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Dec 17 Thu 2015 05:10
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逾八成網友唱衰金三銀四持續觀望坐等降價

新浪樂居訊（編輯張添）傳統樓市的銷售旺季，"金三銀四"悄然而至。但長沙三月至今開盤項目寥寥無幾，似乎受到之前部分樓盤降價的影響，今年的"金三銀四"整體成色大跌。本期樂居調查，我們征求瞭廣大網友對"金三銀四"的看法和預期。

土建融高雄旗津土建融81.4%的網友認為"金三銀四"局面不會出現

從上圖可以看出，參加調查的網友有81.4%覺得"金三銀四"局面不會出現，12.6%的網友認為"金三銀四"局面會出現，還有6%的網友不置可否。之所以出現絕大多數網友唱衰"金三銀四"的局面，業內認為主要是由於購房者對市場預期的失望。本應該火爆入市的"金三銀四"，開發商卻對放盤慎之又慎。原本期望在"促銷季"買到性價比高剛需盤的購房者，發現可供選擇的新盤寥寥無幾，於是乎購房者從去年底開始出現的觀望情緒持續蔓延到瞭"金三銀四"。

69.4%的網友認為銀行收緊房貸後開發商會降價台中西屯農地貸款

而在回答銀行收緊房貸後開發商是否會降價這個問題時，69.4%的網友認為開發商會降價，24.1%的網友覺得不會降價，還有6.5%的網友表示不知道。網友這種一邊倒坐等降價的節奏同樣反映出樓市的低迷。長沙網友賀小姐就表示，一直有在關註新浪樂居發佈的長沙樓市周報，今年"金三銀四"成交量遠不如去年同期。賀小姐本想抓住"金三銀四"時機在河西洋湖片區購置一套投資型公寓，但前段時間某樓盤直降兩千的促銷行為讓她覺得隨著樓市的持續低迷，"金三銀四"期間長沙房價肯定還有得降。

在業內人士看來，持續觀望坐等降價或許隻是購房者的一廂情願。在湖南新華都房地產發展有限公司總經理汪正鋒看來，剛剛結束的兩會，在政府工作報告中，關於房地產方面的表述中並沒有出現"房價調控"字眼，今年的提法是"促進房價合理回歸"。這表明新一屆政府對房地產行業已經有瞭一套比較合理的治理思路，並且脈絡清晰。而從開發商的角度來說，土地的成本價在那裡，對於一些優秀的抗風險能力強的企業而言，不太可能走降價這條路。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-20/16014004248.shtml

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京機場到四環匝道單變雙本月中旬改造完工

從機場高速進城，無論走五環還是四環，都是一道難過的"坎"。由於大量車輛積壓在出口，經常占去主路兩三條車道，影響後續車輛通行。昨天，記者從市交通委獲悉，本月中旬，機場高速進京方向四環路出口匝道改造將完成，通過拓寬道路，將匝道由單變雙，緩解機場進四環的"瓶頸"問題。市交通委相關負責人表示，今年本市將開展區域疏堵試點、環路進出口改造、立交節點改造等工作，涉及17項工程將實施。

匝道拓寬

機場進四環車流減壓

昨天記者在機場高速往四環去的四元橋匝道上看到，道路內側正在進行路基拓寬，去往四環路的車輛將一條匝道堵得嚴嚴實實。據北京市道路建設工程項目管理中心相關負責人介紹，機場高速路進入四環路的出口匝道處，減速車道、匝道出口處均為單車道。到瞭匝道上，才分出往東四環和北四環的兩條道，也就是不管車輛是往東還是往北，都得擠到這一條匝道上，機場高速交通量常年偏大，這種"一帶二"的格局讓匝道出口經常堵成一個"大疙瘩"，從而影響機場高速主路通行。"如果匝道上再追個尾，就更要瞭命瞭，路就直接斷瞭。"

在改造中，施工人員將馬路內側往外擴寬，大概400米的道路，從75厘米到3米逐漸加寬，將原來的匝道"一帶二"變成"二帶二"，車輛往東走左側，往北走右側，同時將減速車道也改造為雙車道，匹配交通流。

優化路口

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盤活中關村大街循環

位於海淀中關村西區、中關村大街(南北向)與丹棱街(東西向)相交的非燈控丁字路口，也是讓司機"頭疼"的一大堵點。丹棱街是貫穿中關村西區東西向的重要次幹路，但現況僅能右進右出，導致車輛被迫繞行，增加瞭相鄰路口的交通壓力。計劃將該路口改造為燈控丁字路口，拓寬路口西出口北側瓶頸路段，方案實施後將盤活該地區的道路循環系統，減輕中關村西區相鄰道路的交通壓力，緩解交通擁堵。

&代償2胎借款任何問題免費諮詢emsp;大紅門橋下環島東向東掉頭需求量大，計劃在人行步道和非機動車道空間裡，增加一條東向東掉頭車道；同時拓寬大紅門橋東側外環輔路，增加一條機動車道，供掉頭車輛使用。

建設港灣

六裡橋北裡增地下出口

西三環六裡橋北裡站、花園橋北站、萬壽寺站這三站，部分公交站臺長度和寬度都不足，未設置公交港灣，公交車進出站停靠會影響社會車輛連續行駛。工程在六裡橋北裡站(雙向)北側地下通道處新開辟主輔隔離帶地下通道出口，連接並延長主路站臺長度，形成一個長約150米的公交港灣。

萬壽寺站則改造為長100米、寬3.5米的公交港灣；花園橋北站(雙向)公交港灣目前長50米、寬2.5米，擬改造為寬3.5米，同時在天橋北側新增站臺，減少公交車排隊靠站現象。

點擊報名：8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-09/10232291143.shtml

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金隅兩自住房28天42.7萬戶申請現場核驗將啟動

新浪樂居訊(記者劉乾超)新浪樂居自金隅嘉業處瞭解到，自2月15日正式啟動網上報名申購工作以來，北京第二批自住型商品房、金隅嘉業朝陽項目金隅·匯星苑、金隅·匯景苑，在近一個月的時間內累計接收瞭約42.7萬戶傢庭的網絡申請。明天，也即3月15日下午4點，兩個項目將全面關閉網上報名申購系統，現場核驗工作會於近期內啟動。

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詳解：北京自住型商品房如何申請

金隅嘉業表示，尚未進行網上報名申購的購房者，需盡快登陸金隅嘉業官方網站(http://www.bj-gem.com.cn/)或下載手機客戶端進行網上報名申購。

前期已成功報名申購的購房者，如需對申購內容進行修改或完善，需在3月15日下午4點前完成修改、調整工作。樂居提醒廣大購房者，金隅嘉業網上報名申購系統關閉後，將無法進行網上報名申購及信息修改工作，為確保後期初步審核等各項工作的順利開展，尚未完善個人信息的客戶應盡快完善。

隨著金隅•匯星苑、金隅•匯景苑的網上報名申購工作截止，金隅嘉業也將於近期內啟動現場核驗工作，具體核驗時間、地點等信息將通過金隅嘉業官方網站對外公佈。廣大購房者應保持通訊暢通，以避免不必要的損失。

金隅嘉業房地產開發有限公司市場營銷部經理陳玉謙此前在接受樂居獨傢專訪時曾透露，由於對開發流程較為熟悉，前期規劃手續也已經做足，金隅•匯星苑、金隅•匯景苑將保持較快的入市速度。在網申報名結束後，兩個項目很快就將迎來現場提交報名資料階段，時間確定為3月。

廣大購房者如對網上報名申購或完善資料，有任何疑問，可隨時撥打24小時熱線(010-56707661/56297116)進行咨詢服務。

根據公開信息，金隅•匯星苑、金隅•匯景苑兩項目共5347套房源，售價不超過2.2萬元/平方米，總價不超過200萬。金隅·匯星苑位於朝陽區高井地區，單套面積包含56、58、63、80平方米的1-2居。金隅·匯景苑位於朝陽區東壩單店，單套面積約為60-90平方米的1-3居。

金隅·匯星苑(高井星牌地塊)熱線電話：400-606-6969 轉 79769

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-14/13492646740.shtml

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房貸增貸2胎缺錢急用哪裡借錢陸磊:經濟下行央行更傾向於定向工具

??中國央行研究局局長陸磊在財新《新世紀》周刊撰文稱，當經濟進入下行周期時，中國宏觀調控的首要任務將從人為確保經濟增長演變為必要的流動性註入，以實現整個經濟體系避免出現流動性枯竭。定向或結構性工具的運用迫切性遠高於總量性工具。私人貸款

??陸磊指出，目前流行的看法是，必須通過總量性政策使無風險資產收益率壓低；但微觀面的情況並非如此，由於在經濟下行階段一般會出現避險需求，勢必形成國債與地方債的風險差距拉大、政府債與企業融資風險差距拉大、大企業和小微企業融資風險差距拉大，這使得不同風險等級間的風險溢價——即融資成本差在擴大。因此，定向或結構性工具的運用迫切性遠高於總量性工具。

??此前，中國央行決定，自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。同時，為進一步增強金融機構支持結構調整的能力，加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設的支持力度，對小微企業貸款占比達到定向降準標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點，對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。

??陸磊在央行降準後曾表示，降準“隻是根據金融體系流動性狀況和經濟情況進行延續性操作”，不能理解為通道型降準，“更不能理解為是強刺激的開始“。未來貨幣政策根據經濟運行指標，按松緊適度的原則操作。

??陸磊的觀點與此前李克強總理的表態意見一致。中國國務院總理李克強在1月21日達沃斯論壇開幕式上發表主題為“中國經濟轉型的全球影響”時表示，中國將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，不會搞大水漫灌，而是更加註重預調微調，更好的實行定向調控，確保經濟運行在合理的區間。

??陸磊還表示，中國的中期經濟增長需要全方位深化改革，如土地政策和戶籍改革、財稅體制和行政制度改革、國有企業和市場準入改革、人口政策調整等。但是其中極為關鍵的內容是財政和金融一體化改革，隻有強化預算管理，才可能實現金融改革的有效性。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-19/10425974004752072371657.shtml

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未來幾個月房企或進入全面降價降低庫存壓力

2013年樓市的量價齊升，使不少房企在今年初制定瞭樂觀的銷售目何謂二胎房貸年息利率多少免費諮詢試算標。然而1-4月低迷的市場表現，令這些目標變得遙遠。

目前，杭州、青島、天津、佛山等二線城市降價已逐漸蔓延，而一線城市一些新盤，也不得不低價入市，甚至變相降價促銷，市場向下預期正在形成。

此外，樓市高庫存壓力逼近。截至4月底，某房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量達24891萬平方米，環比增長2.6%，創下近5年的歷史新高。

為降低庫存壓力，加快銷售，回籠現金，已是大多數房企不得不面對降價的現實。

過於樂觀的銷售目標

德意志銀行近日發佈報告，9傢中國地產商或無法達成今年銷售目標。它們包括：花樣年控股、合生創展集團、首創置業、中國海外宏洋、金地集團、寶龍地產、中國奧園、建業地產及遠洋地產。這9傢地產商今年1-4月僅達成其年度銷售目標的不到20%。

銷售目標難以完成，一個原因在於部分房企年初制定目標時候過於樂觀。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，多數房企在去年銷售業績不錯的情況下，基本上都制定瞭比較高調的銷售目標，而且在土地市場上也比較活躍。"今年市場突然降溫，業務發展勢必遭遇"磕磕碰碰"。"

花樣年主席兼首席執行官潘軍在其2013業績會上指出，2014年合同銷售目標為150億元，較去年實際銷售額101.7億元，增加47%。但今年前4個月，其銷售額9.43億元，僅完成全年目標的6%。潘軍指出，公司推盤活動主要集中於下半年，占全年銷售額比重約70%。但就目前市場形勢而言，實現目標有一定難度。

根據21世紀經濟報道記者瞭解，金地集團今年銷售目標也較高，內部預計達600億左右，同比去年增40%。

超大型房企的銷售重劃區是什麼利率多少免費諮詢試算目標則較為保守。中海外今年銷售目標與去年持平，恒大地產僅增10%，去年銷售大增超100%的碧桂園今年定為增20%，而萬科則未制定年度銷售目標。

前4月銷售額未及全年目標20%的房企，已經錯過瞭今年一季度最佳銷售時機，後續"補課"將很難。以合生創展為例，其全年推貨量將達494億元，其中剛需和改善產品占比高達77%，其餘23%為高端產品。但它前4個月僅實現銷售12.21億。

根據中原地產的監測，到目前為止，公佈2014年前四個月銷售額的34傢房企，合計簽約額同比上漲4.8%，但有20傢的銷售額出現瞭同比下調，其中包括保利地產和華潤置地。

當前房地產市場可謂一片低迷。中原地產分析師張大偉指出，供需雙方的市場信心現都位於低點，如果不釋放大量的信貸，市場出現扭轉、升溫的可能性很小。

5月12日，人民銀行劉士餘副行長主持召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行合理確定首套房貸款利率水平。但對於目前市場來說，出現首套房貸款利率上浮更多是因為銀行資金成本提高，這表明央行不太可能出臺要求銀行執行低利率的政策。

中原地產分析表示，目前市場並非缺額度，而是缺低價格的貸款利率，目前市場的問題並不會隨著這一講話而出現改變。

全面降價趨勢漸明

5月13日，國傢統計局公佈2014年1-4月全國房地產市場運行的有關數據顯示，全國商品房累計銷售額1.8萬億元，同比下降7.8%，同比降幅擴大2.6個百分點。從興業證券統計的5月首兩周數據來看，在按揭貸較為緊張的情況下，銷售仍然沒有明顯的回升。

多數房企銷售表現不盡如人意，招商、金地、中海和保利業績同比持續下滑，降幅均超過10%，花樣年同比降幅達到62%，富力、金地、招商、旭輝和綠地環比降幅均在30%以上。

與此同時，房地產企業的資金狀況也在收緊。一些機構分析認為，在庫存和資金鏈的雙重壓力下，未來房價勢必會面臨下降壓力。尤其是庫存嚴重的城市、人口新增放緩的城市，有可能在最近出現降價。

德銀認為，央行座談會沒有提及二套房按揭，亦沒有提及對開發商之貸款，反映內地對有關借貸需求仍會偏緊，資金流較緊張的開發商，今年將面對更大之財務壓力。部分房企未來幾個月若不降價或加大銷售力度，很可能導致重大現金流問題。

在市場行情趨冷的情況下，1-4月仍有不少企業如碧桂園、恒大、新城實現瞭高增長，同比漲幅均在50%以上，其中碧桂園和恒大的同比漲幅分別達到瞭92%和91%。這些房企業績的增長都受益於其以價換量的策略和適當的促銷措施。

以碧桂園為例，該公司4月適時推出單價較低的產品，以價換量。其中沈陽碧桂園銀河城和碧桂園鳳凰城4月成交均價都有下調。

恒大地產是另一傢快速反應的開發商。4月濟南恒大翡翠華庭、重慶恒大照母山和恒大雅苑、太原恒大華府、深圳恒大國香山等多個項目新開盤或推出新房源，均有大小不等的促銷行為。

嚴躍進預計，在買方市場向賣方市場逐漸轉化的情況下，各類創新的降價促銷手段將不斷出現。對於銷售目標難以完成的房企，嚴躍進建議，業務重心向營銷板塊傾斜，在庫存的去化上加大力度；前期高價獲取的土地，可引入合作夥伴共同開發，降低後續的運營壓力。

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08424140949.shtml

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長春新發放公積金貸款執行新利率

11月22日央行降息後，國管公積金中心同時也發佈通知，相應調整公積金貸款利率。長春市的住房公積金貸款利率也下調0.25%。新的利率標準什麼時間開始執行？如何執行？昨日，長春市住房公積金管理中心領導做客長春市政府門戶網站的在線訪談節目，記者進行瞭采訪。

昨日，記者瞭解到，長春市從11月22日開始執行新的利率標準，公積金上年結轉公積金存款利率從原來的2.6%降低到2.35%。明確自11月22日

起，住房公積金貸款利率同步下調0.25個百分點，也民間房屋二胎利率多少缺錢急用哪裡借錢就是首套房1~5年（含5年）貸款利率，由4.0%降低到3.75%，5~30年由4.5%降低到

4.25%。

算筆賬：用公積金貸款40萬每月能省54元

假設購房者辦理公積金貸款，總貸款40萬元、期限20年。

按原公積金基準利率4.5%計算，本金和利息共需償還約60.73萬元，月供約為2531元。

按調整後利率4.25%計算，同樣的貸款方式，本金和利息還款總額約為59.45萬元，月供約為2477元。

相比較而言，利率調整後，房貸月供減少瞭54元，20年共可省下約1.29萬元。

如何執行

11月22日後發放的執行新利率

長春市住房公積金管理中心貸款處處長羅明介紹，2014年11月22日（不含）以前發放的，期限在一年（含一年）以內的個人住房公積金貸款，11月22

日後仍執行原利率；期限在一年以上的個人住房公積金貸款，11月22日後執行原利率。2015年1月1日（含）開始，執行調整後的利率。2014年11月

22日（含）後發放的個人住房公積金貸款，執行調整後的利率。

新舉措

7項貸款業務可以就近辦理

羅明說，中心所屬的6個分中心將全面受理貸後業務。對借款人聯系方式變更、還款賬戶變更、個人賬戶解鎖、打印還款計劃、打印結清證明，及借款人與配偶用住房公積金賬戶內餘額進行提前部分還款或結清貸款等以上7項貸款業務，職工可就近選擇中心服務網點辦理。

另外，還推出省內異地貸款政策，凡在中心正常繳存公積金的職工在繳存三重房屋貸款地以外、省內異地購買自住住房且符合貸款條件的，可以申請公積金個人住房貸款。省內

異地購房貸款業務由鐵路分中心具體承辦。購房地有鐵路分中心分支機構（分理處）的，職工向當地鐵路分中心分支機構提出申請；購房地沒有鐵路分中心分支機構

的，職工向鐵路分中心提出申請。

鐵路分中心管轄區域為鐵路系統、長春市轄五縣（市、區）。購房地有鐵路分中心分支機構（分理處）的，如吉林、通化、白城、圖們、四平的5個分理處，職工可就近提出貸款申請；沒有鐵路分中心分支機構的，職工可以向鐵路分中心提出貸款申請。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/08315943531241260499510.shtml

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Dec 15 Tue 2015 17:40
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李克強給樓市送定心丸剛性需求是長期的

??總理給樓市送“定心丸”：剛性需求是長期的

專傢表示，今年政府或采取降低貸款利率的方式，增加稅務刺激，降低剛需房貸申請難度以提振市場

本報見習記者喬誌東

日前，在瑞士達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時，國務院總理李克強就中國應對經濟風險的問題時指出，中國房地產市場的剛性需求是長期的，並將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。

“總理送出瞭‘定心丸’。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，現階段，中國住宅需求仍處於增長通道，尚未到達歐美市場的成熟平穩期，隻是三、四線城市前兩三年開發過猛，需要時間去庫存化。當前，房地產市場並無全局性、系統性風險，而一、二線樓市，已經開始復蘇。

據有關媒體報道稱，為去庫存化，日前，住建部擬出臺收購商品房用於保障性住房指導意見，在此基礎上，住建部將督促存量庫存較高的城市，出臺將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施。

土建融嘉義布袋土建融“預計房地產市場將繼續調整。總體而言，供過於求的局面依然存在，但由於2014年新房開工數和土地銷量下降，2015年供應量增幅將有所降低，供過於求的局面將略有改善。”摩根大通首席經濟學傢朱海斌日前在接受《證券日報》記者采訪時指出，預計2015年政府將繼續放寬房地產政策，以延緩調整步伐，並可能采取降低貸款利率的方式，增加稅務刺激，降低剛需房房屋二胎借款銀行貸申請難度，放寬第二套房首付要求。由於供過於求，房地產市場仍將繼續調整，但調整幅度可能趨緩，由於政策變化，房價可能在2015年下半年趨穩。

對於進一步提振剛需，北京公積金額度今年已經率先“擴圍”。日前，北京住房公積金管理中心發佈通知，市管公積金貸款最高額度從80萬元提高到120萬元。此外，國管公積金分中心也發佈通知，將國管公積金的貸款額度提高到120萬元。根據鏈傢地產市場研究中心統計，元旦後一周，北京使用公積金貸款的成交占比為25.3%，較此前一周上升2.5個百分點，較2014年12月第四周上升7.3個百分點，即四個買房人中，就有一個使用公積金。

中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，當前房地產市場將出現“蹺蹺板”形態，房價與需求將成為蹺蹺板兩端，價格下調需求就有望增加。

北京大學經濟研究所常務副所長蘇劍表示，從長期來看，決定房價的因素主要取決於人口和勞動力，而剛需將於今年達到頂峰。預計在2022年以後，中國每年的勞動力將減少一千多萬，屆時無論是剛需還是改善性需求都不會旺盛。

關註“北京新浪樂居”微信掌握最新樓市資訊

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-23/07335964172944854004067.shtml

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Dec 14 Mon 2015 05:23
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二套房貸款或迎大范圍調整青島有銀行首付僅需3.1成

??26日，某平臺發佈最新報告顯示，3月越來越多的銀行開始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房貸款政策。截至目前，全國共有11個城市24傢銀行正在執行“個性化”的二套房貸款政策。業內人士指出，兩會後釋放出的信號令松綁二套房貸款政策的預期變得更加強烈，預計未來幾個月，差異化的二套房政策將向全國范圍蔓延，降首付、推優惠利率等措施有望大面積出現。

??青島有銀行首付僅需3.1成

??據調查結果顯示，3月全國527傢銀行中，下調利率的銀行有80傢，上調的僅24傢，房貸利率下行趨勢依然明大同區二胎顯。但最低折扣率有所減少。2014年12月，匯豐銀行陸續在全國多個熱點城市推出8.8折利率優惠，轟動一時。但最新監測數據顯示，3月起，廣州、深圳、杭州、佛山等城市的匯豐銀行取消瞭8.8折優惠，代之以最低9折。

??但值得註意的是，二套政策有瞭明顯的放松態勢。報告指出，從今年年初開始，二套房貸款政策差異化開始顯現。越來越多的銀行開始突破首付比例及利率的限制，自行制定二套房貸款政策。

??最新統計數據顯示，截至目前，全國共有11個城市24傢銀行正在執行“個性化”的二套房貸款政策。“個性化”主要體現在部分銀行二套房首付比例及貸款利率打破瞭“首付6成以上（部分城市為7成）、利率不低於基準上浮10%”的規定，開始各自為政。如青島的浦發銀行規定二套房首付僅需3.1成，南昌浦發銀行、太原興業銀行二套首付僅為4成，此外，石傢莊的工商銀行對二套房貸款僅執行基準利率等。

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??福建規定買二套房等於首套

??分析師袁媛表示，兩會釋放出的信號令松綁二套房貸款政策的預期變得更加強烈，松綁二套房貸，恰恰契合瞭中央支持自住及改善型住房需求的指示精神。上半年央行極有可能將二套房貸款政策的制定權下放到地方銀行，預計未來幾個月，差異化的二套房房貸政策將向全國范圍蔓延。

??袁媛認為，會有更多地方政府出臺類似福建省日前頒佈的調整政策。據瞭解，福建省日前出臺“閩八條”便規定個人購買首套房後再次購買除別墅以外的住房，均可認定為“首改房”，享受首套房同樣待遇。並允許首套房首付比例降至2成；二套房首付比例統一降至最低5成；取消二套房房貸利率不得低於基準1.1倍限值，定價權下放至銀行。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-05/16445988229456287034864.shtml

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Dec 14 Mon 2015 05:22
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資深業內談租房經驗

如何挑選房源

如何查找房源信息：一些專業房地產廣告經常刊登一些出租房源信息，但這些房源一般屬於中、高檔房，價位低的房源可以通過上網的房式在本站首頁鏈接的房產網站或其它網站查找，也可以委托房屋中介公司尋找。

二、房屋的選擇：租房時應考慮：1、價格；2、地理位置，包括交通位置是否方便、有無公交車或地鐵等交通工具，周圍環境是否良好，安全設施是否齊全；3、房屋本身情況及配套的設施，如水電、電話、電器、傢具等。

三、不能出租的房源： 1、未經驗收的新房；2、未依法登記取得房產證的房屋；3、沒有房屋出租證件的房屋；4、未經出租人的書面同意承租人又轉租的房屋；5、違章建築的房屋；6、產權屬於共同，未經全體共有人書面同意的房屋；7、已抵押的房屋未得到抵押權人的同意；8、權屬有爭議的房屋；9、不符合安全標準的房屋；10、被公、檢法等機關依法查封的房屋；11、不具備基本生活設施或者條件的房屋。

四、租房中介：看中介公司的證件是否齊全，一看有無營業執照，二看有無房產局備案的證書，三看經紀人員有無執業資格。一般選規模較大的中介公司較為保險。

看房驗房確保所租房屋合格

1、租住房屋小區安全保障措施：傢是一個休養生息的地方，安全保障尤為重要。小區內人後密集，安全保障措施不僅包括治安安全更為重要的是消防安全，一旦發生火災事故容易造成群體性傷亡事件。

2、房屋本身質量：房屋本身質量是否合格；門窗結構是否牢靠；上下水、電路、是否合格；消防設施是否合格以及能否正常使用。

案例(來源於青島生活在線)

2014年4月16日夜，青島市城陽區金日紫都小區內，一居民樓11樓王先生租住的房屋發生火災事故。該事故造成王先生傢財產全部被燒毀以及周圍財產造成不同程度的損失。據王先生和現場目擊證人反映因王先生租住的房屋無水以及該小區物業管理的消防栓也無水致使在火源能夠被撲滅時，王先生無水滅火，眼睜睜看著自傢的財產被燒毀。因該小區物業公司消防不合格，消防部門對該物業公司作出處罰。

王先生反映房貸二胎房貸二胎利息火災被消防撲滅後，發現該房屋墻表面采用國傢命令禁止的易燃建築材料。發生火災時，該易燃材料助燃能力強，造成火災後難以撲滅造成損失擴大。

上述事例說明，承租人所承租的房屋須消防安保設施合格並正常使用，所承租房屋所用材料須符合國傢建築標準要求，以防如本案造成難以估量的損失。

簽訂房屋租賃合同應該註意的事項銀行二胎缺錢急用哪裡借錢

房屋租賃合同是房屋出租人和承租人雙方簽訂的關於轉讓出租房屋的占有權和使用權的協議，其內容是出租人將房屋交給承租人使用，承租人定期向出租人支付約定的租金，並於約定期限屆滿或終止租約時將房屋完好地歸還給出租人。房屋租賃合同具體規定租賃雙方的權利與義務，在租賃關系存續期間，租賃雙方都要受其約束，依照合同先例權利和承擔義務。因此在簽訂房屋租賃合同時一定要註意，把租賃關系可能遇到的各種情況在合同條款中予以明確。

根據出租房屋用途的不同，房屋租賃合同可分為兩大類：一類是住宅租賃合同，一類是工商用房租賃合同。在住宅租賃合同中按照出租房屋所有權的不同，又可分為公房租賃合同、私房租賃合同和公房轉租合同。目前公房租賃合同的特點一般具有不約定固定期限的租期，租金標準由政府統一規定；而私房租賃合同的內容則是在符合法律規定的前提下，由雙方協商確定。根據《城市房屋租賃管理辦法》等有關規定，租賃合同應當具備以下條款：

1、當事人姓名或名稱及住所。當事人指出租人和承租人。法律對出租人的要求是其必須是房地產的合法產權人；對於承租人各地有不同要求，一般來講，如果是當地居民，須持有本人身份證，如果是外來居民，須持有本人身份證及公安部門發的暫住證；企業事業單位須持有《營業執照》；非企事業單位的其他組織如機關、團體、部隊等須有縣以上民政部門批準設立的有效證件。房地產租賃當事人必須符合上述資格限制，才能簽訂租賃合同。

2、標的物，即租賃的房屋。在合同中須寫明房屋所在位置即地址、面積、范圍、裝修及設施狀況。對承租人而言，租房的目的是利用房屋的使用價值或是用於居住，或是用於商業目的，因此房屋處於適用的狀態是對房屋的最基本要求之一，所以簽訂合同時必須說明房產交付使用時的基本狀況，這是因房屋不符合使用要求而發生糾紛時區分雙方責任的前提。不但如此，一旦房屋在租期內的毀損或第三人侵害以致妨礙瞭承租人依約使用房屋時，出租人還有義務修繕房屋，這些補救措施的標準通常應為合同中定明的房屋狀況。

3、租賃用途。即承租人租賃房屋的目的。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動。同時，明確瞭房屋的使用用途後，隻要承租人依約用房，則正常范圍內出現的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由於租賃用途不同，房屋的租賃價格也會不同，所以，租賃用途對於雙方當事人來說，也是必須定清寫明的問題。

4、租賃期限。租賃有期限限制，這是房屋租賃與房屋轉讓的重要區別。明確租賃期限的法律意義在於：(1)期限屆滿，承租人有義務將原房屋退還出租人；(2)如果出租人提前收回住宅的，應當有"必須收回"的理由，並且征得承租人的同意，賠償承租人的損失，做好承租人住宅安置工作；(3)因買賣、贈與或繼承而發生房屋所有權轉移的，如原租賃合同未到期，則原合同對承租人與新房主繼續有效；(4)承租人為一人時，如其在租期內死亡，共同居住人可以要求合同繼續履行，辦理更名手續。

5、租金，即租賃價格。租金的確定依房屋用途不同而不同：(1)住宅用房，租金的標準應執行國傢和房屋所在地城市人民政府的租賃政策；(2)從事生產、經營活動的用房，租金由承租人與出租人協商議定。對私有住宅租金，《城市私有房屋管理條例》有更為詳細的規定：私有房屋租賃，由租賃雙方按照房屋所在地城市人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定；沒有規定租金標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得任意抬高。租金的交付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的具體日期也應在合同中明確。

6、修繕責任。修繕房屋是出租人的一項義務，指的是出租人在整個出租期間對房屋有進行必要修繕的義務。所謂必要即指：房屋必須使承租人能夠依雙方約定使用並收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設施，以及其他屬於出租人修繕范圍的設備。

7、變更與解除合同的條件。我國法律明確規定瞭房屋租賃合同的變更與解除的法定條件。有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(1)符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；(2)因不可抗力致使合同不能繼續履行的；(3)當事人協商一致的。

除此之外，還要簽訂轉租和違約責任的規定。

具體來講：

承租方應註意的事項：

1、查看出租人的房產證明和有效身份證明；

2、審核出租人的《房屋租賃證》；

3、簽訂租房合同時，應問清房租包含的內容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業管理費由誰承擔；

4、要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用；

5、付款方式。

出租方應註意：

1、查看身份證明，外省市人員在本地居住是否有合法居住證明；

2、承租人租房用途，並在合同中約定不得有違法行為。

有下列情形之一的房屋不得出租：

1、沒有房屋所有權合法憑證；

2、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者其它形式限制房地產權利的。

3、共有房屋未取得共有人意見的；

4、權屬有爭議的；

5、屬於違法建築的；

6、不符合安全標準的；

7、已經抵押未經抵押人同意的；

8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-13/09492774964.shtml

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Dec 14 Mon 2015 05:21
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內容來自sina新聞

金山農民集體到迪士尼附近買樓每年可獲60萬元租金

"作為一個經濟薄弱村，在全市各級部門和大集團的幫助下，我們也可以到迪士尼附近'買樓'瞭。由此，村裡將新增1000萬元的經營性資產，今後每年可獲得一筆60多萬元的租金收入。"日前，在金山區張堰鎮秦山村的村民代表大會上，村黨總支書記潘紀國的一席話立刻贏得村民熱烈的掌聲。

潘書記所說的"買樓"一事，其實是金山區正在積極實施的"造血"機制項目。"這些綜合幫扶項目，將努力實現'造血'到鎮、'輸血'到村。"金山區區長李躍旗告訴記者，面向轄區內的經濟薄弱村，目前金山各鎮正在申報一兩個"造血"機制項目，或購買商鋪、商務樓、標準廠房，或興建公租房、配套辦公用房，都是風險較小的優質資產，今後可以為經濟薄弱村帶來持續穩定的收益。預計到今年底，整個金山區共將有10個"造血"機制項目落地，屆時將覆蓋全區9個鎮和1個工業區的83個經濟薄弱村。

值得一提的是，購買這些優良資產，各經濟薄弱村無需"自掏腰包"。金山區農委有關負責人告訴記者，根據市裡的農村綜合幫扶政策，除瞭市、區、鎮三級政府出資，還將有"8+2+2"個單位參與對口幫扶，分別是上海華誼、錦江國際、百聯集團、東浩蘭生集團、上海久事公司、浦發銀行、太平洋保險、愛建股份這8傢大型企業集團，和長寧區、徐匯區2個區，以及上海化學工業區、上海閔行經濟技術開發區2個開發區。預計，未來5年內，幫扶方的出資總額將達到4.6億元，加上市區鎮三級專項幫扶資金，可以幫助每個經濟薄弱村新增1000萬元左右的經營性資產，不久後，83個經濟薄弱村每年可獲得5000萬元左右的穩定收益。

潘書記告訴記者，秦山村人均可支配收入低於400元，是典型的經濟薄弱村。近年來，村裡幾乎每年都入不敷出，村集體各項收入加起來隻有100萬元，但一年的人頭費、衛生費、訪貧問苦費用、會議費等固定開支就超過130萬元，更別談修建道路、改造設施等實事項目瞭。所幸，上海警備區與村裡開展城鄉黨建結對，在老年活動室改造、商業街美化、建設黑色道路、打造景觀河道等項目上給予瞭大力扶持。但沒想到，還有好事在後頭。"村裡打拼瞭幾十年，才積攢出308萬元的資產傢當，現在'造血'機制項目一下子送來1000萬元資產，而且，每年有穩定收益......"一些老黨員對此感慨不已。

秦山村所買的商務樓，就位於距離迪士尼樂園5公裡的川沙鎮上。這是一棟5層的商務樓，處在成熟的商業區范圍內，面積接近3000平方米。購買這棟商務樓共需9205萬元，將由張堰鎮的4個經濟薄弱村和漕涇鎮的7個經濟薄弱村聯合購買。今年上半年，潘書記還曾和其他幾個村的村幹部一同去考察過，發現商務樓已全部租賃瞭出去，其中有飯店、培訓機構、大型遊藝廳等業態。11個經濟薄弱村買下商務樓後，將委托房產商包租6年，不管有無客戶租賃，必須確保每年6.35%的凈利。

目前，買賣雙方已達成初步協議，隻等項目通過市裡最後的審批，就可以正式簽約。而此前，由估價師、會計師、經濟分析師等專業人士組成的專傢評審組，已前往現場對項目進行瞭仔細考察和嚴格評估，結果大傢都比較看好此項目的前景，通過瞭評審。如此，也是為瞭盡可能降低"造血"機制項目的投資風險。

除瞭異地購置資產，金山各鎮更是在本地積極尋找最優的項目。金山工業區有一棟7900平方米的標準廠房，已由一傢生物醫藥公司包租20年，年回報率保底在6%，第6年開始每年還將在原來基礎上調高12%。"必須要把好項目用在造血機制項目上。"工業區領導班子經過討論後決定，把這一優良資產以3557萬元的價格，"轉"給轄區內5個經濟薄弱村聯手組成的罡聯公司。預計，到今年底，5個經濟薄弱村將有望收到116萬元的半年收益。

此外，朱涇鎮則努力突破政策瓶頸，在鎮工業區利用邊角料土地，新建必要的配套設施用房，既滿足瞭工業區的配套需求，也為經濟薄弱村增加瞭優良的經營性資產。而亭林鎮則圍繞市級大型居住區建設，在靠近金山工業區的地塊，興建面向務工者的公租房，最終讓經濟薄弱村持有並獲得收益......每個鎮的"造血"機制項目，都努力追求良好的回報，但又盡可能避免潛在的風險。

據汽車貸款利率計算悉，本市重點扶持的"造血"機制項目，將主要在金山、奉賢、崇明三個區縣落地開花。到目前為止，金山區已有5個"造血"機制項目率先通過評審，其餘5個則在籌備評審或申報階段。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-05/17494348485.shtml

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