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??《物權法》規定,我國實行的是登記生效為原則,以登記對抗為例外,同時規定瞭3種不登記即可發生物權效力的行為。就需要登記的不動產權利種類來說,《物權法》對土地承包經營權、地役權明確規定的是登記對抗,對於其他不動產權利都是登記生效。

??德國

??不登記有何後果?

??牽動眾人心的《不動產登記暫行條例》即將於今年3月1日起施行,全國統一的國土資源與不動產登記信息平臺,也計劃從今年下半年開始上線試運行,並最終在2017年全面運行。自2007年出臺的物權法提出不動產實行統一登記制度以來,高懸7年多的“靴子”終於落地。對此,有人歡欣鼓舞,認為這是“以房反腐”的利器,有人憂心忡忡,認為開征房產稅、遺產稅已不可避免。關於不動產統一登記,社會上有著諸多的猜測和疑慮。這部與我們每個人都息息相關的法律,您瞭解多少?《經濟日報》記者為您作全方位的解讀。

??法國

??有限定,泄露信息要擔責

??需要註意的是,條例規定,查詢不動產登記資料的單位、個人,不得將其查詢所獲得的不動產登記資料用於其他目的,以保護個人的房產隱私。因為房產信息,既是個人的財產信息,又是個人的重要隱私,特別是其涉及個人的傢庭住址,是個人的核心隱私,不得泄露或者用於不正當的目的。否則,將使公民的財產狀況暴露在公開的環境之中,這不僅會對公民的隱私權構成侵犯,而且還有可能造成其他附帶的負面影響。

??不斷完善 彌補缺陷

??根據《物權法》的相關規定,條例明確,隻有權利人、利害關系人、有關國傢機關可以依法查詢、復制不動產登記資料。可見,法律將自然人的查詢主體限定為權利人和利害關系人。

??交易糾紛易發生

??嚴謹透明 防止腐敗

??對於不動產登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產登記資料的單位和個人,條例明確瞭其保密義務。如果其違反國傢規定,泄露不動產登記資料或者登記信息,給他人造成損失的,依法承擔賠償責任,對有關責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

??不動產統一登記對廣大農民的土地權益也將產生重大影響。黨的十八屆三中全會提出瞭農村土地制度改革的一系列重要舉措,這些改革的前提就是權屬關系明確,即不動產統一登記。今後,統一登記的權屬證書發到承包經營權或使用權人手裡,農村土地將更順利、完整地流轉,也便於農村土地更合法規范地進入土地市場。

??在德國,房產登記制度在很大程度是公開的。如果能夠證明與房屋存在法律或者經濟方面的合法關系,登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息可以在不動產登記局進行查詢。

??當然,不動產統一登記制度客觀上也具有一定的反腐功能。例如,房產登記實現全國聯網後,有關國傢機關在查處案件時,相對容易瞭解到政府官員完整的房產信息。但是必須要強調的是,法律設立不動產統一登記制度的初衷,在於明確不動產產權歸屬,保障交易安全。公民對於官員資產狀況的知情權,應通過政府信息公開等法定程序予以保障。

??據介紹,國傢層面將組織建設全國統一的國土資源與不動產登記信息平臺。這個平臺主要有兩方面的作用,一是為不動產登記機關依法登記提供信息基礎,為不動產登記查詢提供便利,從而為不動產交易及更有效率的利用提供保障;二是通過對登記信息的整合,為不動產登記資料查詢、不動產管理等提供信息基礎,為宏觀調控和其他社會治理提供數據支撐。

??登記簿統一來解決

??不動產登記步驟是這樣的:申請人提出申請→提交材料→不動產登記機構審查材料及書面給出受理通知→自受理登記申請之日起30個工作日完成登記。

??美國

??根據條例,當事人既可自行到登記機構辦公場所提出登記申請,也可由代理人代為申請。代理人既包括未成年人的父母等法定代理人,也包括當事人委托的代理人。在實踐中,有完全民事行為能力的當事人因為時間或條件不允許,不能親自到登記機構提出申請的情況時有發生,此時就可委托代理人提出申請,以解決燃眉之急。

??“這一制度設計,既方便群眾依法查詢不動產登記資料,也便於機構高效開展登記審核工作,最大限度保證登記內容的真實性和市場交易安全。”國土資源部設計裝潢二胎年息借貸增貸轉貸不動產登記局局長王廣華這樣表示。

??便民規定為您解憂

??1804年,法國頒佈的《民法典》中關於公民無權變更效力的規定,成為世界上最早的關於不動產登記的法律文獻。但出於對貴族階層利益的考慮,最終施行的《民法典》對不動產交易中的登記隻作為“對抗”條件,而非必要條件。

??登記手續繁瑣嗎?

??規矩不同 征稅便利

??我國憲法規定城市土地屬於國傢所有,因此房產所有人擁有的是房屋所有權和土地使用權。不少人擔心,國有土地使用權70年期限到期該怎麼辦?雖然《物權法》規定瞭“住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期”,但目前房產所有人隻有房本沒有地證,很多人還是感覺不踏實。條例就是要落實物權法要求,實行不動產統一登記,包括房產與地產的統一,變多個本為一個本。

??當事人申請登記除瞭必須提交申請書,還要提交相關材料。為方便群眾申請登記,條例第十六條對此給出瞭明確提示,可便於申請人事先做好準備工作,它們主要涉及:身份信息,包括申請人、代理人的身份證明材料;如為委托代理的,還包括授權委托書;不動產權屬信息,包括不動產權屬來源證明材料、不動產權屬證書;登記原因證明文件,包括買賣合同、遺囑等;不動產自然狀況信息,包括不動產界址、空間界限、面積等材料;與他人利害關系的說明材料等。可以看出,這些材料或由權利人持有,或與申請人密切相關,申請人通常不難獲得這些材料,再加上條例也未限制它們的形式,從而不會給當事人增加額外的費用和成本。

??由於一些申請人不瞭解登記知識,不理解相關專業術語,即便條例列舉瞭上述材料,有時申請人申請登記仍面臨不少困難。對此,條例特別要求登記機構應在辦公場所和門戶網站,公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息,以便申請人做好材料準備工作,正確填寫申請文書。通過該條款的強制規定,有利於推動登記機構提升服務水準,在申請材料準備和申請文書填寫方面為申請人提供最大的便利。

解讀不動產統一登記關註的不僅僅是房產

??由此可見,作為物權法重要的配套法規的不動產統一登記制度,並不等同於反腐措施。條例所規定的不動產信息登記,屬於私法的范疇,不同於行政法意義的公示、公告,與公職人員財產公示法或領導幹部財產申報法等公法有著本質區別。

??關於不動產登記的申請,條例依據《物權法》的規定,采取的是依申請登記原則。條例第十四條對當事人雙方共同申請和當事人單方申請的情形作瞭規定。對於采用依申請登記原則還是強制登記原則,主要涉及不動產登記的啟動及效力問題。

??條例根據《物權法》的有關規定,沒有要求對不動產權利進行強制登記。但如果權利人不登記,其不動產交易安全將受到嚴重影響,也容易發生權屬糾紛。因此,條例重點從保護權利人物權的角度規定瞭依申請登記。可以預見,隨著制度不斷完善和登記機構不斷健全,不動產登記的重要意義會不斷地被權利人所認知,在自願的基礎上,權利人主動申請不動產登記將逐漸普及。

??需要提示的是,從保障不動產權利的角度出發,建立不動產統一登記制度後,不影響權利人行使權利。條例規定,不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。同時,條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。

??鏈接

??不動產統一登記就是要將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔,實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。其中,登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據,登記簿的統一,是統一信息平臺建設的基礎。條例第八條對登記簿冊的統一設立作瞭明確規定,同時對登記簿應當記載的事項進行瞭明確,從法律層面實現瞭登記簿冊的統一。這將解決長期以來我國房產所有人房地“分傢”的現象。

??有房本沒地證?

??房地產登記是美國房地產管理的一項基本制度,多數地方實行的是契約登記制度,主要用於公示和地方政府征稅。

??在美國,房地產登記機關一般是房地產所在縣的政府登記辦公室。無論是房地產買賣、抵押、出租及房地產證券化等,都有一個前提,這就是產權清楚。根據美國房地產契約登記制度要求,凡是影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產征稅、法定規劃圖則等,都要登記。

??英國

??體系復雜 效果明顯

??在英國,土地承載的不動產從屬於土地,其不動產登記制度實為土地登記制度,對於土地上建房屋僅在土地權屬證書中予以標明,並不頒發專門的房屋權屬證書。

??在英國的不動產登記制度中,完全保有地產權的交易、租賃保有地產權的交易與獲得、房屋抵押貸款的開辦等,都必須到土地登記局進行登記。當前,英國國內民眾普遍認可這一強制性國傢土地登記制度。

內容來自sina新聞

??根據制度設計,統一的登記簿冊將註意各種不動產權利登記的銜接,把土地權利的登記作為土地上的其他不動產登記的基礎,把所有權、基礎用益物權的登記作為其他用益物權和擔保物權登記的基礎。

??德國實行不動產登記的歷史由來已久。不動產登記制度保證瞭100多年來德國不動產交易市場的平穩有序運行,也保證瞭不動產市場的透明規范。德國的不動產登記制度被稱為“權利登記制度”,又稱實質主義登記制度,是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。

??權利人指的是不動產權的所有人,如房子是自己的,就可以申請查詢自己名下的房產情況。若房子抵押給銀行,那麼銀行作為抵押權人,憑借抵押登記也有權去查詢登記資料。利害關系人是指和不動產所有者有直接關系者,比如夫妻等,在一些債務糾紛中,債權人也可以憑借人民法院的補充證據材料通知書,自行或委托律師事務所查詢債務人名下的已確權房產情況。

??人人都可查詢嗎?

??長期以來,產權登記在我國常被看作行政機關所享有的行政管理職權,而忽視瞭其物權公示的屬性,這就造成瞭登記機構設置與行政機關職能合一。多個行政機關負責對不同的不動產加以管理,由此形成瞭分散登記的現象,如土地由土地管理部門管理,建設用地使用權登記也在土地管理部門進行;房屋由城建部門管理,產權登記也在該部門進行。分散登記不僅影響信息的全面公開,而且很容易誘發欺詐行為,影響交易安全。

??登記目的何在? 為維權也為安全

??所謂對不動產登記,即對不動產物權變更行為起證明效力,以對抗第三人,如果登記事項實質上不成立或無效,則該登記不得對抗善意第三人。法國這樣的立法對後世影響深遠,一定程度上解決瞭不動產交易的風險問題,但是,什麼是二胎房貸年息缺錢急用哪裡借錢這種契據性質的登記模式,其本身所具有的“非必要條件”使得保障效果打瞭折扣。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-18/08565962381808250449872.shtml

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