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??此時五部委對房貸等政策進行調整,雖然力度高於預期,但實際上政策走向是有跡可循的。

??中國民生銀行首席研究員溫彬:

??在手機上剛剛看到央行調整二套房首付的消息,曲先生立即打電話向記者求證。記者從本地部分銀行瞭解到,他們也是剛剛看到央行發佈的通知,但具體的落實細則需要等待總行的文件。“不過央行的政策總基調不會有問題,二套房首付比例的調整是必然的。”

內容來自sina新聞土建融新北平溪土建融

??日前,融360金融搜索平臺發佈報告顯示,3月越來越多的銀行開始突破首付比例及利率的限制,自行制定二套房貸款政策。截至目前,全國共有11個城市24傢銀行正在執行“個性化”的二套房貸款政策。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/08505988472172145066005.shtml

??購房者面對多重政策調整有些“蒙圈”

??我國幅員遼闊,不同地區、不同城市的情況各異,各地房地產市場周期也不一致,區域分化將成為今後較長時期內房地產市場運行的常態。今後住房信貸政策應完善區域化、差異化調整,避免一刀切式的調整。同時要更多依靠市場自律機制,更加尊重市場主體的意見,充分發揮市場化的作用,避免市場無序競爭,實現區域性住房信貸政策的長效機制。

??中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛:

??盡管此前就有二套房首付比例可能放寬以支持居民自住和改善性住房需求的消息,但央行、住建部和銀監會最終發佈的《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》,還是遠超業內人士和購房者的預期。

??五部委三大招支持改善性需求

??從國際經驗看,個人住房貸款最低首付比例一般在30%左右,此前我國二套房普遍執行60%至70%,執行標準明顯高於國際水平,偏於嚴厲應該調整,現在下調到40%左右與國際情況大體一致,也是市場化的一種表現。

??這次的房地產金融政策和財稅政策,加上此前住建部發佈的政策一起,將成為新一輪促進房地產健康發展的組合拳。

??鏈傢地產市場研究部張旭:

??對於營業稅免征門檻由5年變2年,張宏偉認為,營業稅免征門檻5年變2年,從二手房市場角度來看,符合這樣條件的房源比例將大幅增加,尤其是對於改善型需求來講,由於營業稅的免征,降低瞭交易成本,這部分群體就可以賣掉原有房產進行改善或置換,從政策的市場效果來看,有助於這部分需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低,這對於置換型需求、改善型需求消費者來講,也許會抓緊這個入市窗口期積極入市。從一手房市場庫存的角度來講,由於改善型需求的積極入市,有助於改善大多數城市庫存結構比例,降低中大戶型庫存市場占比,有助於加速去庫存,降低市場的去化壓力。

五部委三招為購房削門檻

??財政部財科所副所長白景明:

??石傢莊市民曲先生今年正有買房的打算。隻是已經有瞭一套貸款房,二套房首付是個大問題,按照當前銀行的貸款政策,第一套房貸款沒有還清之前,二套房首付的比例不得低於六成。“目前石傢莊市面上的房子差不多都得8000元/平方米左右,一套90平方米左右的房子全價就得72萬,首付得交43萬多。”考慮為老傢年邁的父母在城裡購套房的曲先生,一下子拿不出這麼多的首付,還在挨傢挨戶地向親戚“籌款”。

??盡管近期一直有傳言稱有關二套房首付等政策將要放寬,但當30日央行、住建部、銀監會和財政部、國稅總局幾乎同時放出三個大招,不少房地產業內人士和購房者還是有些“蒙圈”—房貸政策對改善性需求的支持遠超預期。

??曲先生自己算瞭一筆賬,如果二套房首付比例調整為40%,總價72萬的房子他可以先籌集30萬元首付即可,一下子可少拿13萬。“壓力頓時小多瞭。”不過一位本地銀行人士也對記者表示,央行通知提到瞭具體首付款比例和利率水平由銀行根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定,“各銀行可能不一樣,但總體應該是40%左右。銀行間競爭不會使得首付差別太大。”

??這一系列穩定房地產市場的政策調整舉措,對於應對目前經濟下行壓力,實現穩增長、惠民生、促改革、調結構將具有積極作用。

??對於二套房貸首付比例降至四成,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從市場層面來說,二套房貸首付比例降至四成的背後,其實是修正自限購限貸以來導致的市場負面結果。眾所周知,自限購限貸以來,由於政策從嚴執行,導致部分改善型需求被誤傷,這樣的直接結果是導致市場庫存不斷增大。而市場庫存面積的不斷增加理應也和限購限貸以來偏改善需求的大戶型產品的不斷積壓有很大的關系。如今雖然大部分城市限購取消瞭,但是,市場庫存仍然存在。從這個角度來看,降低二套首付比例鼓勵改善型需求入市主要還是去化庫存當中中大戶型的房源。

??同時,對於購房者來講,首付比例直接決定瞭改善性需求入市的門檻,當前大部分城市二套首付6成,部分城市首付比例7成,對於改善型需求來講,入市門檻有些偏高。因此,從購房者的角度來講,如果首付比例降低,就可以降低改善型需求入市的門檻,這些群體就可以提前實現購房計劃。

??房貸政策調整有跡可循

??觀點

??眾議樓市“組合拳”

??繼27日國土資源部、住房城鄉建設部發文優化今年住房及用地供應結構,30日央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例,同日財政部也聯合國稅總局發文放寬轉賣二套房營業稅免征期限。分析人士指出,2015年一季度臨近尾聲之際,多個宏觀調控部門在幾天內密集發文出臺樓市新政策,釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。

??根據上述通知,三部委明確鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款,支持居民傢庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%,具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

??政策調整利於市場庫存消化

??目前房地產直接需求加上其帶動的間接需求,在市場總需求中占比仍十分高,房地產市場是否平穩健康發展關系著今年宏觀經濟能否穩定,也可為深化改革和結構調整創造條件、爭取時間。同時,長期來看,在城鎮化建設中房地產市場仍有較大發展空間。

??3月30日午間,有消息稱央行緊急召集媒體召開新聞發佈會,可能房貸政策要調整,這一消息使得當日地產股午後迅速飆升,地產板塊幾乎全線飄紅。

??同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在政策層面支持居民自住和改善性住房需求的定調下,央行、住建部等部門調研降首付鼓勵改善型需求,這為二套房降首付提供瞭基本的政策支持和依據。從市場的角度來看,降首付可以消化中大戶型庫存,合理調整市場庫存結構。從購房者的角度來看,降首付可以降低改善型需求入市門檻,可以提前入市,避免房價上漲而帶來購房成本增加。

??中國銀行國際金融研究所副所長宗良:

??之前便有消息稱,住建部正在對改善性購房需求進行定義。各項政策的制定和實施將更加有針對性;中國人民銀行正在測評房貸政策。在降息降準背景下,各大商業銀行對該政策持支持態度。比如建設銀行和中國銀行信貸處均將支持改善性住房需求,下調二套房首付比例至五成。

??本輪樓市放松幅度超過此前各界預期。從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看,2010年二套房首付比例統一為40%,此後一直上升,自2013年起,二套房首付比例就一直維持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平,以購置一套總價200萬元的二手房計算,首付金額可下降60萬元之多。

??中央財經大學教授郭田勇:

??而住房公積金政策方面更有超出預期的調整。通知要求進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工傢庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

??從今年“兩會”等政策層面來看,鼓勵改善型需求是既定的,那麼,鼓勵樓市改善需求就應該“降首付”,而不是二套房仍然需要首付6成,甚至個別城市二套房需要7成首付。從政策基調看未來二套房政策,二套房貸降首付“微調”應該是趨勢,隻不過是幅度和范圍大小需要根據市場變化情況靈活調整而已。

??此次放寬免征期限,對於降低二手房交易成本力度非常大,如北京300萬元的二手房,購買兩年後賣出可新竹二胎借款減免15萬元的營業稅,這有助於刺激改善型住房消費。


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??隨後,財政部也在其網站上發佈瞭《財政部國傢稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,將個人住房轉讓營業稅政策進行調整。個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

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