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學區房天價背後的理性

  "住慣瞭大房子,看見舊房子的樓道就受不瞭。"一位傢長抱怨說。

  一步差,步步差

  有位在互聯網公司上班的"遠慮媽"告訴記者,她在要小孩之前,就開始關註學區房瞭。"反正早晚都要經歷,不如早一點行動。結婚之前我在中關村買的房,當時覺得學區房比較舊,就買瞭一套新房。但新房隻能上中關村四小,重點小學肯定沒希望。所以我在還沒要小孩的時候,就開始看中關村一、二、三小的房子,最終因為種種原因沒成,3年前改在西城買瞭奮鬥小學的學區房。就在奮鬥小學門口,特別近,也特別小,隻有13平方米的一間平房,當時是10萬元一平方米。前兩天我看瞭一下,到現在總價漲瞭30萬左右。"

  京城天價學區房真相

  學區房:天價背後的理性

  學區房持續熱銷,是傢長們對遊戲規則的尊重。教育資源均衡化的願景十分美好,但小朋友一天天長大,在願景實現之前,"好學校"當然還是供不應求的。哪個孩子進哪個學校,是讓權力說話,還是讓財富說話?很多時候,我們找不到最好的辦法,所以隻能選擇此時此地最不壞的辦法。

  中國人應該是最能夠理解學區房的種族,我們一輩輩從小就讀過"孟母三遷"的故事。

  不獨北京,南京、西安、鄭州、天津、長春等地的學區房價也在迅速升溫。在這輪"金錢比拼"和市民遷徙的背後,是今年以來教育部連發兩道"就近入學"通知,要求北京等19個重點大城市的義務教育在2015年實行免試就近入學政策,以及北京已經在推行的 "九年一貫對口招生",即選擇哪所小學,將來就要上本校的初中,原則上不許擇校流動。

  在北京,學區房普遍比非學區房單價要貴1萬-2萬。為瞭實現"總量可控",傢長們往往不得不以犧牲居住條件為代價,面積小、老舊破、戶型差的學區房成為首選。

  郎咸平曾撰文指出,中國的教育模式,實則集合瞭美國"拼爹模式"和日本"公平模式"的兩大缺點並發揚光大。在美國,人人都能享受免費教育,但如果想獲得最好的教育,必須上價格昂貴的私立學校。日本推行的則是絕對公平的教育制度,包括兩個政策,一為硬件標準化,二是師資標準化。小學、初中基礎教育的老師必須輪崗,每六年從一個區轉到另外一個區,甚至還要到農村去,相應在老師中薪水也是最高的,並納入公務員體系。

  "我想買的那間私產平房,業主原來最高報到390萬,正因為看瞭這條新聞,擔心實驗二小的學區房將來價格下跌,才下調到350萬。"劉女士告訴記者。雖然實驗二小的學區房價比最瘋狂的時候有所收斂,但被收編的六所普小的學區房,現在卻成為房地產中介熱推的房源,她認為這些地方的房價會應聲而漲。

  教育均衡化步伐滯後,入學政策變來變去,折騰傢長,也折騰孩子。有位傢長無奈道:"這幾年來教改'緊箍咒'是這麼念的:素質教育取消小升初考試,導致各種坑班、藝術班大行其道,學區房漲;信息采集取消跨區,導致學區房暴漲;強弱聯合鼓勵直升,導致北京的海淀、西城、東城全變學區,普通小學學區房暴漲。"

  而中關村三小的學區房新紀元傢園,去年這個時候,每平方米的均價還在7萬,現在已經漲到瞭8萬以上。記者有位朋友8年前為兒子買瞭一套174平方米的,花瞭153萬。如果改在今天,這個成本最低是1392萬。當然這屬於個案,絕大多數傢長選擇的多為五六十平方米,總價在400萬以上的小兩居或者更便宜的一居。

  還有位原本在中關村一傢知名科技公司上班的母親,8年前一傢三口從從北五環外一套精裝修的大房子,搬到市區內一間不到13平方米的"蝸居",那時候這間房的總價才20萬。她連原來的工作都辭瞭,在街道居委會找瞭份工作。

  "為什麼所謂學區房炒到天價,為什麼我們養一個孩子就累得精疲力竭,得工作日陪著做作業到10點,周末兩天陪著參加興趣班連軸轉?就是被這類'先知先覺'的early birds搞的!中國人信奉'早起的鳥兒有蟲吃',看似是勤奮的美德,實則是無窮無盡的精明算計。"有人在網上怒斥。

  而一位正在考察學區房的劉女士告訴記者,這份名單包含的范圍並不準確。

  曾有聯合國教育官員說,中國對教育的重視程度"還不如貧困的烏幹達"。經濟學傢厲以寧在多年前,和一些人通過實證研究得出結論,當人均GDP達到800美元到1000美元時,公共教育支出占GDP的比重要達到4.07%~4.25%,才能實現教育與經濟的良性發展。於是從那時起,提出來一個要到2000年達到4%的"及格線"。沒想到從1993年一直到2012年,沒有一年實現過4%,直到2012年才剛好達標。

  "遠慮媽"是從小就在實驗二小附近上學的西城人,當時除瞭奮鬥小學,還同時看瞭實驗二小、黃城根等幾所小學的學區房。最終確定奮鬥小學,一是因為"西城教育局的同學說奮鬥小學還不錯",另一個就是房源太少。"基本上出瞭一套房子,很快就被搶掉瞭。所以我當時看瞭好幾所學校的學區房,哪個先出就先買哪個。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/14162712432.shtml

  一位傢長的比喻很接地氣:春節買回傢的票,有權力的批條,沒權力的找票販子,學區房就像是飛機票--貴,但是保險。

  在傢長"血拼"的背後,表面上看有中國人太多的客觀事實。

  "我咨詢瞭一傢中介,對方告訴我,現在實際上屬於片內,還能出房子的,隻剩下文華和文昌兩個胡同,公房多,私產少,所以房源並不多,有點'一平難求'的意思。"

  中國教育最突出的問題,就是教育投入不足。

  此前東城區、海淀區已經陸續有10餘所"九年一貫制"學校出臺,大都是名中學搭配普通小學。盡管學區范圍還未公佈,這些小學附近的學區房價卻開始漲價。

  此次處於漩渦中心的"北京最牛小學"實驗二小,百年前信貸買車曾是著名的京師女子師范學堂(還記得魯迅的《記念劉和珍君》嗎?)創建的一所附屬小學。早在民國時期,實驗二小就已經成為老北平小學中教學條件最好、師資力量最強的小學之一。

  美國商務社交網站LinkedIn的高級分析師王益說:"在國內,人多資源少。幾百年來中國的文化就強調競爭,流傳下來的口號也很多,比如"吃得苦中苦,方為人上人"。為什麼要做"人上人"呢?很大程度上是為瞭多吃多占吧。當代的中國孩子也是從小就被迫和鄰居傢孩子比成績。在美國,地多人少。在資源競爭相對寬松的環境下,西方的教育也相對寬松。"

  這種房子堪稱真正意義上的"蝸居",而且是"裸居"。有位傢長反饋他們們街坊傢裡兩個孩子,傢裡一直住著一套三居室,老大明年就要上一年級瞭,傢人把這三居室賣瞭,因為是小產權的,隻賣瞭120萬,在西城二環裡買瞭一個10平方米的小平房。住慣瞭大三居樓房,再去住一間單獨的小平房,公共廁所、露天廚房,又沒集中供暖,還要全傢擠在一起睡覺,這是一夜回到瞭改革開放前。但據說這位街坊想著孩子馬上就能在西城劃片上小學瞭,說話間都流露著高興。問及四個人能住得下嗎,他們發揮瞭"螺螄殼裡做道場"的精神:還有七八平方米的自建,相當於又多瞭一間;平房是尖頂的,準備把中間的隔層打掉做成復式,跟小閣樓似的,能睡覺,也能放點東西......

  所謂"共建", 是指中央各部委機關單位、大型央企等往往都和很多"牛校"之間存在共建合作關系,那些"牛校"提供一定的招生名額,而共建單位則會用各種不同的利益作為交換。

  相比較之下,單價30萬的"天價學區房"不過是一個吸引眼球的炒作。如果不考慮居住,實驗二小學區房的總價並不驚人,相反在北京學區房"價格地圖"中,還略占低價優勢。

  "天價房"真相

  傢長為什麼寧可走hard模式,也要"死磕"學區房?

  在傢長心目中,北京教育資源優質程度與難進程度由高到底排序依次為:西城區、東城區、海淀區、朝陽區、石景山區、豐臺區,其中西城、東城、海淀乃是重中之重。《中國式離婚》裡有句臺詞,反映瞭不少傢長的心聲:"進不瞭好小學,就進不瞭好中學;進不瞭好中學,就進不瞭好大學;進不瞭好大學,孩子這輩子就完瞭。"

  有位已經工作的小夥子現身說法: "我考上大學可以說是從小錢堆出來的。小學擇校6千,初中2萬,高中3萬8,好歹進瞭985大學。 如果不是我媽媽不顧旁人非議,硬是負擔瞭比同院孩子一倍多的開銷供我上學,我可能還走不到這一天。我小學的時候,智力和院子裡的孩子一樣(我們院幾個孩子一個班),考試並沒有很出類拔萃。我媽媽掏錢讓我去瞭重點初中,後來中考院子裡隻有我一個人考瞭省重點高中,再後來高考我考上瞭比其他孩子好很多的學校。一步差,步步差。"

  由於僧多粥少,記者去年在報道中便說過,幼升小、小升初早已變成一場集金錢、權勢、信息、時間、效率、耐心、教育理念、各種社會關系為一體的"超限戰"。如果想上個好點的小學,還不在片區內,做傢長的就得八仙過海、各顯神通。批條子、走共建、上坑班、跑裸考、買學區房,哪條路都鮮花與陷阱並存。如果傢長在幼升小的時候"偷懶",小升初的時候,想要跨區報考好初中,還需來一場難度更高的"擇校大戰"。

  "很多傢長都明白這個道理,如果實驗二小有能遞條子的機會,我肯定選擇這個。但現在孩子太多,其他的方式都有點不太靠譜。買比較靠譜的學區房,至少是一個最後的保障,今後也是一種投資。""遠慮媽"告訴記者。

  兒子剛出生,就為他在西三旗買瞭一套學區房的星宇爸爸則說:"這是一個提著豬頭能不能找到廟門的問題。花錢找關系、交擇校費,這裡面的貓膩很多,非常黑。而且不到最後一刻,你都得不到任何確切的消息,別人傢的孩子都已經拿到錄取通知書瞭,你還在焦慮。像我們這樣沒有過硬關系的傢長,不想被騙,想省點心,還不如買學區房。"

  有人笑言:"這事就像買春節回傢的票。托關系就像是找票販子買火車票,不到最後拿不到,也許最後也拿不到。學區房就像是飛機票,貴,但是保險點。"

  而"就近入學"、"九年一貫制",則是強化瞭這種心理。以後跨區就讀會越來越難,選擇一所什麼小學就決定瞭孩子將來上什麼初中,有部分原本想等到初中再折騰的傢長,提前進入備戰期。

  "買學區房還有一個原因,就是孩子上學方便。" 星宇爸爸說,"從原來的大房子,搬到現在隻有50多平方米的小兩居,一開始確實存在一個適應的過程。"但是這位父親認為這對他們的生活質量反而是一個提高:"住在學校附近的好處真是不能言表,不用6點鐘起床送孩子、當公司勞模,不用把大量的時候都堵在接孩子的路上。我每天能多睡半個小時,孩子能多睡近一個小時,將來孩子大一些,還可以自己上學,沒有接送的煩惱。總體來說我覺得值,就近入學這個口號本身是對的。"

  教育落差

  購買私產平房的傢長,多數不會在那裡居住,而是另外在附近租房。"這種出租的老房子,傢具都是房東在二手市場淘的,設施湊合能用。我們也就是忍,好在不是無限期的,六年時間忍一忍也就過去瞭。"有位賣掉媒體村108平方米的大房子,轉戰二環內的傢長說。

  前段時間熱播的韓劇《繼承者們》,有一幕是帝國高中的學生紛紛有豪車接送,其實這一幕,早在50多年前就已經在實驗二小實現瞭。1957年在那裡入學的新華社子弟葉維麗在《紅色大院的女兒們》一書中寫道:"我感覺中國社會有等級,是從實驗二小開始的。實驗二小集中瞭一些社會上層的子女。劉少奇的子女,其他一些國傢領導人的子女,不少都在實驗二小。我們年級就有一個國傢副主席,一個人大副委員長和兩個副總理的孩子。在這樣的環境裡,孩子們對傢長的地位和級別很敏感。在三四年級的時候,我們班的男生特別愛談論汽車。他們特清楚什麼級別的人坐什麼車,我從他們那兒聽來的有吉斯車、吉姆車,還有華沙和伏爾加什麼的。我們學校開傢長會,有點像開中央工作會議,很多傢長是中央各個部門的首長,互相寒暄,有的傢長還把警衛員帶來瞭,前呼後擁的,校門外小汽車停瞭一長串。而我爸爸就是自己走路從新華社來,我真希望他也能坐車來。"

內容來自sina新聞

  然而中國傢長的"望子成龍",也是被現實反復教育的結果。有人評論說:"失瘋的學區房價,讓免試就近入學政策未施行先失敗。政策匆匆敵不過需求重重,教育公平源於資源公平,隻要學校間'教育落差'存在,就無法阻擋舍近求遠的腳步。從哪改起,教育部門豈能裝糊塗?"

  在葉維麗看來,實驗二小在小學裡是當仁不讓的"寶塔尖"。但就是這樣一所名校,從網上流傳的劃片范圍來看,僅包括西單手帕胡同、察院胡同、文華胡同、文昌胡同、復內大街2-60號、佟麟閣路1-37號。

台南東區建地貸款  在投入不足的大前提下,教育資源向權貴傾斜,更加劇瞭這一不平衡,"拼爹"的說法不脛而走。

  "實驗二小招收的學生,大部分都是共建生。共建單位包括各部委、新華社、中國銀行等。"上文中的劉女士告訴記者。

  但也真有傢長傾其所有為孩子買瞭"黃金屋"後,隻能住在裡面。

  早在1997年,外交部就開始與北京二中共建。2007年4月,時任外交部部長的李肇星就曾在外交部與北京二中聯合舉辦的"共建杯"乒乓球比賽中稱,"感謝二中多年來為外交部員工解決子女入學問題做出的貢獻"。2013年11月1日上午,外交部副部長宋濤訪問北京二中,也對二中多年來給予外交部人員子女的教育和培養表示瞭感謝。

  在北京二中的官方網站中,一篇2007年的文章這樣寫道: "在二中和外交部十年的友好合作中,從二中畢業的外交部子弟多達千餘人,為外交官解決瞭後顧之憂;二中的發展也得到瞭外交部多方面的有力支持與幫助。"

  此前還有媒體報道,包括外交部、中石油、中石化等在內的6個部委、近10個大公司參與史傢胡同小學的共建。 據清華園教育集團副總聞風透露,共建還分大共建和小共建。強勢單位走的是大共建,入學沒有名額限制,小共建則是弱勢單位,名額少,還需要通過考試來篩選。近些年"共建"正成為一條"綠色通道",條子生、關系生紛紛"借用"。 他認為這裡面水太深,根本就是一筆糊塗賬。

 美國模式vs日本模式

  在推行"就近入學"的同時,4月18日,北京教委取消瞭以往體現特權入學的共建生指標。但在多年研究教育改革的專傢們看來,取消共建隻能起到部分抑制特權的作用,隻有學校教育真正實現均衡化瞭,取消重點評比,讓教師們流動起來,傢長們才不會想擇校,日本模式被認為是學習的樣板。

  第一次聽說北京的實驗二小,是在幾年前,跟朋友去考察新華社一帶的文物保護區。沿著魯迅中學往西,走過一處灰瓦紅門的老北京四合院,門口兩尊石獅,朋友指指裡面,略帶神秘地說:"這就是實驗二小,很多中央領導的子女都在裡面上過學,校長是全國小學裡唯一的國務院參事。"

  而我國,學習日本,也用國傢財政補貼各個學校,但核心的兩個標準化沒有實現,看似公平,實際難以避免"教育落差"。同時又學習美國,拿著國傢財政的錢,去補貼重點學校。但在美國,私立學校運營資金大部分靠募捐。

  北京部分區縣正在試點將自己的"教育大餅"攤得更勻。

  今年實驗二小一口氣收編瞭涭水河小學、長安小學、廣外一小、白雲路小學等六所西城的普通小學。這些小學變成瞭實驗二小的不同校區、不同年級部,這些校園裡的孩子與二小本部的孩子混編班級,享受著一樣的教育。

  再次聽說實驗二小,是最近媒體曝出其片內學區房高達30萬一平方米。人們驚呼:"過去是'拼爹',現在是'拼房'!"

  如果不考慮實驗二小,而是相距不到800米的奮鬥小學,學區房的單價則能減少一半。

  如今,北京有的學區房躥到瞭每平方米30萬元的天價,可謂直上雲霄。即便如此,學區房的存在依然有合理性,不應該被彌漫的仇富心態加以抹黑與妖魔化。

  這些房子大多為大雜院內的私產平房,按間出售。劉女士看上的一間房,位於文昌胡同,可以落戶上學,僅有15平方米,總價350萬,單價超過瞭23萬,而且價格往下談的空間很小。換而言之,如果僅從上學名額來看,拿下實驗二小的成本至少在270萬-350萬之間。
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