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房企大鱷海外 圈錢 儲糧或伺機奪地
密集"跑馬圈地"後，臨近年底，房企大鱷紛紛將融資的觸角伸向瞭海外市場。
近日，借殼赴港上市不到半年的萬達商業地產股份有限公司(以下簡稱"萬達商業")在海外成功發行瞭6億美元五年期債券，年利率僅為4.875%，遠低於內房股發行優先票據成本。
資金需求旺盛，再度催生海外融資熱潮。除瞭萬達商業，近期，包括中海外、恒大地產等在內的房企大鱷均在國際市場撈回大把票子。
"臨近年底，在海外融資要比國內融資更加容易，而且融資成本比國內更低。"香港駿豪地產董事局主席張曦告訴地產中國網："預計趕在聖誕節前，海外發債窗口期都是開啟的，有條件的企業，都會爭取低成本的融資機會。"
貸款試算表下載爭相海外發債
海外債市盛景再現，與投資者的踴躍參與密不可分。萬達商業首次國際發債，就贏得瞭投資者的青睞。據瞭解，在歷時數日的路演中，萬達該筆債券獲得瞭全球15個國傢近220傢投資者的參與，超額認購27億美元，達到瞭原定計劃的4.6倍之多。由於投資者的積極響應，萬達將發行規模由原來的5億美元提至6億美元。在投資者中，來自亞洲的占比高達80%，歐洲的為20%；其中國傢主權基金占比為12%，債券基金占比為69%，其餘為商業銀行、私人銀行、保險(放心保)公司及公司客戶。
"首先，投資者對萬達比較認可，並看好這傢企業的未來發展前景。"虎傑投資分析師張寅告訴地產中國網："另外，在三中全會後，釋放出瞭積極的信號，大傢對未來的地產行業也很有信心；其次，在美國退出量化寬松前，國際投資者都在尋求較穩妥的投資機會，中國也是一個不錯的選擇。"
萬達首次試水海外發債，滿載而歸，其他開發商亦斬獲瞭不少的"戰利品"。被譽為"盈利之王"的中海外，在國際市場上頗受投資者青睞。近日，該公司成功發行瞭總額高達15億美元的債券，包括5年、10年及30年3檔不同年期的債券，每檔發行金額為5億美元。其中，5年期債票息為3.375%，按票面值的99.613%發行，實際收益率為3.46%；10年期債票息為5.375%，按票面值的99.595%發行，實際收益率為5.428%；30年期債票息為6.375%，按票面值的99.510%發行，實際收益率為6.412%。總體來看，其發債成本遠低於其他內房股。不僅如此，中海外該筆債券共獲得瞭131億元的超額認購，創內房股海外發債認購新高。
恒大地產也不甘落後，先後兩次在國際市場"圈錢"15億美元。10月底，該公司宣佈，成功發行瞭10美元五年期優先票據，年息為8.75%；由於投資者認購踴躍，11月10日，恒大地產又額外發行瞭5億美元五年期票據，年息也是8.75%。
"恒大與其他房企海外發債的成本旗鼓相當，但高於萬達和中海外。"張寅指出："優先票據較一般債券而言，利息較高，一般而言，隻有國內融資無法滿足而急用錢的時候，才去發優先票據，因此這類債券的條件也比較苛刻。"
其他房企大鱷也來湊熱鬧，近期，包括綠地香港、綠城、萬科香港等房企亦發行瞭規模不等的海外債券。據中原地產研究中心統計，今年以來，截至11月1日，房企海外融資總額已逾311億美元，而去年全年，房企海外融資總額也不過150億美元。
"通過香港借殼，打通海外融資渠道的房企越來越多，因為海外融資相對較為容易，隻要條件符合，都能夠拿到錢，手續也比較簡單。"張曦告訴地產中國網："而在國內，"銀根"還沒有完全對房地產放開，這就造成瞭大傢都去國際市場找錢。"
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房企大鱷爭相發債，用途各有不同。張曦認為，"有的是借新還舊，有的是為瞭"圈地"。"在張寅看來，萬達此次發債，除瞭試水意義外，更重要的是優化財務結構。對此，萬達董事長王健林也公開表示，目前，萬達集團現金流充裕，另一方面投資項目多為長期持續性投資，一次性需要的資金量並不大。
實際上，尚未成為上市公司的萬達，其融資渠道較為單一，主要靠靠銀行借款，因此，此次成功融資，不但打通瞭海外融資渠道，對其財務結構也有優化作用。業內分析人士指出，也不排除萬達將該筆資金用於拿地。
而對於中海外而言，此次融資的主要目的則是為瞭償還債務，其餘的可能用來圈地。
據瞭解，2008年以來，中海外在海外市場融資密集，當年，通過銀行貸款獲得兩筆較大額度(約140億港元)的資金，目前，該筆借款即將到期，因此，此次融資是為瞭提前籌備償還事宜。
水漲船高。在大舉融資之際，中海外近年來亦頻頻出手圈地，並制造瞭不少地王，致使其每年支付的地價款節節攀升。中海外公佈，前三季度公司支付的地價款高達219億元人民幣。
"中海外的財務較為穩健，即使拿地較多，但銷售也非常不錯，因此，現金流在地產公司中，還是比較好的。"張寅稱："其實，到期的債務不僅可以用海外融資的錢來還，還可以用銷售的費用來還，總體而言，大部分融資還是為瞭繼續購買土地，因為一線城市的土地越來越越稀缺，誰有資金支持，誰就可以搶到更好的地塊。"
恒大地產也不例外。此次大舉融資15億美元，除瞭償還部分債務外，亦在伺機拿地。實際上，今年以來，恒大地產強勢回歸一線城市，頻頻在北京高價拿地，因此，所需資金更多，此次融資亦為其未來再度於一線城市拿地做準備。
張曦指出，大部分房企都在建立海外融資平臺，希望拓展更多的融資渠道，並獲得更加低成本的資金。一語中的。其實，自2011年以來，包括萬科、金地、中糧、招商地產等大佬都通過赴港借殼的方式獲得瞭海外融資平臺。近日，首創置業亦收購瞭鉅大國際，為其海外融資搭建平臺。
"現在土地成本越來越高，光靠單一的融資渠道已經很難支撐公司的發展瞭。"中國香港(區域)商會原執行委員、房地產組長蕭福泰告訴地產中國網："因此，誰能夠獲得更多、更低廉的資金，誰就能夠完勝市場。"
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/08302504471.shtml
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