，今年樓市存在兩大風險，包括占房地產總投資25%的商業地產可能在今後幾年率先走軟；征收房地產稅很可能將開始法律程序，從而影響市場情緒。

??滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，可以肯定今年的樓價也不會出現大升，始終要先實現去庫存的目的。此外，今年的樓價還是取決於買傢依賴信貸的熱情度及存量的去貨速度，所以綜合全年樓價或在3%之間上下浮動。而廣州方面今年樓市還是看穗六條，如果能放松，一手樓價肯定會升的。現在隻能是維持去年第四季度的水平，保證銷售速度不慢下來。

??此外，58同城近期的報告也認為，今年房價漲跌有多方面原因，從開發商的角度看，隻有開發商有意願降價，並形成交易，才會促使房價數據表現為下跌。影響開發商降價意願的重要因素之一便是資金鏈的情況。資金鏈緊，會促使開發商降價促銷，回籠資金；資金鏈松，開發商資金壓力較小的情況下，多數房企都不會主動降價。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-22/07425963812799179436518.shtml

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李澤楷下月美國競購電動汽車生產商資產

  新浪財經訊 北京時間1月18日凌晨消息，美國一傢破產法院周五做出裁定，將於2月12日公開拍賣美國電動汽車制造商菲斯科汽車公司(Fisker)的二胎房貸年息任何問題免費諮詢資產，屆時中國汽車零部件制造商萬向集團與李澤楷旗下混合動力技術控股將進行一場公開競購。

  本周一，混合動力技術控股公司將其對菲斯科的收購價提高至5500萬美元，反超萬向美國公司提出的3570萬美元，這已是李澤楷第二次提高收購報價。

  美國特拉華州威爾明頓市破產法院法官凱文-格羅斯(Kevin Gross)周五表示，此次拍賣的參與者將僅限於競購方、菲斯科，以及該公司無擔保債權人委員會借款二胎年息借貸增貸轉貸的一位代表。此次拍賣將在紐約市的Kirkland & Ellis律師事務所進行。

  李澤楷是菲斯科的長期投資者，總計已向該公司註資逾10億美元。萬向去年收購瞭菲斯科的電池供應商A123 Systems。


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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-18/08112584537.shtml

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常態調控演繹最有看頭的一年

  不論政策的風向標如何轉動，2013年都無疑是最有看頭的一年。從3月國五條釋放的樓市信號，到5月房產稅試點擴圍政策的出臺，再到十八屆三中全會的完美謝幕，樓市都在常態化的調控中堅持穩步增長。2013年樓市精彩紛呈，剛需爆發、地王頻現、樓王爭鋒等樓市風雲，以及離婚潮、銀行錢荒、房姐"現身"等這些樓市萬象是這一年樓市最真實的寫照。

  TOP1：離婚潮

  事實：由於"新國五條"規定瞭更嚴格的限購、限貸條件，購房人開始絞盡腦汁規避限購、限貸政策。比如已經有一套或多套房的夫妻雙方通過協議離婚的方式，約定將原有房屋歸一方所有，另一方名下無房產，從而獲得購房資格或貸款優惠。一時間，離婚潮因此項政策而蔓延且愈演愈烈，以至於民政局一時之間忙得不可開交，廣州出現日均離婚3000對、排號到一個月之後的情形，上海民政局則貼出瞭"樓市有風險、離婚需謹慎"的提示......

  評述：俗語道"寧拆十座廟、不拆一樁婚"，而如今，為瞭一套或者幾套房子，"離婚"成潮瞭。但無論各位買房子心裡打著怎樣的如意算盤，離婚本身是個法律行為，其風險與成本恐怕是成反比的，因為一旦弄假成真、產生糾紛，個人權益是沒有任何保障的。曾經，為瞭結婚買房，如今，又為瞭買房離婚......這是一部分中國人正在遭遇的困境，無奈但似乎也無解。

  TOP2：租金飆漲

  事實：中國社會科學院今天在北京發佈的住房綠皮書《中國住房發展報 告 (2013-2014中路重劃區)》 分 析 ：2012~2013年，租金延續瞭2010年以來快速上漲的走勢，漲速超過物價，租房負擔增大。2013年9月，32個大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、廣州。租房負擔指數最高的分別是北京、南京、深圳、烏魯木齊、上海，居民傢庭平均每1元可支配收入中，用於租金的支出分別為0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元，即除上海外，租金支出都占到瞭收入的一半以上。

  評述：房價租金攜手飆漲，租房傢庭與有房傢庭的貧富差距必然不斷拉大。即使收入水平完全相同，有房傢庭和租房傢庭實際生活水平存在顯著差異，長期租房傢庭總體存在相對貧困化的趨勢。同時還出現普遍的低收入階層群租聚集現象，形成一大社會問題。

  TOP3：錢荒

  事實：今年6月，銀行間市場資金緊張成為市場熱議的焦點。坊間關於銀行鬧錢荒的說法炒得沸沸揚揚。一時間，銀行收緊放貸，對房地產市場造成瞭一定的影響。 6、7兩月，多地多數銀行的房貸利率已收緊至與基準利率持平。比如，武漢的中國銀行在此期間房貸利率已上調至基準利率的1-1.1倍之間。此外，銀行的放貸周期也拉長瞭，普遍要等待2個月以上。

  評述：雖然"錢荒"鬧得沸沸揚揚，但對樓市的影響似乎不大。銀行的開發貸都是長期貸款，而且今年上半年銷售情況不錯，開發商資金比較寬裕，短時間內未感受到"錢荒"的影響。中大型房企由於資金運轉靈活，"錢荒"來襲，表現淡定。而部分中小型房企，銀行貸款仍然是其主要融資來源。如若受到"錢荒"長期影響，或選擇以價換量來回籠資金。

  TOP4：房姐、房叔、房爺頻現

  事實：在2012年房叔、房嬸、90女孩房妹相繼出現，觸目驚心之時，"房多多"事件在2013年一波未平一波又起，且"房多多"們的房產數量和購房手段都讓人大跌眼鏡。從"房叔"蔡彬的20多套房，到"房嬸"李蕓卿的24套房，再到"房爺"周偉思坐擁80多處房產；從"房妹"翟傢慧的11套房產，到"房姐"龔愛愛在京擁有20套房......網上不斷爆出重磅炸彈。

  評述：網友對"房姐"、"房妹"們窮追不舍，至少說明兩個問題：第一，官員財產申報和公開，已經迫在眉睫、刻不容緩；第二，對官員權力進行制約，讓公仆回歸姓"公"的屬性，必須引起高度重視。或許我們看到的隻是冰山一角，房叔、房嬸、房妹、房姐非法套取套購多套住房，造成極壞的社會影響，也嚴重影響瞭幹部在百姓心中的形象。隻有嚴格的監管制度，才能防治監守自盜。

  TOP5：日光盤重現汽車貸款率利計算公式

  事實：今年8月，位於上海青浦徐涇的南山雨果公寓首次開盤，推出近200套88平方米準三房公寓，均價22000元/平方米，短短2個小時即被搶購一空。無獨有偶，8月，廣州、杭州等城市紛紛出現排隊、搖號甚至是"日光盤"的市場火爆行情，大多數一、二線城市1-7月份商品住宅均價漲幅已接近今年的控制目標。不僅公寓項目頻頻熱銷，更有別墅出現"日光"項目。

  評述：中國不動產研究中心分析師指出，由於 "金九"即將臨近，開發商加快瞭入市的步伐，購房者的入市意願也有所升溫，造成瞭8月中旬市場回暖的狀態。這些"日光"的樓盤幾乎有一個相同的特質，就是最新的開盤價較為優惠。其實，日光盤銷售有多種模式，大部分的"日光盤"並不賺錢，賺的是吆喝聲。

  TOP6：個別地區限房價

  事實：5月30日，北京土地儲備中心掛出昌平區沙河鎮R2地塊，強調在限定1.4萬元/平方米銷售價格的前提下，競拍地價，且限定沙河高教園區內的單位職工購買。實際上，除瞭北京以外，山東、甘肅、雲南、山西、湖南、海南(樓盤)等部分地方都開始試行上述"限房價、競地價"的土地拍賣模式。

  評述：業內人士表示，該出讓方式在控制房價、解決夾心層居住問題方面具有重要作用。按照這種方式，未來將形成低收入人群靠保障房；"夾心層"靠限價房；高收入人群進入商品房市場的三元機制。

  TOP7：年底停貸

  事實：臨近年底，個人按揭貸款變得愈發困難。CRIC近日對全國21個城市的66傢銀行進行瞭電話調研，結果顯示：今年年末，商業銀行、農商行的個人住房貸款停貸占比均達到瞭3成左右，僅剩2成的銀行還存在利率優惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準利率基礎上上浮瞭10%。在調研的共計66傢銀行中，北京、沈陽、蘇州、寧波的部分民生銀行，福州、合肥、杭州的部分招商銀行，以及寧波、合肥、福州等5傢農商行均表示目前已經全面暫停住房貸款的發放。

  評述：今年的國慶黃金周房地產市場依然火熱，整體上今年房地產市場的表現已超過瞭去年。然而銀行的貸款緊縮風一吹，對於年底樓市，無疑將會有所影響。不過，業內普遍認為，貸款時間延長並不會影響商品房交易過程的正常進行。對房貸公司和中介公司來說，已經習慣瞭臨近月底和年關貸款難辦的局面，通常這段時期內，在接受個人房貸申請之前，房貸公司和中介公司都會事先提醒借款人做好準備，或選擇純商業性貸款，或待到第二年1月份再放貸。

  TOP8：地王頻出

  事實：9月4日，融創以創紀錄的7.3萬元的實際樓面價拿下北京農展館地塊，刷新瞭北京單價地王。 9月5日，上海、杭州、蘇州同日出現單價地王或總價地王。被稱為"上海市中心最後一塊黃金地"的徐傢匯中心項目地塊拍出217.7億元總價，不但刷新瞭上海總價地王紀錄，在全國也僅次於廣州亞運城地塊。杭州華傢池三幅地塊以136.73億元被綠地、世貿、濱江等企業拿下，杭州總價地王誕生。蘇州金雞湖地塊也被世茂房地產以47.25億元收入囊中，業內估算該地塊樓面價1.5萬元/平方米，成為當地樓面單價地王。

  評述：地王成為區域房地產標桿，分析稱地王頻現對市場非理性發展有明顯推動，變相抬升相關區域商品房價格。業內認為，開發商拿地熱情高漲，高地價出現已很難抑制，地王頻現可能性較大，成交土地溢價率不斷攀升，樓面價與二手房倒掛現象也會越來越多。地王頻出反映土地供不應求，而地價不斷攀升，又增加房價上漲預期，購房者對房價暴漲恐慌情緒蔓延，漲價預期進一步催生房價上漲。記者白炎

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/07592553497.shtml

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城市綜合體冷熱失調商場頻關店商業地產仍圈地

  城市綜合體"冷熱失調"

  商場淪為"試衣間"商業地產仍在跑馬圈地

  □記者 姚玉潔 車曉蕙 陳鋼 黃深鋼 上海 廣州 西安 杭州報道

  今年以來，全國多地百貨商城出現"關店退租"現象。繼關閉濟南門店後，百貨業巨頭百盛關閉瞭其位於江蘇常州的新北門店，這已是近2年內百盛關閉的第6傢門店。在廣東，王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣佈關閉旗下經營不佳的一傢門店。

  半年報顯示，多傢A股上市百貨公司業績亮紅燈，其中南寧百貨凈利潤同比下降達52.97%，杭州解百上半年凈利潤同比下降達44%，廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。

  電子商務大潮沖擊下，百貨商場越來越有淪為"試衣間"的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業、城市綜合體也出現瞭供大於求、招商難、租金下降甚至退租 的新挑戰。但與減租退租的"冷"同時存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設"熱"。業內認為，城市綜合體冷熱失調潛藏著"爛尾"風險和信貸風險，最 終或仍由銀行和政府買單。

  多地商鋪遇冷

  數據顯示，從4月底至6月底，包括百盛百貨、中都百貨等在內共有8傢百貨的12傢門店關閉，如此密集的關店潮在近5年的中國百貨業尚屬首次。

  在一些三四線城市，部分較低端的商貿城空置、退租的現象更為突出。成都國際商貿城建築面積達345萬平方米，投資380億元，設有6萬個標準展位，是目前在建的西部最大的商貿城。

  《經濟參考報》記者在現場看到，商貿城人氣冷清，攤位大量閑置，除瞭一樓主幹道兩側有部分攤位開張，其他地方很少能看到人。一傢服裝店老板葉小文說，每天的營業額隻有幾百元，本都做不回來。

  西安丹尼爾商貿城總經理王君玉說，2013年開業的時候，2000多鋪位的招租率達到90%，但一年多來，即使不算租金成本，至少70%的商戶都在賠錢，因而退租現象比較突出。

  在上海，部分商圈的商場鋪位已經從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時，租金回報率比前幾年明顯下降。

  《經濟參考報》記者走訪總建築面積接近50萬平方米的月星環球港，這個去年開業號稱上海最大的購物中心，在傍晚18點的黃金時間卻人跡寥寥。除 瞭餐飲、娛樂設施有些人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流，且每個樓層都有尚未招租的"空鋪"。一些租戶透露，這裡部分商鋪租金比一站之隔的中山公園 龍之夢便宜近一半。

  記者獲悉民間二胎 民間二胎設定資料，隨著供應增加，上海部分人口導入較慢的郊區新建購物中心空置率較高，部 分達到30%。另據第一太平戴維斯統計，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高瞭1 .1個百分點，達到10.8%，超過6%的空置警戒線。

  上海商業經濟研究中心主任齊曉齋表示，受電子商務沖擊、成本提升等影響，實體百貨零售業生存日艱，尤其是純百貨業態，銷售額連年下滑，行業毛利率不斷下降，虧損嚴重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結果。

  全國城市商業信息網絡監測數據顯示，今年1至5月，全國十大城市銷售額前100位百貨商店合計銷售額同比下降10.6%，其中有82傢百貨店同 比銷售呈負增長。今年上半年，商務部監測的5000傢重點零售企業中，專業店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網絡購 物同比增長29.9%。

  商業地產過剩隱憂

  一半是海水，一半是火焰。與多地商業地產遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。

  以廣州為例，在中心城區商民間二胎 民間二胎利息算法任何問題免費諮詢業地產趨於飽和的情況下，番禺、白雲、蘿崗等區域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈，除瞭已經開業的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外，還聚集瞭番禺萬達[微博]廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業項目。

  據戴德梁行等機構統計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計 算，僅今年的新增供應就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業項目體量將達到340萬平方米，相當於17個西單大悅城。國際咨詢機構 世邦魏理仕統計，2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米，與以往年增40萬平方米的供應相比大大提速。

  業內人士認為，當前我國商業地產面臨過剩隱憂。發達國傢城市人均商業面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內一些城市人均商業面積已達2平方 米。世邦魏理仕調查發現，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占瞭9個；中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。

  盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民表示，在住宅限購的背景下，很多原來做住宅市場的開發商盲目湧入商業地產領域；樓市調控下的地方政府 也有極大的沖動通過商業地產彌補土地財政。在兩者合力下，很多城市特別是財力較脆弱的三四線城市大幹快上搞商業地產，造成區域供應飽和，泡沫增加。

  商業地產供應過剩導致惡性競爭，不僅使得空置率攀升，也加劇瞭百貨零售業的虧損。齊曉齋說："目前百貨行業的蕭條和虧損並不完全是電商沖擊導致 的，惡性競爭、經營模式落後等才是主要原因。"以新近關閉的常州百盛為例，周邊聚集瞭樂賓、萬達、金鷹等大型商場，競爭極為激烈，生意普遍難做，新項目開 業後都難以按預期盈利。

  世邦魏理仕調查顯示，百貨業的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多傢百貨企業樣本數據顯示，其物業租金和員工開支年均復合增長分別為14%和18.5%，而同期百貨營業收入年均復合增速僅為8.8%。

  信貸面臨潛在風險

  一些業內人士擔憂，在經濟面臨下行壓力的背景下，商業地產項目或面臨"爛尾"風險，如果持續經營不善，則隱含著潛在的銀行信貸風險。

  世邦魏理仕商業服務部董事吳奕奕認為，短期內供過於求、競爭激烈加上電子商務沖擊，大型購物中心經營或面臨困境。事實上，由於招租難、經營難， 廣州番禺萬達廣場等都比預期延遲瞭開業時間。一些新開業的城市綜合體以銷售額扣點的形式收取租金，如果商鋪銷售不理想就面臨現金流危機。

  商業綜合體信貸或面臨潛在風險。截至今年2月末，上海轄內銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項目159個，比去年同期增加24個；轄內城市綜合體貸款餘額824億元，同比增長14 .8%。

  "現在的商圈經濟實際上還是地產經濟，靠的是銀行信貸，最終風險還是集中在銀行和政府身上。"一位業內人士說。

  另一方面，大興土木建成的購物商場、商貿城門庭冷落，小商戶持續虧損，處理不當或帶來社會矛盾。

  西安丹尼爾商貿城是丹尼爾集團投資的商貿項目，總面積25萬平方米，以百貨店的設施改造傳統的"臟亂差"的批發市場。但商城自去年8月開業以來，一直人氣不旺，多數租賃商戶都處於虧損狀態。

  商戶王英租瞭一間25平方米的鋪子做時尚傢居，一年下來收入隻有1萬元，至少虧損2萬元。另外兩位經營傢飾傢紡的商戶說，他們租瞭2間60平方米的鋪子，年租金10萬元，但一年多隻賣瞭幾千元的東西。

  上海市靜安區副區長巢克儉建議，對於當前大型購物中心、城市綜合體"冷熱失調病"，一是要盡快確定商業功能規劃的法律剛性，根據人口、消費能力 合理確定商業佈局， 避免重復建設；二是要對商業設施的租金、空置率、回報率等設置指數，做好風險預警，不能等到出瞭問題再被動應付。





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/08034523690.shtml

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內容來自sina新聞

新政激活市場交易情緒 樓市供需基本格局未變

??為穩定住房消費，緩和宏觀經濟下行壓力，3月份中央有關部委集中出臺政策“組合拳”，鼓勵剛性

和改善性住房需求入市，推進住宅庫存消化，有效激活瞭市場交易情緒。樓市新政在需求端釋放瞭一段時期以來被束縛剛性和改善型需求，在房地產市場總體庫存量

大的情況下，有利於活躍住房交易，促進房地產以及整體經濟健康發展。但房地產市場已從總體偏緊進入到階段性總體偏松、部分區域過剩狀態，新政很難改變樓市

供需基本重劃區查詢怎麼貸款比較會過件格局。

??當前我國住宅去庫存壓力依然沉重，加快住宅去庫存依然是住宅市場運行主

基調。截至2015年2月末，全國商品房待售面積63922萬平方米，比去年末增加1753萬平方米，商品房庫存繼續增加。巨大庫存所引發的巨額資金沉淀

已經導致個別房地產開發企業資金鏈條斷裂。盡管政策暖風頻吹，而去庫存壓力也是與日俱增，無論從哪個方面分析，加快銷售和資金回籠均是當前房地產開發企業

第一要務。

??需要關註的是，部分地區市場“漲價”預期飆升，開發商捂盤，影響房地產市場正常交易。

??據

百城價格指數，2015年3月份，有43個城市新建住宅價格環比上漲，較上月增加4個，價格環比下跌的城市數量較上月減少6個。在3月30日降低二套房貸

首付比及縮短二手房交易營業稅免征期限等政策出臺後，出現瞭“坐地起價”、“限時購買不漲價”營銷噱頭及部分房地產開發商計劃提價的情況，反映出住宅市場

漲價意願有所提升，可能會進一步抬高住宅估值水平，影響剛性和改善性住房需求釋放。

??住

宅屬於特殊類型商品，估值時理應將其納入資產定價范疇。雖然以市盈率為主要指標對股票估值的技術可能並不完全適用，但能夠提供足夠參考。住宅市盈率可間接

轉換為租售比指標。國際上穩定市場的標準通常在1∶200到1∶300之間，折算為年即在16到25區間。而我國部分城市住宅租售比超過1∶500，相當

於41倍市盈率，甚至更高。若市場價格再度明顯上漲，會增加未來估值調整壓力。

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??2013

年四季度以來我國樓市自發調整，與住房需求端收入中樞下移密不可分。目前市場剛性需求主要集中在中低收入人群，而改善性住房需求購買能力也非常有限，對價

格高度敏感。去年部分城市取消限購政策，放松貸款條件，擴大公積金貸款額度等，並未有效激活市場成交量。2014年，全國住宅銷售面積同比下降9.1%;

房地產開發企業到位資金中個人按揭貸款同比下降2.6%;定金及預收款與個人按揭貸款之比為2.21∶1，同比下降0.25，表明定金及預收款規模下降更

為明顯，反映出住宅需求收入中樞下移趨勢。盡管個人住房貸款利率下降，首付款負擔減輕，但貸款是以到期償還本息為前提，短期購買成本需要長期分攤。若未來

本息償還負擔過重，可能會引發中國式的“次貸風險”。

??因此，房地產開發企業應積極營造穩定市場環境，適應政策組合拳出臺後的良好局面，穩定住宅價格，調整營銷策略，加快住宅去庫存進程，才能最大程度實現政策調整預期成效。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/08205992088639243611085.shtml

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