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??自貿區概念仍需謹慎

??擬擴圍加深試驗



??此次自貿區擴圍很快像催化劑一般帶動瞭周邊樓市的“躁動”。



??上海自貿區擴圍的消息,無疑又催熱瞭自貿區概念板塊的相應樓盤。不過,此次擴圍究竟能否有足夠動力推高周邊房價呢?



??據瞭解,此次“擴圍”的目的在充分發揮浦東創新基礎好、開放度高的優勢,上海自貿區擴展區域涵蓋陸傢嘴金融片區、金橋開發區片區和張江高科技片區。

??近日有消息稱,上海自貿區將確定擴展范圍。陸傢嘴及其輻射的前灘世博板塊、張江高科和金橋開發區將納入自貿區范圍,其面積將從28.78平方公裡擴至120.72平方公裡。這一消息無疑又催熱瞭自貿區概念板塊的相應樓盤,不過,此次擴圍究竟能否有足夠動力推高周邊房價呢?

??然而,自貿區概念真有這麼“動力十足”嗎?據公開資料顯示,自2013年9月上海自貿區獲批消息一出,3~4個月的時間周邊房價呈幾何級增長,普漲20%~30%,個別項目增幅一度達到52%。但2014年1、2月周邊房價出現回落,以外高橋板塊為例,二手房成交量較2013年同期下降近六成,同期上海全市成交量下滑約三成,外高橋板塊二手房市場跌幅遠超全市整體,外高橋板塊的二手房價格普降5%左右。同時,臨港新城板塊的均價也出現瞭較大幅度的波動,特別是最近的2014年11、12月,均價出現瞭一定的滑坡。價格的波動固然有結構性因素的影響,但也反映出瞭自貿區概念熱度的消退。









??廣東自貿區概念,加之隨後南沙金融創新“15條”政策的發佈,使得南沙的區位和產業優勢一直被開發商廣為宣傳。廣東自貿區正式獲批的第二日,南沙、橫琴等板塊的樓盤均傳來熱銷的消息。“開盤後2小時就賣出房子300套,平均24秒賣出1套。”專傢分析,如果南沙納入廣東自貿區,中國港澳地區投資會增多,遊艇、遊輪將可雙向自由往來。目前南沙明珠灣的中央商務區和香港園區、澳門園區緊鄰,僅隔一條江。

??“新區域”或將受寵





??到瞭7月份,自貿區遲遲未落地,南沙樓價跌至萬元以下,跌幅超過10%。之後的8至11月,南沙樓市進入以價換量的通道,其中10月份的成交均價為9353元/平方米,跌至2014年新低,但低價的刺激也使得當月的成交量創新高。與此同時,兩年以來保利、越秀、方興、萬科等房企紛紛進入南沙,樓市庫存大量累積。

內容來自sina新聞



??隨著自貿區的擴圍消息,同樣的情況也發生在瞭信託信貸試算福州,陽光城大都會項目剛開盤就被搶購;上海也不例外,泰禾紅禦項目2個小時銷售5億元。

??而在廣東省、天津市和福建省,依托現有新區、園區再設3個自由貿易試驗區,可以與中國(上海)自由貿易試驗區形成互補試驗和對比試驗,充分檢驗相關改革開放措施的實施效果以及復制推廣的可行性,為全面深化改革、擴大開放進一步探索新途徑、積累新經驗。

自貿區擴圍會推高房價嗎

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??再進一步,受到自貿區產業集聚與新的需求的不斷導入的影響,比如大量的銀行入駐、企業入駐等都可能會為自貿區內的住宅、商辦市場帶來新的需求,也利於當前在售的住宅、商辦項目的銷售,造成短期內自貿區及輻射范圍內樓市出現火熱的現象,甚至原本無人問津的商辦項目租金趁勢上漲,部分商辦租金上漲翻倍。

??分析人士據此認為,擴圍的區域板塊將紛紛受益上漲。比如陸傢嘴金融片區、金橋開發區片區和張江高科技片區這三大區域,將在功能和地位上與上海自貿區現有版圖完全統一,自貿區利好將完全覆蓋此三個區域,在短期內政策托底效應將會迅速顯現。



??另一方面,陸傢嘴金融片區將周邊的花木、世博濱江、前灘、聯洋、源深等板塊也納入瞭自貿區范圍。而聯洋、源深以次新房為主,新增房源極少,因而本次自貿區擴容不僅會刺激二手房成交,更會令其租金水漲船高。







??業內人士還指出,受到熱捧的更有受自貿區輻射范圍的土地,由於產業用地的需求不斷增加,以後純宅地的出讓在自貿車貸利率怎麼算區區域內會越來越有限,更多的土地將用來自貿區內產業的發展。同時,由於自貿區政策的利好,會帶動這個板塊內土地需求量的猛增,比如上海前灘板塊作為自貿區擴展范圍覆蓋的區域,在自貿區擴展政策前夕樓板價地王頻出,樓板價最高達到6.6萬元/平方米。



??舊板塊逐步轉冷





??擴展中國(上海)自由貿易試驗區區域范圍,可以在較大空間范圍內更好地測試外商投資管理、服務業開放、事中事後監管等改革開放創新措施的效果,對政府管理制度改革進行更為充分的試驗,並充分發揮浦東新區創新基礎好、開放度高的優勢。

??不僅是上海。2013年7月以來,南沙已經歷多輪廣東自貿區概念的炒作。2013年8月,在廣東自貿區的傳聞鼓舞下,南沙房價同比漲幅達到15.5%;2013年9月,南沙三天內兩度刷新區域地王紀錄,樓面價飆升至6434元/平方米;2014年3月份開始,廣東自貿區將獲得批準的傳言,惹得南沙不少樓盤“惜售”,3至6月的單月成交量平均僅為390套,成交價維持在1.1萬元/平方米以上。







??2014年12月26日,全國人大常委會第十二次會議審議瞭中國(廣東)自由貿易試驗區、中國(天津)自由貿易試驗區、中國(福建)自由貿易試驗區以及中國(上海)自由貿易試驗區擴展區域相關法律實施調整的草案。



??可以看到,自貿區概念雖然新穎、有活力,但也不乏資本進入炒作的嫌疑,自貿區試驗一段時間後,究竟是否能長期支撐周邊樓盤價格,還需要進一步的謹慎考察。

??也有分析認為,此次自貿區的擴區,將諸如浦東諸多發展成熟、產業興盛的區域都納入瞭范圍之中,客觀上使得自貿區原有的外高橋、臨港和機場區域喪失瞭自貿區的獨特優勢,並且這些新納入區域的發展起點普遍要高於自貿區原有的幾個區域,這甚至可能令自貿區的發展重心出現轉移。



??總之,自貿區概念所帶來的動力也許仍將僅限於短期的“熱炒”。








新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-05/11125957704987080704991.shtml

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