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觀點時評限價政策應盡快退出
最近，廣州市房管局出臺新規范，針對樓市"雙合同"較多的現象，要求開發商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，承諾不采用"雙合同建融新北坪林建融"進行銷售，並接受價格指導，才能獲得預售資格，否則開發商面臨違規行政處罰。這就是大傢議論的所謂"叫停雙合同"。
商品房銷售本來一房一價，為什麼開發商要搞雙份合同(一份是正式的《商品房買賣合同》，而另外一份則是以"裝修合同"或者"裝修提升合同"，將房屋總價分開成兩塊)？
原因在於去年4月，政府對全市即將預售上市的樓盤實行限價，由主管部門來規定樓盤的批準預售價格。而開發商為瞭能夠獲得上市資格，隻能申報政府限制的價格。當政府限定的樓盤價格與市場可以接受的價格出現落差時，"雙合同"出現瞭：以《商品房買賣合同》來滿足政府定價，以"裝修合同"來實現市場價值兌現。
政府為什麼要對樓盤的預售價格進行限定？根源還是去年的房地產調控關於"房價調控年度目標"以及政府問責的規定。
怎麼來看待政府"叫停雙合同"、"雙合同"現象？
本人不是法律專傢，先撇開"雙合同"是否合法的爭議不論，我認為應該從房地產調控、行業健康發展這兩大維度來認真探討"雙合同"現象、背後的原因以及解決的途徑。
第一，雙合同背後的原因在於政府不當幹預微觀商品交易活動的價格。
從房地產調控角度看，十三屆三中全會確立瞭中國經濟體制改革市場化的大方向。全會《決定》中指出，"緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革"，"使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用"。《決定》明確提出，全面深化經濟體制改革，"核心問題是處理好政府和市場的關系"，"必須積極穩妥從廣度和深度上推進市場化改革，大幅度減少政府對資源的直接配置，推動資源配置依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化。政府的職責和作用主要是保持宏觀經濟穩定，加強和優化公共服務，保障公平競爭，加強市場監管，維護市場秩序，推動可持續發展，促進共同富裕，彌補市場失靈。"
政府過分幹預市場，特別是政府直接幹預微觀商品經濟活動的價格，與三中全會的市場化改革大方向背道而馳。從這樣的高度來評價去年廣州以及其他城市實行的商品房"限價"規定，我們會看到，由政府部門來確定一個樓盤的銷售價格，而不是由企業主體來依據市場定價，本身就是極大的角色錯位，政府幹瞭不該幹的事，管瞭不該管的事，過多地幹預，會導致市場出現很多扭曲的行為。雙合同就是政府不當幹預具體樓盤市場定價的市場扭曲。
實際上，去年政府直接限價的緣由在於一年一度的房價控制目標。房價控制目標政策本身的科學性存在相當大的問題，它是政府有形之手伸得過長的典型，今年國傢已經不再提這個目標，說明新一屆政府意識到，房地產調控及其政策需要重新思考和定位。
去年政治局第10次集體學習會上，總書記在報告中提出，"住房問題既是民生問題也是發展問題"，"解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在著住房困難傢庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題"，提出要加快推進住房保障和供應體系建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。決策的焦點不再是房價。
在今年兩會上，建立房地產的長效機制擺到重要位置。總理以"房地產是個大問題"來概括其復雜性，提出政府要用更多的精力、更大的力度來解決好群眾的基本住房需求問題，加快住房保障建設，同時，"對房地產市場則是要因城因地分類進行調控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展"。很顯然，新的調控思路不是直接去頻繁幹預商品房價格，更不是進行價格管制。
可以說，本屆政府與過去十年政府不斷地強化直接幹預房地產市場需求、價格的調控思路和做法有實質性不同。商品住宅有民生屬性，這是毫無疑問的，政府需要從供應、需求、市場秩序展等多方面發揮其作用，但畢竟房價是供求關系的反映，是市場的價格，是配置資源的工具，而非政府部門的價格。也就是說，政府對房地產市場監管完全必要，有規范市場的職責，但是，政府部門直接對一個住宅具體項目、地段、某一類產品來定價，則完全是錯誤的，越界瞭，把自己當成資源配置的決定方瞭。政府責任和市場定價完全是兩回事，不能等同。
所以，雙合同的問題，房貸二胎利率試算表利率多少免費諮詢試算解決的方法就不是簡單叫停、簽訂承諾書或者處罰，而是政府要認真思考怎麼有序地退出具體的微觀經濟活動幹預，逐漸退出政府定價，這才是根本解決雙合同現象的方向。也就是說，當政府停止為樓盤直接定價的時候，市場主體開發商憑空再多弄出一份合同就完全是多餘的瞭。
第二，政府如果長期直接幹預商品房定價，後果可能危及房地產行業健康發展。
雙合同是政府直接幹預商品房價格帶來的結果，過去是沒有的。
自從限價以來，我們看到房地產市場信息開始混亂。政府限價還有一個直接動機，就是讓價格低的房子更多進入網簽數據，以便拉低市場交易的平均價格，以求滿足媒體"均價平穩"的報道要求，所以，在選擇性網簽的條件下，在房地產的數據信息裡，我們看不出市場供應、需求的真實結構，也看不清市場價格走向。雙合同更是加劇瞭房地產價格信息的失真度，市場真實的房價變得模模糊糊。
長期限價還會帶來房屋市場與土地市場的不銜接。在商品房這個環節限價，但是土地市場不限價，企業需要競投土地、競投配建，這就意味著，企業在拿地階段是市場定價，但到瞭房屋銷售階段卻是政府部門定價，房屋市場和土地市場遊戲規則完全相反，脫節，時間久瞭，這個遊戲就有可能沒法玩瞭。房地產行業的健康發展可能受到影響。
目前廣州多個區域的土地市場競拍價接近房價，這是基於企業對於廣州市場未來樂觀的預期，但是，如果政府部門一直堅持限價，那麼，企業可能無法判斷等到兩年後，它的產品價格究竟是市場說瞭算，還是政府部門說瞭算。當房地產市場機制無法良好運作的時候，不僅企業的投資決策受到影響，而且很可能直接影響廣州的房地產的營商環境。
因此，為瞭房地產行業能夠健康平穩發展，政府現在就應該全面評估限價政策的必要性和可能出現的負面效應。
總之，我相信，政府也應該很清楚地看到，雙合同現象隻是末不是本，是限價政策的副產品，真正從健全房地產長效機制、房地產行業健康發展計議，需要盡快妥善安排限價政策的退出。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08372693719.shtml
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