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??近日,國土部、住建部聯合下發瞭《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》,提出瞭一些優化住房及用地供應結構的措施,以穩定樓市。

??這一辦法應當會起到象征性的作用,但中國地產市場的調整不是剛剛發生,而是已經持續幾年。在市場剛剛要發生轉折的時候,地方政府為瞭土地財政,加大瞭供地力度。因此,很多城市出現住房供應偏多(存量)以及出讓住宅土地過多(增量)的雙重過剩。那麼,在這種雙重過剩的背景下,要求政府減少或暫停住宅用地供應量是沒多大意義的,因為市場本身就缺乏需求,而且大部分開發商資金鏈緊張,也不能夠囤地。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/08045988098170033582371.shtml

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??新年以來,各地穩定樓市的舉措紛紛出臺,包括取消限購,調整公積金政策以及首付比例等。但是,二三線城市供應過剩以及一線大城市供應緊張的格局依然繼續,在中國經濟“新常態”下,地產業在經濟轉型中自我消化存量。不管是市場本身,還是轉型導向,都不支持樓市繼續火熱,而是保持平穩健康發展。

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??另外一舉措是優化住房供應套型,促進用地結構調整。這其中包含瞭兩種情況,一個是對在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下,允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整,支持居民自住和改善性住房需求。其次,房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣,可以通過調整土地用途、規劃條件,引導未開發房地產用地轉型利用,用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。

??這項舉措有人認為有照顧地產商利益之嫌。房地產開發是市場行為,在政府拍賣土地時候,早已對地塊的用途做好瞭規劃,地產商在投拍時應該清楚其中的風險,如果說市場遇到瞭一些波動,政府允許其修改戶型,甚至幫助調整規劃、改變土地用途,那麼,這種遷就可能存在利益輸送的道德風險。

??土地用途的改變涉及到修改建設規劃、土地性質以及其他法律問題,這需要多個部門系統性的配合和變更,那麼,主導這種變更的是政府重新規劃,土地應該在收回重新規劃後再次公開拍賣。

??其中舉措之一是有供、有限,合理安排住房和其用地供應規模,即對住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

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