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城市綜合體冷熱失調商場頻關店商業地產仍圈地
城市綜合體"冷熱失調"
商場淪為"試衣間"商業地產仍在跑馬圈地
□記者 姚玉潔 車曉蕙 陳鋼 黃深鋼 上海 廣州 西安 杭州報道
今年以來，全國多地百貨商城出現"關店退租"現象。繼關閉濟南門店後，百貨業巨頭百盛關閉瞭其位於江蘇常州的新北門店，這已是近2年內百盛關閉的第6傢門店。在廣東，王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣佈關閉旗下經營不佳的一傢門店。
半年報顯示，多傢A股上市百貨公司業績亮紅燈，其中南寧百貨凈利潤同比下降達52.97%，杭州解百上半年凈利潤同比下降達44%，廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。
電子商務大潮沖擊下，百貨商場越來越有淪為"試衣間"的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業、城市綜合體也出現瞭供大於求、招商難、租金下降甚至退租 的新挑戰。但與減租退租的"冷"同時存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設"熱"。業內認為，城市綜合體冷熱失調潛藏著"爛尾"風險和信貸風險，最 終或仍由銀行和政府買單。
多地商鋪遇冷
數據顯示，從4月底至6月底，包括百盛百貨、中都百貨等在內共有8傢百貨的12傢門店關閉，如此密集的關店潮在近5年的中國百貨業尚屬首次。
在一些三四線城市，部分較低端的商貿城空置、退租的現象更為突出。成都國際商貿城建築面積達345萬平方米，投資380億元，設有6萬個標準展位，是目前在建的西部最大的商貿城。
《經濟參考報》記者在現場看到，商貿城人氣冷清，攤位大量閑置，除瞭一樓主幹道兩側有部分攤位開張，其他地方很少能看到人。一傢服裝店老板葉小文說，每天的營業額隻有幾百元，本都做不回來。
西安丹尼爾商貿城總經理王君玉說，2013年開業的時候，2000多鋪位的招租率達到90%，但一年多來，即使不算租金成本，至少70%的商戶都在賠錢，因而退租現象比較突出。
在上海，部分商圈的商場鋪位已經從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時，租金回報率比前幾年明顯下降。
《經濟參考報》記者走訪總建築面積接近50萬平方米的月星環球港，這個去年開業號稱上海最大的購物中心，在傍晚18點的黃金時間卻人跡寥寥。除 瞭餐飲、娛樂設施有些人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流，且每個樓層都有尚未招租的"空鋪"。一些租戶透露，這裡部分商鋪租金比一站之隔的中山公園 龍之夢便宜近一半。
記者獲悉民間二胎 民間二胎設定資料，隨著供應增加，上海部分人口導入較慢的郊區新建購物中心空置率較高，部 分達到30%。另據第一太平戴維斯統計，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高瞭1 .1個百分點，達到10.8%，超過6%的空置警戒線。
上海商業經濟研究中心主任齊曉齋表示，受電子商務沖擊、成本提升等影響，實體百貨零售業生存日艱，尤其是純百貨業態，銷售額連年下滑，行業毛利率不斷下降，虧損嚴重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結果。
全國城市商業信息網絡監測數據顯示，今年1至5月，全國十大城市銷售額前100位百貨商店合計銷售額同比下降10.6%，其中有82傢百貨店同 比銷售呈負增長。今年上半年，商務部監測的5000傢重點零售企業中，專業店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網絡購 物同比增長29.9%。
商業地產過剩隱憂
一半是海水，一半是火焰。與多地商業地產遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。
以廣州為例，在中心城區商民間二胎 民間二胎利息算法任何問題免費諮詢業地產趨於飽和的情況下，番禺、白雲、蘿崗等區域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈，除瞭已經開業的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外，還聚集瞭番禺萬達[微博]廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業項目。
據戴德梁行等機構統計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計 算，僅今年的新增供應就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業項目體量將達到340萬平方米，相當於17個西單大悅城。國際咨詢機構 世邦魏理仕統計，2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米，與以往年增40萬平方米的供應相比大大提速。
業內人士認為，當前我國商業地產面臨過剩隱憂。發達國傢城市人均商業面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內一些城市人均商業面積已達2平方 米。世邦魏理仕調查發現，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占瞭9個；中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。
盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民表示，在住宅限購的背景下，很多原來做住宅市場的開發商盲目湧入商業地產領域；樓市調控下的地方政府 也有極大的沖動通過商業地產彌補土地財政。在兩者合力下，很多城市特別是財力較脆弱的三四線城市大幹快上搞商業地產，造成區域供應飽和，泡沫增加。
商業地產供應過剩導致惡性競爭，不僅使得空置率攀升，也加劇瞭百貨零售業的虧損。齊曉齋說："目前百貨行業的蕭條和虧損並不完全是電商沖擊導致 的，惡性競爭、經營模式落後等才是主要原因。"以新近關閉的常州百盛為例，周邊聚集瞭樂賓、萬達、金鷹等大型商場，競爭極為激烈，生意普遍難做，新項目開 業後都難以按預期盈利。
世邦魏理仕調查顯示，百貨業的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多傢百貨企業樣本數據顯示，其物業租金和員工開支年均復合增長分別為14%和18.5%，而同期百貨營業收入年均復合增速僅為8.8%。
信貸面臨潛在風險
一些業內人士擔憂，在經濟面臨下行壓力的背景下，商業地產項目或面臨"爛尾"風險，如果持續經營不善，則隱含著潛在的銀行信貸風險。
世邦魏理仕商業服務部董事吳奕奕認為，短期內供過於求、競爭激烈加上電子商務沖擊，大型購物中心經營或面臨困境。事實上，由於招租難、經營難， 廣州番禺萬達廣場等都比預期延遲瞭開業時間。一些新開業的城市綜合體以銷售額扣點的形式收取租金，如果商鋪銷售不理想就面臨現金流危機。
商業綜合體信貸或面臨潛在風險。截至今年2月末，上海轄內銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項目159個，比去年同期增加24個；轄內城市綜合體貸款餘額824億元，同比增長14 .8%。
"現在的商圈經濟實際上還是地產經濟，靠的是銀行信貸，最終風險還是集中在銀行和政府身上。"一位業內人士說。
另一方面，大興土木建成的購物商場、商貿城門庭冷落，小商戶持續虧損，處理不當或帶來社會矛盾。
西安丹尼爾商貿城是丹尼爾集團投資的商貿項目，總面積25萬平方米，以百貨店的設施改造傳統的"臟亂差"的批發市場。但商城自去年8月開業以來，一直人氣不旺，多數租賃商戶都處於虧損狀態。
商戶王英租瞭一間25平方米的鋪子做時尚傢居，一年下來收入隻有1萬元，至少虧損2萬元。另外兩位經營傢飾傢紡的商戶說，他們租瞭2間60平方米的鋪子，年租金10萬元，但一年多隻賣瞭幾千元的東西。
上海市靜安區副區長巢克儉建議，對於當前大型購物中心、城市綜合體"冷熱失調病"，一是要盡快確定商業功能規劃的法律剛性，根據人口、消費能力 合理確定商業佈局， 避免重復建設；二是要對商業設施的租金、空置率、回報率等設置指數，做好風險預警，不能等到出瞭問題再被動應付。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/08034523690.shtml
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