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??自貿區概念仍需謹慎
??擬擴圍加深試驗
??此次自貿區擴圍很快像催化劑一般帶動瞭周邊樓市的“躁動”。
??上海自貿區擴圍的消息，無疑又催熱瞭自貿區概念板塊的相應樓盤。不過，此次擴圍究竟能否有足夠動力推高周邊房價呢？
??據瞭解，此次“擴圍”的目的在充分發揮浦東創新基礎好、開放度高的優勢，上海自貿區擴展區域涵蓋陸傢嘴金融片區、金橋開發區片區和張江高科技片區。
??近日有消息稱，上海自貿區將確定擴展范圍。陸傢嘴及其輻射的前灘世博板塊、張江高科和金橋開發區將納入自貿區范圍，其面積將從28.78平方公裡擴至120.72平方公裡。這一消息無疑又催熱瞭自貿區概念板塊的相應樓盤，不過，此次擴圍究竟能否有足夠動力推高周邊房價呢？
??然而，自貿區概念真有這麼“動力十足”嗎？據公開資料顯示，自2013年9月上海自貿區獲批消息一出，3~4個月的時間周邊房價呈幾何級增長，普漲20%~30%，個別項目增幅一度達到52%。但2014年1、2月周邊房價出現回落，以外高橋板塊為例，二手房成交量較2013年同期下降近六成，同期上海全市成交量下滑約三成，外高橋板塊二手房市場跌幅遠超全市整體，外高橋板塊的二手房價格普降5%左右。同時，臨港新城板塊的均價也出現瞭較大幅度的波動，特別是最近的2014年11、12月，均價出現瞭一定的滑坡。價格的波動固然有結構性因素的影響，但也反映出瞭自貿區概念熱度的消退。
??廣東自貿區概念，加之隨後南沙金融創新“15條”政策的發佈，使得南沙的區位和產業優勢一直被開發商廣為宣傳。廣東自貿區正式獲批的第二日，南沙、橫琴等板塊的樓盤均傳來熱銷的消息。“開盤後2小時就賣出房子300套，平均24秒賣出1套。”專傢分析，如果南沙納入廣東自貿區，中國港澳地區投資會增多，遊艇、遊輪將可雙向自由往來。目前南沙明珠灣的中央商務區和香港園區、澳門園區緊鄰，僅隔一條江。
??“新區域”或將受寵
??到瞭7月份，自貿區遲遲未落地，南沙樓價跌至萬元以下，跌幅超過10%。之後的8至11月，南沙樓市進入以價換量的通道，其中10月份的成交均價為9353元/平方米，跌至2014年新低，但低價的刺激也使得當月的成交量創新高。與此同時，兩年以來保利、越秀、方興、萬科等房企紛紛進入南沙，樓市庫存大量累積。
內容來自sina新聞
??隨著自貿區的擴圍消息，同樣的情況也發生在瞭信託信貸試算福州，陽光城大都會項目剛開盤就被搶購；上海也不例外，泰禾紅禦項目2個小時銷售5億元。
??而在廣東省、天津市和福建省，依托現有新區、園區再設３個自由貿易試驗區，可以與中國（上海）自由貿易試驗區形成互補試驗和對比試驗，充分檢驗相關改革開放措施的實施效果以及復制推廣的可行性，為全面深化改革、擴大開放進一步探索新途徑、積累新經驗。
自貿區擴圍會推高房價嗎
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??再進一步，受到自貿區產業集聚與新的需求的不斷導入的影響，比如大量的銀行入駐、企業入駐等都可能會為自貿區內的住宅、商辦市場帶來新的需求，也利於當前在售的住宅、商辦項目的銷售，造成短期內自貿區及輻射范圍內樓市出現火熱的現象，甚至原本無人問津的商辦項目租金趁勢上漲，部分商辦租金上漲翻倍。
??分析人士據此認為，擴圍的區域板塊將紛紛受益上漲。比如陸傢嘴金融片區、金橋開發區片區和張江高科技片區這三大區域，將在功能和地位上與上海自貿區現有版圖完全統一，自貿區利好將完全覆蓋此三個區域，在短期內政策托底效應將會迅速顯現。
??另一方面，陸傢嘴金融片區將周邊的花木、世博濱江、前灘、聯洋、源深等板塊也納入瞭自貿區范圍。而聯洋、源深以次新房為主，新增房源極少，因而本次自貿區擴容不僅會刺激二手房成交，更會令其租金水漲船高。
??業內人士還指出，受到熱捧的更有受自貿區輻射范圍的土地，由於產業用地的需求不斷增加，以後純宅地的出讓在自貿車貸利率怎麼算區區域內會越來越有限，更多的土地將用來自貿區內產業的發展。同時，由於自貿區政策的利好，會帶動這個板塊內土地需求量的猛增，比如上海前灘板塊作為自貿區擴展范圍覆蓋的區域，在自貿區擴展政策前夕樓板價地王頻出，樓板價最高達到6.6萬元/平方米。
??舊板塊逐步轉冷
??擴展中國（上海）自由貿易試驗區區域范圍，可以在較大空間范圍內更好地測試外商投資管理、服務業開放、事中事後監管等改革開放創新措施的效果，對政府管理制度改革進行更為充分的試驗，並充分發揮浦東新區創新基礎好、開放度高的優勢。
??不僅是上海。2013年7月以來，南沙已經歷多輪廣東自貿區概念的炒作。2013年8月，在廣東自貿區的傳聞鼓舞下，南沙房價同比漲幅達到15.5%；2013年9月，南沙三天內兩度刷新區域地王紀錄，樓面價飆升至6434元/平方米；2014年3月份開始，廣東自貿區將獲得批準的傳言，惹得南沙不少樓盤“惜售”，3至6月的單月成交量平均僅為390套，成交價維持在1.1萬元/平方米以上。
??2014年12月26日，全國人大常委會第十二次會議審議瞭中國(廣東)自由貿易試驗區、中國(天津)自由貿易試驗區、中國(福建)自由貿易試驗區以及中國(上海)自由貿易試驗區擴展區域相關法律實施調整的草案。
??可以看到，自貿區概念雖然新穎、有活力，但也不乏資本進入炒作的嫌疑，自貿區試驗一段時間後，究竟是否能長期支撐周邊樓盤價格，還需要進一步的謹慎考察。
??也有分析認為，此次自貿區的擴區，將諸如浦東諸多發展成熟、產業興盛的區域都納入瞭范圍之中，客觀上使得自貿區原有的外高橋、臨港和機場區域喪失瞭自貿區的獨特優勢，並且這些新納入區域的發展起點普遍要高於自貿區原有的幾個區域，這甚至可能令自貿區的發展重心出現轉移。
??總之，自貿區概念所帶來的動力也許仍將僅限於短期的“熱炒”。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-05/11125957704987080704991.shtml
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