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2014年樓市向右天堂向左北京進入點降時代
天房屋二胎銀行借款貸款全省皆可處理堂向左 樓市向右
郝成 李樂
編者按/進入2014年，樓市的趨冷成為越來越明確的現象。杭州、常州等地不斷出現樓盤大幅度降價的情況，而就算在首都北京，成交數據慘淡、一些新開樓盤價格明顯低於預期的現象也已經星星點點，在去年暴漲20%~30%之後，旺盛的需求似乎迅速被凍結。這究竟是什麼原因？樓市的整個供求關系、購房者的心態發生瞭怎樣的變化？我們重點選取瞭北京、杭州、香港等地作為觀察的樣本，從中可以窺探出2014年樓市的動向。
調查一
自住房的沖擊將產生深刻影響
剛需"已死" 北京樓市進入"點降"時代
東邊是正在建設的16.9萬平方米"配建限價商品住房"，西邊則是剛開始施工的36.9萬平方米的自住型樓盤金隅匯景苑，而後者目前已被"定價"為2.2萬元/平方米。
這裡是北京東五環外東壩區域，此區域內的房產中介機構認為，對處於兩者包民間房屋二胎利率抄范圍中的首開常青藤小區和東壩傢園，可以降價瞭。"門店咨詢量明顯降瞭。那我們就可以適當對房主進行降價，你過去都逼近4萬元，現在自住型樓盤開盤價才2.2萬元，你作為二手房，又要稅，又要高首付，你的優勢在哪裡？怎麼可能不降？"據某房產中介劉先生介紹，首開常青藤在2012年開盤，當時售價就在每平方米3萬元以上。
"一些點肯定是比預期低瞭，也有一些點是真降瞭。但你能說北京房價降瞭？肯定不能！"4月2日，北京某房產中介門店經理拿著自己記錄的數據，指著北京地圖和記者一一核對，試圖為新近風傳的"降價"尋找更現實的證據。
《中國經營報》記者走訪發現，相比較於杭州的樓市降價，北京目前出現的，多是部分區域新開盤低於預期，還非真正意義上的降價。不過按照房地產業內人士的看法，"剛需已死，這話可能說得有點過，但還是有些道理的。"
自住型"圍堵"
"自住型商品房"是北京市住建委聯合四部門在2013年10月23日發佈的新政策。規定兩類傢庭可優先購買，一是北京市戶籍的無房傢庭(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士購買的要年滿25周歲；二是目前已在輪候經適房、限價房的傢庭。此外，持有有效暫住證，連續5年以上在本市繳納社保或個稅的非京籍傢庭也符合購房資格。
在價格方面，"自住型商品房"被要求應低於周邊房價30%。套型則以90平方米以下為主打。據官方信息，2013年北京"自住型商品房"供應2萬套，而2014年則將達到5萬套。
"市場就是這麼神奇。其實更明顯的變化，是附近新開盤的項目，售價都比預期低瞭。但現在總體(降價的樓盤)還是比較少，是一個個的點，沒有對二手房市場起到太大的帶動作用，後期可能會形成明顯的面。"房產中介門店經理劉濤稱，這一趨勢，被他和同行們看作是一種"點降"，是政策幹預下市場出現的先期變化，是一種啟示和預兆。
佐證他這一觀點的，則是附近確有新開盤項目低於預期的情況出現。比如記者前面提到的東壩地區某項目。而劉濤則指出"遠洋一方 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)""一品嘉園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)"等項目也出現瞭低於預期的情況--如果說這些案例目前主要以位置距離自住型較近為特點，那麼劉濤認為未來則還會體現出"時間上接近"的特點，即隨著自住型商品房數量增多，其開售時間將會對同期開盤的普通商品房形成明顯沖擊。
在記者的走訪中，這種可能的趨勢，似乎已經被更多普通購房者察覺，人們在中介那裡也會詢問其對二手房市場的影響。
顯然，不止劉濤他們註意到瞭這種變化。當媒體和網友在發現萬科橙以明顯低於預期的2.1萬元開售時，便變著詞匯去形容這種"降價"的罕見，但之後當首開、保利等大企業的新開盤也出現類似情況後，人們開始積極尋找這背後存在的深層原因。
關於自住房本身，也有一些數據變化。就目前已經進入搖號的情況來看，比例似乎隨著時間推移，有降低的情形出現。2013年年末的中冶藍城項目搖號中簽比例為1:3.7；2014年2月，旭輝E天地 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的搖號中簽比降至1:1.7；而3月份大興眾美城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)則幾乎為1:1。
雖然這一數據背後存在復雜的地理位置因素，但人們樂於認為這可能從供求上出現瞭一種下行趨勢，進而又與"點降"聯系起來，以證明當自住房都出現供求下行時，普通商品房的降價會必然到來。
那麼，已經出現的"點降"該如何理解？是為瞭應對即將出現的新政策，還是過去調控政策終於顯現出瞭效力，或是開發商的資金和銷售情況出現瞭集體的、相似的變化？在短暫的猜測之後，人們開始將原因指向一年前開始的自住房--無論在位置還是時間點上，二者的聯系似乎都很明顯。
於是近期關於自住房逼降普通商品房的聲音驟然增多，但謹慎的觀察人士依然認為自住房可能隻是一個促發"點降"的契機，背後長期以來政策層面變化、樓市本身變化帶來的某種積聚，才是真正的推動力。
劉濤根據互聯網信息在一張北京地圖上大致標出瞭自住型商品房項目所在地，星星點點中，劉濤和他的同事認為，這已經對部分區域形成瞭"圍堵"之勢，比如記者走訪過的東壩區域和舊宮區域。
"大傢可以繼續關註這幾個區域，不出意外的話，現在的所謂降價點，將來還可能變成更大范圍的降價面，至少是低於預期的一個面。最終可能會讓某個區域出現房價的整體下行，但這要看自住型商品房的下一步佈局和數量。"對於之前輿論對自住型商品房變為類似經適房的擔憂，劉濤和他的同事認為大可不必，因為自住型商品房和經適房等其他"政策性住房"具有明顯區別。
"簡單的說，就是其他的更多是政策性、封閉性，最終向福利化演變，成為權力爭搶的東西，和普通人有瞭距離；而自住型商品房是帶有一定市場性的、公開性的事物，它是可以和公眾越來越近，越來越透明的。至於質量擔憂，其實是比較簡單的事，隻要整體機制在，就不會有問題。"劉濤稱。
如果這是一種啟示，那麼政府下一步出臺政策可以在這個基礎上將政策更市場化，在佈點上更巧妙，從而對普通商品房的價格走向起到更有效的市場抑制作用--相比於之前多項政策被指調控乏力，這種思路，已經開始被廣泛傳播，盡管目前尚無更多證據支持。
被凍結的需求
"剛需已死，這話可能說得有點過，但還是有道理的。"4月9日晚，北京城企開發集團副總經理王亞寧告訴記者，當前市場出現的"點降"以及圍繞"點降"周邊的蔓延趨勢，基本上是在剛需市場，而造成這一原因的，並非是自住房的數量，而是自住房凍結的潛在購房客戶數量。
位於北京豆各莊的禦景灣項目，是北京最具標桿意義的自住房項目。該項目總計房源2000套。不過，截止到2014年3月，在網上申請購買禦景灣項目的客戶高達14.8萬組。在網上受理瞭這些申請之後，在北京市住房保障辦公室的監督下，14.8萬組的申購客戶進行瞭資格審核，最終符合自住型商品房購買的客戶總計為81897組。對比禦景灣項目2000套的可售房源，可售房源和意向客戶比約為1:41。而自住商品房匯景苑項目，目前已有21萬戶傢庭申請，最終符合自住商品房購買資格的，約有93000多組客戶。該項目共有自住型商品房3502套，這一比例高達63：1，而如果計入五環內、另一自住型商品房金隅匯星苑，則其總體比例高達80：1，經過篩選，符合資質要求的客戶約89000多組。
"禦景灣項目、匯景苑項目是北京最早開始接受認購的幾個自住型商品房，因此，基本上北京所有具備資格的需求都在禦景灣項目上報瞭名。粗略的估算一下，這些客戶實際上基本就是未來一年之內，北京30000元/平方米以下的購房需求，這部分購房需求，實際上就是我們經常提到的剛需市場。"王亞寧說。
北京最早接受認購的三個自住商品房項目，總計符合資格的購買客戶總計已經達到26萬組。而這三個項目總計提供約8800套的房源。將這8800套房源的購買者，從26萬組符合資格的購買者中刨除，餘下約有25萬組客戶。
北京市房地產協會的統計數據顯示，2012年全年，北京市商品住房成交量為23萬套。這意味著，在禦景灣、匯景苑等首批三個自住型商品房滿足8800多套的需求後，還有25萬組客戶可供市場消化。根據北京市政府的規劃，2014年全年，北京市將供應5萬套自住型商品房。這意味著在2014年之後，北京市場還有約20萬的購房需求。
北京市房地產協會的統計數據顯示，北京每年新增復合購房資格的傢庭戶數約8000~10000戶左右。這意味著，加總這些新增購房需求，2015年以後，北京市場中具備購房資格的戶數，約為21萬戶左右。
"這個數據對比一年23萬左右的成交量，看起來還比較樂觀，但是我們要算另外一筆賬，針對剛需群體的樓盤，日子確實不好過瞭。因為我們要動態看待這個數字，當自住型商品房敞開供應之後，單套房源的認購比會下降，基本可以下降到平均1:10左右，這樣，5萬套自住型商品房，數字計算可以凍結約50萬組的購房需求，如果我們把重復排號的申請再做一個折算，應該在22~25萬組的水平之間，這個數據再去對比23萬套的成交量，就是威脅很大瞭，因為在排號認購的時間區間內，絕大部分購房需求不會選擇購買商品房。"王亞寧表示。
通常情況下，從報名資格審核到完成銷售簽約，這其中所需的時間通常為3~4個月，因此，隻有在一個自住型商品房完成銷售簽約之後，該項目剩餘的未能買到自住型商品房的客戶，才有可能重新進入商品房市場，後者的需求真空才能得到一定的緩解。
但是，北京的情況更為特殊。北京市國土資源局黨組副書記、副局長張維介紹，2013年北京市住宅用地供應量大幅增加至978公頃，完成全年850公頃計劃指標的115%，其中民生住房占比七成。張維稱，2014年北京將繼續加大住宅用地供應，同時進一步優化供應結構，擬安排住宅用地供應總量中的40%用於保障性安居工程建設，60%用於商品房建設，商品房用地中將有50%用於建設自住型商品房。
"這實際上增加瞭剛需客戶對於後續自住型商品房的預期，會致使更多的客戶持幣待購，從而使剛需的普通商品房市場需求進一步緊缺。正是基於這樣的判斷，部分房地產開發企業，開始平價走量，為的就是避開自住型商品房的供應高峰。"王亞寧說。
多方面滯動
在二手房市場，這種趨勢的變化更加顯性。
"你可以認真觀察一下，去年以來，即使是位置好、房源好、有人脈的門店，也很少能迎來以往那種一下要買多套的客戶，而且房源也不好做。政策限制多瞭，市場也沒那麼好的流通和變現機遇瞭，房姐自然就少瞭。"劉濤的這一說法，也在記者走訪的海淀、豐臺、朝陽多個門店證實。
另一個更讓他們感到壓力的情況則是，過去一年中，前來看房的人數也出現瞭較為明顯的減少。除瞭互聯網搶客、周邊房源變化等因素外，中介認為這更與整個調控政策對市場大面兒產生的影響有關。
"外地買房的人要五年納稅才有資格買，賣房的人要持本五年再賣才可減免稅費，這基本就讓二手房市場中過去最活躍的部分進入一種休眠狀態，剩下的被大傢描述為剛需。但這個剛需究竟有多大，過去一年的觀察，可能不是人們想象的那麼海量。"劉濤有時候甚至開始懷疑北京房地產市場中的剛需是否也在出現某種變化，尤其在過去幾年一系列旨在剔除投資型購房的政策之後。
他所理解的剛需購房和投資購房其實有很多微妙的交集，在剔除一方時，另一方的購房意願實際上也被適當削弱，這看上去很像某種心理學的分析，在他和同事中卻有極為現實的案例。比如在說服他人購房時，如果你現在還過分強調"投資價值"，可能會遭遇猛烈的抨擊。
這種微妙的變化，在分析人士那裡，則表述為"政策的顯效"，具體則指房市由於前期諸多政策幹預，在後期終於顯示出流通方面的變緩，這進而導致人們對房產投資預期降低，並最終在價格上顯現出來。
點降，或許真的是一個啟示。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-12/07322684793.shtml
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