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??政府工作報告圍繞“消費”主題強調“促進房地產市場平穩健康發展”,意味著在“讓市場在資源配置中起決定性作用”的思維框架中,我國房地產市場將進入由投機投資為主導向消費為主導的性質轉型,逐步成為改善全體居民居住條件的市場。這表明房地產“軟著陸”為期不遠瞭,房地產市場“崩盤論”盡可休矣。但 “穩定住房消費”卻並不等於“維穩高房價”。而房地產什麼時候“軟著陸”,則與我國經濟轉型升級什麼時候“軟著陸”息息相關。

??按國際慣例,能源、汽車貸款、休閑娛樂、寵物、運動器材、俱樂部會員卡、私人交通等,都計入CPI權數。比如美國,住房消費就占CPI權數的30%左右,具體包括房租、外出居住支出、房屋保險、自有住房虛擬租金四項。而我國的CPI編制,還帶有計劃經濟鮮明遺跡,沒有完全反映教育、醫療保健以及住房的消費。今年的政府工作報告並沒有將房地產問題單獨論述,而與其他五大消費並列,融入瞭“把改革開放紮實推向縱深”、“協調推動經濟穩定增長和結構優化”、“加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度”之中,這就需要我們摒棄傳統觀念,以國際慣例思維來對待“住房消費”概念,以及對“穩定”這一政策的價值訴求。

??事實上,基於房地產在我國經濟結構中的特殊地位,去年以來穩定住房消費已在松綁限購、放松房貸、央行新政、降息降準上得到瞭體現,所有這些政策都被認為是回歸市場化。今年,持續的政策利好顯而易見,但思路仍將繼續圍繞“讓市場在資源配置中起決定性作用”。樓市的最大公約數是“穩定”,但“堅持分類指導”,住房消費的有些領域將基本市場化;這同時意味著樓市將繼續分化,即使一些地方政府將“把一些存量房轉為公租房和安置房”的政策發揮到最大化,一些三、四線城市的房市也未必會向上穩定,向下穩定也是不能排除的。

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??圍繞“消費”主題強調“促進房地產市場平穩健康發展”,意味著在“讓市場在資源配置中起決定性作用”的思維框架中,我國房地產市場將進入由投機投資為主導轉向消費為主導的性質轉型,逐步成為改善全體居民居住條件的市場。筆者認為,房地產市場主題變為“消費”,體現瞭政府工作報告對房地產態度真正的“大拐點”,表明房地產“軟著陸”為期不遠瞭。而房地產什麼時候“軟著陸”,則與我國經濟轉型升級“軟著陸”息息相關。在雙“軟著陸”的“新常態”下,最後隻有20%的開發商會活下來,並非危言聳聽。

??對我國經濟轉型升級“軟著陸”,政府工作報告已通過“互聯網+”、“創客”、“雙引擎”、“中國制造2025”等新詞傳遞瞭施政新思路。這當然需要有個過程,雖然以經濟減速換結構調整空間,加大對經濟下行的容忍度,將今年GDP增長目標降到瞭7%,但考慮到“穩增長也是為瞭保就業”,以及房地產的支柱產業效應,在信貸、財政、稅收等層面加大對穩增長的拉動力,進而惠及房地產市場的政策性“微刺激”,概率也較大。一些地方政府,在“分類指導”、“因地施策”、“支持居民自住和改善性住房需求”的旗號之下,出臺“強刺激”政策,也有可能。

內容來自sina新聞

??一改“房價回歸合理”這類說法,李克強總理在今年的政府工作報告中,重提“促進房地產市場平穩健康發展”。在“經濟下行壓力還在加大,發展中深層次矛盾凸顯,今年面臨的困難可能比去年還要大”的背景下,強調“繼續推進科技、教育、文化、醫藥衛生、養老保險、事業單位、住房公積金等領域改革”,並要求“加快促進養老傢政健康消費,壯大信息消費,提升旅遊休閑消費,推動綠色消費,穩定住房消費,擴大教育文化體育消費”。相比於其他方面充滿“正能量”的用詞,唯獨住房消費使用的是“穩定”這個中性詞。

消費時代房地產業的真正大拐點

??房屋是耐用品,且具有升值可能性,房屋買賣在國際上均計入投資范疇而非消費范疇。所以,我們得承認,盡管住房交易對住房消費的貢獻,但“住房消費”終究不等於“住房交易”。也就是說,穩定住房消費,政府也會註重住房的合理消費結構,並不等於一味追求住房交易,更不會一味鼓勵投資投機型購房。因此,後續相關政策的取向,也極可能圍繞消費,而不是交易。房地產市場“崩盤論”盡可休矣,但 “穩定住房消費”卻並不等於“維穩高房價”。

??針對政府工作報告中的“住房消費”,中國社科院金融研究所研究員易憲容提問:住房消費是我國絕大多數居民消費最為重要的內容,但在現行國傢統計局的報表中﹐住房從來就不是消費,而是投資,如果這樣,住房消費如何穩定?確實如此,國傢統計局規定,住房消費是指當住房用於居民居住時,租住的,其租金計入承租人的消費支出;自住的,比照相應市場價格,以虛擬房租形式計入房屋所有人最終消費。也就是說,住房消費僅指居民所支付的房租。這導致瞭兩個問題:其一,由於我國住房供應的復雜現實,房屋租賃市場還不發達,以致房租真實數據難以統計或統計失真;其二,由於購房是投資而不是最終消費,我國的房地產市場長期異化為投資市場。

??對此,代表、委員們在較勁,有的建議取消限購,而北京(樓盤)市常務副市長李士祥立馬表示,北京住房限購不會取消,是永恒的;專傢學者、市場人士總體上以利好來看待,但也有代表委員“善意”提醒,穩定住房消費不等於維穩高房價。那麼,我們究竟該怎樣判斷今年的房地產市場走勢呢?

??而從3月1日正式施行的《不動產登記暫行條例》,也將為房地產市場的“軟著陸”打下堅實基礎。按規劃,不動產登記2017年將全面運行,到2018年完成,登記機構、簿冊、依據和信息平臺將實現全國“四統一”。在這次人大會上,新聞發言人傅瑩明確表示,“總的目標是要在2020年之前,全面落實稅收法定原則”。那麼,不動產統一登記全面實施的進度,房產稅出臺也就極可能會在2020年前後。如經濟轉型升級順利,房產稅出臺,我國的房地產市場也就將真正進入“新常態”,回歸消費為主導的住房市場,走上健康發展軌道。

??其實,尚未落地的房產稅已在悄悄改變國人的思維瞭。從去年12月開始,部分城市的二手房源有瞭大幅增加。拋開反腐之下官員拋售房產不論,資本定會在期間掀起風浪,特別是那些熱點的一線城市,房價階段性上漲甚至暴漲的可能性不能完全排除。但即使如此,對房企來說,應視作轉型升級難能可貴的機遇期,萬不能沉湎於昨日的美夢中。隻要房企能圍繞“消費”苦練內功,升級產業競爭與盈利模式,強化品質與品牌,就有希望迎接又一個春天,找到屬於自己的黃金時代;如果仍然隻想賺快錢,盲目拿地擴張,那就難逃被淘汰的宿命瞭。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-0所得稅二胎年息借貸增貸轉貸9/08485980499257059487959.shtml

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