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內容來自sina新聞

  另外,對於宅基地,《決定》還提到,賦予農民更多財產權利,保障農戶宅基地用益物權,改革完善農村宅基地制度,選擇若幹試點,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓,探索農民增加財產性收入渠道。但《決定》隻是要求"試點"、"慎重穩妥推進"。比較可知,這裡對宅基地的改革力度,明顯小於上述的農村集體經營性建設用地。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/08192498657.shtml

  原創:

  三中全會特別報道:房地產調控新變局

  這裡的"用益物權",是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利,比如土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等。我國農村土地實行農民集體所有制,而集體又可分為村集體、鄉集體、村小組集體等,所以無論是農民的承包土地、還是宅基地,小額信貸銀行比較隻有使用權,而沒有單獨的產權。

  宅基地入市問題,明顯比集體經營性建設用地復雜,改革的難度也更大。改革需要一步步推進,按十八屆三中全會的精神,宅基地暫時不會實現與國有土地同等入市、同權同價。小產權也不可能全面性轉正。未來五年,集體經營性建設用地即便實現入市,也不會大規模增加全國的商品住宅,更談不上沖擊現有的房價體系。

  但是,必須清楚地看到,這裡有一個前提和一個概念。所謂一個前提,是指"符合規劃和用途管制"。我國實行土地用途管制制度,政府編制土地利用總體規劃,將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量,對耕地實行特殊保護。農用地包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

  《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》將農村土地制度改革作為重要一項。這引發瞭社會熱議,其中關於宅基地入市、小產權房轉正尤為引人關註。然而筆者認為,對此很多人存在誤解。

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  從文件來看,與之相關的重要內容是:"建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。"這裡非常明確地提出,與國有用地享受同等待遇。

  所謂一個概念,是指"農村集體經營性建設用地"。農村集體建設用地,又分為經營性和非經營性。其中經營性用地,主要是指村組織將集體建設用地租賃、轉讓給企業和個人使用,多數已經成為廠房、倉庫、商業市場等。但是,宅基地並不屬於經營性用地。按《土地管理法》,農村村民一戶隻能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。宅基地屬於農民的基本保障范疇。

  這就意味著,以鄉鎮企業用地為主的農村集體經營性建設用地,將率先實現入市,與國有用地"同等、同權、同價"。事實上,在工業化、城鎮化程度最高的廣東,集體經營性建設用地早就大量存在,而且早就存在以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉集體建設用地使用權的隱性市場。據廣東省國土部門統計,珠三角通過流轉的方式使用農村集體建設用地,實際已超過集體建設用地的50%。另外,今年年初,國務院批準深圳原村集體經濟組織工業用地可進入市場流通,實質也是集體經營性建設用地。

  當然,與國有建設用地一樣,農村集體經營性建設用地出讓、開發、利用,也須"符合規劃和用途管制"。也就是說,要在土地利用總體規劃和鄉村建設規劃等前提及用途管制下,才能入市交易。這類用地大規模入市,未來將影響城市的工業用地市場,或許也局部影響商業用地市場。但在可以預見的未來幾年,這類土地不可能被允許開發商品住宅,在這類土地上違規建設的小產權房,中短期內也不可能全國性的進行轉正。

  其實,在十七屆三中全會通過的《中共中央關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》中,就已明確提出:逐步建立城鄉統一的建設用地市場,對依法取得的農村集體經營性建設用地,必須通過統一有形的土地市場、以公開規范的方式轉讓土地使用權,在符合規劃的前提下與國有土地享有平等權益。這一表述與當前的文件相似。

  然而,在後來的改革推進中,困難重重,基本仍原地踏步。比如2010年,國土部制定瞭《農村集體建設用地出讓和轉讓管理辦法》,2011年開始起草《關於規范農村集體建設用地使用權流轉試點的指導意見》,都遭到瞭不同部門的爭議與抵制,以致沒有發佈。據媒體報道,今年6月,18個省市收到瞭國土部下發的《關於開展農村集體經營性建設用地流轉的通知》、《關於開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作的指導意見》,將在28個市縣開展農村集體經營性建設用地使用權流轉試點工作,但原則是不突破現有土地利用政策、土地使用標準等法律法規的規定,流轉土地不得用於商品住宅建設。

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宅基地暫難入市 城市房價不會受沖擊

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