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旅遊地產賣不掉的秘密

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-16/07424453755.shtml

  海南還有氣候優勢,能滿足過冬休閑度假的需求,其他大多數旅遊地產原來的購買者更是以投資客為主。但投資之夢早已破滅,最近十年旅遊地產的所謂價格上升與其他地產相比幾乎可以忽略不計。

  "一生隻去一次"。中國旅遊地產市場缺少真正的需求。扒去瞭投資"外衣"之後,真實的度假需求基本可以算沒有。中國人的旅遊度假觀念屬於"到此一遊"。一方面傳統產業創新二胎年息借貸增貸轉貸是中國好玩地方太多瞭,4A以上景區就有接近1000個,一年去10個,也要100年才能跑完。而且還有廣大的海外旅遊機會。

  我非常不看好旅遊地產。對於旅遊地產,我的看法可以總結為"三個一":

內容來自sina新聞

  不僅僅是量的回落,連海南旅遊地產項目中的標桿雅居樂清水灣,也出現瞭尾盤對折的火爆促銷場面。海南萬科還專門發佈瞭"去分銷宣言",認為分銷已經成為瞭壓在行業和消費者頭上的"三座大山",市場被搞亂瞭,甚至出現瞭分銷傭金高達10%江翠北側重劃區二胎年息借貸增貸轉貸以上的案例,這種亂象的出現,實質上也預示著這些市場已經壓力巨大,不可為市。

  海南還有氣候優勢,能滿足過冬休閑度假的需求,其他大多數旅遊地產原來的購買者更是以投資客為主。但投資之夢早已破滅,最近十年旅遊地產的所謂價格上升與其他地產相比幾乎可以忽略不計。

  我們身邊經常有這樣的場景:在國外的一處旅遊勝地感嘆連連,說我明年還要再來。但到明年重新制定旅遊計劃的時候早已被拋之腦後。如果沒有歐美國傢居民這種對某一個度假地長期的持續的休閑度假需求的話,在旅遊地購買物業實際上是最大的浪費。對中國大多數旅遊地來說,不存在多次重復旅遊度假的可能。這就從源頭上抑制瞭中國旅遊地產的需求。

  "一百年賣不完"。除瞭飛機才能到達的旅遊地產,一小時車程左右的"休閑度假地產"也是不容樂觀。這種需要畢竟還是屬於輔助性、從屬性的需求,這就出現瞭休閑度假區域裡隻有一個超級大盤"獨領風騷"的情況。所謂"獨領風騷",即隻有他一傢能賣,而且體量大到"可怕",動輒上百萬方,甚至有上千萬平方的。

  比如某知名項目每月能賣1億多的貨量,這應該算是非常不錯的成績,但一看總他總貨值嚇死人6、700億呢,賣到最後一期估計70年土地也該到期瞭。超級大盤尚且如此,周邊其他項目就更不用說瞭。

  所以,我認為中國當前旅遊地產的土壤尚未形成,除瞭海南等少數區域外,沒有真實的需求。那些希望將旅遊地產作為重點發展方向的房企需要三思!

  "一分錢也沒漲"。當前房地產業正處於調整期,旅遊房地產更無法幸免。從旅遊地產的龍頭區域海南今年上半年的數據就可看出:海南上半年商品房成交28972套,成交面積265.28萬㎡,成交均價12514元/㎡,成交套數及面積與去年同期下相比跌35%。
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購房還貸5個小技巧 教你如何省房貸

??技巧二:按月調息

內容來自sina新聞

??此外,部分提前還貸後,剩下的貸款市民應選擇縮短貸款期限,而不是減少每月還款額。因為,銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的,因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短後正好能歸入更低利率的期限檔次,省息的效果就更明顯瞭。而且,在降息過程中,往往短期貸款利率下降的幅度更大。

??技巧五:提前還貸縮短期限

??申請購房組合貸款時,一方面盡量用足公積金貸款並盡量延長貸款年限,在享受低利率好處的同時鶯歌法拍撤回,最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業貸款年限,在傢庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。這樣,月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態。公積金賬戶在抵充公積金月供後,餘額就能抵充商業性貸款,這樣節省的利息就很可觀。

??房貸跳槽就是“轉按揭”,是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司,還清原貸款銀行的錢,然後重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優惠,就完全可以房貸跳槽,尋找最實惠的銀行。

??目前大部分股份制小銀行為積極爭取客戶,更加願意當然,轉按揭會存在一些不可避免的費用,包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等,不過有些銀行為瞭吸引客戶,特意推出“低成本轉按”服務,比如可以免掉“擔保費”這項最大頭的費用,其餘剩下的費用大概千元不到。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-07/23095947376149826159509.shtml

??部分銀行推出瞭“按月調息”方式,目前利率處於下降通道,客戶如選擇“按月調息”,則可在次月享受利率下調的優惠。

??技巧三:公積金轉賬還貸

??技巧一:房貸跳槽

??技巧四:雙周供省利息

??每個月仍然償還同樣數額的房貸,但是由於“雙周供”縮短瞭還款周期,比原來按月還款的還款頻率高一些,由此產生的便是貸款的本金減少得更快,也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息,將遠遠小於按月還款時歸還的貸款利息,本金減少速度加快。因此,還款的周期被縮短,同時也節省瞭借款人的總支出。

??貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前,一年下來就要多還一個月的貸款,會增加每個月資金不寬裕的貸款人的二胎代償 代償當舖二胎壓力。因此對於工作穩定,收入穩定的人,選擇雙周供還是很合適的。

??貸款成為現在買房的重要流程,買房之後需要每月還一筆數額不小的房貸。怎麼才能輕松還房貸呢?小編總結瞭五點輕松還房貸的省房貸技巧,希望對廣大房奴有所幫助。

??理財人士表示,提前還貸之前要算好賬,因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如,還貸年限已經超過一半,月還款額中本金大於利息,那麼提前還款的意義就不大。

??從2006年開始,不少商業銀行推出瞭固定利率房貸業務。由於固定利率推出時尚處在利率上升通道,所以在設計時比同期浮動利率略高,隻要央行加一次息,它的優勢就立即顯現出來。但是一旦降息,選擇它的購房者就吃虧瞭。因此,在目前降息趨勢下,市民以前若選擇的是房貸固定利率,那就趕緊轉為浮動利率才劃算。不過,需要提醒大傢的是,“固定”改“浮動”需要支付一定數額的違約金。

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扮演瞭重要角色。2014年11月,曹舟南首先發公開信力挺宋衛平回歸,而應國永則接任瞭孫宏斌大將田強在綠城房產集團執行總經理的職位。

??綠城中國一位公關負責人向界面新聞記者否認瞭上述說法,稱其為“假消息”。該人士稱,這兩天曹舟南和應國永都在正常工作,曹舟南正在和融2胎融資創中國處理融綠平臺的事情,應國永在3月15日將出席和綠城業主的見面會。

內容土融建融台北文山土融建融來自sina新聞










??綠城中國上述人士還稱,中交在忙於綠城股票的交割工作,在交割之後,確有人事安排,會恰當地派員工進駐綠城,目前人數和職位都還沒有確定,但是絕對不是上述消息所說的“派5個執行總經理進駐綠城”。具體消息將來會通過公告披露。

??3月14日,有自媒體援引綠城中國內部人士說法稱,綠城中國執行董事曹舟南及綠城房產執行總經理應國永正式辭任,中交集團(中國交通建設集團有限公司)派瞭5個執行總經理進駐綠城,稱“中交已經全面掌控綠城”。

??曹舟南為綠城中國的執行董事及執行總經理,應國永為綠城房產集團的執行總經理。這兩位宋衛平的舊部曾在融創收購綠城時離開,但都在綠城控制權之爭時歸來,並



綠城否認應國永、曹舟南辭任

??2014年12月23日,在綠城與融創簽署終止收購協議的5天後,中交集團以總價約60.15億港幣收購宋衛平及其他關聯股東控制的約42%的綠城股份中的24.288%的股份,成為綠城並列第一大股東



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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-15/10355982700481129267483.shtml

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  (記者高星)在全國經濟形勢持續下行的背景下,武漢的表現如何?昨天,十八屆三中全會精神宣講團走進漢口銀行,市政府金融辦主任方潔,用大量翔實的數據曬武漢的傢底:GDP健康增長,今年有望進入副省級城市前三甲,主要經濟金融指標均位列中部六省省會城市第一,已成為事實上的區域金融中心。

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/07474237913.shtml
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  位於保定市區的天威綠谷項目,因房價一月漲近25%而受到市場關註。4月1日,項目銷售人員表示,項目價格肯定還會上漲。然而4月8日記者再次咨詢時,卻被告知"因為最近相關部門在審查項目五證,清明假期以來我們一直處於封盤狀態。"項目銷售人員表示,項目"五證"中的《商品房預售許可證》還在審批中,因此封盤停售。

  新京報訊 (記者劉狄 方王洋)"一天一價"、"炒房團一次買下一棟樓",3月份,在京津冀協同發展戰略提出和保定成為"副中心"的傳聞的推動下,保定樓市迎來前所未有的熱潮。熱炒背後,部分樓盤五證不全的現實也浮出水面。清明節,保定樓市多個樓盤封盤歇業。據記者瞭解,保定多個樓盤的突然停擺,與相關部門嚴查"五證"有關。

  什麼是五證

  其中前兩個證由市規劃委員會核發,《建築工程施工許可證》由市建委核發,《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。

  中國鐵建在保定區域的一位項目負責人表示:"此前保定樓市上五證不全銷售的項目非常多,我感覺可能要占到70%。"隆基泰和在保定區域的營銷負責人也對記者表示:"一般品牌開發商做的項目都是五證齊全的,但很多五證不全的情況確實存在"。

 【名詞解釋】

  記者在保定市房地產交易中心網站上查到,截至目前,公園時代僅有3、4、5、6、12、13、14共7棟樓獲得瞭預售許可證,在售的16號樓屬於五證不全的房源。

  4月4日,保定市住房和城鄉建設局發佈特別通告,稱該局正在開展違法預售商品房專項查處行動,提醒市民在購房時應查驗預售證。保定市房地產市場管理處工作人員表示,目前正在對全市在售樓盤的銷售資格進行審查,對於證件不全的項目將當場要求停業整頓,證件不齊的房源禁止銷售。

保定市公園時代樓盤。昨日,售樓處銷售人員表示,目前項目處於封盤狀態。新京報記者 秦斌 攝



  "五證"是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》。《城市商品房預售管理辦法》規定,房地產開發商在市場上銷售商品房,必須"五證"齊全,否則商品房不得上市銷售。

  ■ 個案

內容來自sina新聞





  

  之後,李先生和其他業主多次維權。"直到2013年,1號樓交房瞭,但是仍然五證不全,業主就沒法按揭貸款,更不用說將來轉賣瞭。而且開發商拒絕賠償延期交房的違約金。而我們買的那棟樓,到現在都沒有交房。"

  4月8日,記者致電公園時代售樓處,銷售人員表示,目前項目處於封盤狀態。當記者問及項目是否五證齊全時,該銷售人員表示,預計明後兩年交房的房源基本上證件都是齊備的。而16號樓等2017年交房的房源,並不具備預售證。

  "最近住建局和工商局在聯合查處五證不全的項目,證件不全的樓盤都被封盤停售瞭。"位於保定市高開區一在售項目銷售人員介紹,當地一些之前銷售火熱的項目也在查處之列。

  《城市商品房預售管理辦法》規定,房地產開發商在市場上土建融桃園八德土建融銷售商品房,必須"五證"齊全,否則商品房不得上市銷售。

  聯合查處已經展開

個人借款 ■ 分析

  天威綠谷項目銷售人員表示:"雖然現在封盤,但是你也可以來看盤。"

  一位保定本地房企的負責人則道出瞭大量五證不全的項目存在的部分原因:"很多是源於土地市場的不規范。前些年,政府為瞭盡快改變市容市貌,為房企牽線做瞭大量城中村改造的項目,很多企業先預售房子,拿到錢後再做拆遷,如果拆遷不順利,自然交房時間也就隻能延期。"

  業內稱"五證"不全大量存在



  昨日,保定市住房和城鄉建設局稽查大隊工作人員表示,一個月前,就已開始瞭對違法預售商品房專項查處行動。"在住建局所管轄的房屋中,五證不全的項目不是大多數。很多人感覺違規的是多數,是把一些農村建設用地上的小產權房和其他違規房源算在內瞭,後面這些房源,歸農工委和工商部門查處。"

  "五證"是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》,簡稱"五證"。



  五證不全"套牢"購房人

  李先生是保定人,2009年3月,夫婦倆以3000元/平方米的價格,購買瞭保定的大唐盛苑項目的2套房子,總房款54萬元。雙方約定采用分期付款的形式,李先生先支付瞭40%的房款,大約22萬元,剩下的60%房款,將於房屋主體完工時付清。"當時開發商承諾2010年12月31日交房,但是之後就再沒有動靜瞭。我們有朋友就住在那附近,2010年的時候告訴我們說連拆遷都還沒拆。"



  有業內人士指出,五證不全的房源屬於違規銷售,購買這類項目的房子,不僅面臨無法按揭貸款、無法轉賣、無法按期交房的風險,而且還有可能因樓盤爛尾而血本無歸。(劉狄)

  此外,浩正渼林灣銷售人員表示,該項目目前隻有《建築用地規劃許可證》一個證件。

保定部分樓盤 五證不全封盤停售

  保定樓市高溫或難持續

 部分項目封盤停售

  業內人士表示,樓盤趁熱盡量多銷,多數項目價格未現大漲

  記者采訪瞭中國鐵建、隆基泰和、金陽地產等多傢在保定開發商項目的房企相關負責人,得到的反饋基本一致:在這一輪保定樓市的升溫中,客群結構並沒有發生大的改變,仍然是以保定市區和保定下屬縣市的購買客群為主,外來置業者不超過2成,主要為在京、津等地的保定人回鄉置業,而投資購房的比例更小。

  隆基泰和在保定區域的營銷負責人表示,最近各個項目的成交量確實有所上升,據其瞭解,是很多本來計劃下半年買房的客群,把購買時間提前到現在瞭。金陽地產總經理楊華介紹,他所接觸到的樓盤,都認為這樣的熱銷難以長期持續,因此現在都選擇瞭趁著這個熱潮,盡量多銷售出貨的策略。"我覺得現在的火爆,實際上是透支瞭後面的成交量。保定樓市的供應量還是比較大的,我感覺下半年或者明年,保定樓市可能就會降溫,價格也會出現一定的回落。"

  中國鐵建開發商京南一品項目負責人劉江濤表示,多數項目價格並沒有出現大幅上漲。"據我瞭解,多數項目每平米上漲瞭300元到500元,隻是把今年全年的價格上漲幅度提前瞭,上漲幾千元的隻是個別項目。但從輿論上看,保定樓市現在確實有虛火,這樣的情況肯定是無法長期持續的。"(劉狄)

  公園時代是保定市區比較有代表性的樓盤,近期人氣頗旺,記者在4月1日走訪時瞭解到,項目銷售價格在6800-7000元/平方米左右,預計2017年交房。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-09/09484047916.shtml

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  溫州一個名為"幸福軌道"的項目開啟瞭國內城市軌道交通向民間資金大力度開放的先河。在各地軌道交通的建設大潮中,在溫州金融改革試點的背景下,該項目公開向民間募資15億元並保證6%的年收益率。在全世界范圍內,僅個別城市的軌道交通運營實現盈利,溫州這一項目的底氣何在?就基礎設施建設引入民間資本而言,這一項目是否會成為一種范例?

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  城鎮化進程不可能一帆風順,資金和土地等方面的難題如何一一化解?本報以改革開放的前沿陣地溫州和珠三角地區為切入點,剖析城鎮化進程中融資和土地流轉方面的典型個案。我們看到,在做好風險防控的前提下,破解城鎮化難題迫切需要改革和創新,這種改革和創新勢必在更大范圍內釋放紅利。

  多位法律界人士認為,從返還本金、固定收益角度分析,溫州"幸福軌道"募資計劃更像是借貸,其采取的形式不過是以公眾入夥合夥企業後後者再以股東身份投入具體項目公司。如果沒有得到有關方面的特別批準,存在非法吸收公眾存款之嫌。

  多位銀行業內人士分析,在很大程度上,溫州這種運作模式存在政府信用的影子,需要註意防范風險,包括如何規范融資形式,運作流程如何公開透明。

  除資本金缺口外,SI線還面臨利息壓力。參與幸福軌道項目運作的核心人士透露,根據測算,S1建設期間的利息達11億元。S1線采取"每年付息,運營期按等額本金法償還"的還款方式,還款資金來源於沿線土地開發凈收益(包括上蓋物業開發和資金平衡)及溫州鐵投專項資金,采取沿線土地物業開發收益來平衡建設投資和運行虧損。

  "第一期募資15億元,其餘近30億元將陸續向社會募資。"溫州鐵投相關人士稱,S1線開工後,前期資金由地方財政支付。其後,幸福軌道將增資擴股,吸納來自民間的股本資金。為保障個人投資者的投資安全,溫州市財政建立瞭10億元的專項償付準備金。

  溫州政府相關人士坦承,地方財政難以承擔高達90多億元的資本金要求,於是采取瞭股權融資的方式。今年2月,溫州市政府向各級相關部門下發文件,成立由副市長陳浩擔任組長的溫州市域鐵路建設工程招投標工作領導小組,啟動1線的招投標。工商註冊資料顯示,成立於2011年4月14日的溫州鐵投由溫州市政府財政全額投資,註冊資本20億元。幸福軌道的股東包括溫州鐵投、甌海區政府、鹿城區政府、龍灣區政府、企業、投資公司和自然人等。

  與市民的熱捧形成鮮明對比的是,企業等機構無一參與。盡管如此,原定今年4月30日結束的第一期15億元募資計劃提前兩個月完成。

內容來自sina新聞

  專傢指出,當前我國城市軌道交通項目具有較明顯的準公共產品特征,運營初期普遍收益不足以彌補運營成本,多數線路存在虧損現象。在這種情況下開展債務性融資,借款銀行或債券投資者的確需要政府提供一定的財政補貼保證或信用保證。為瞭有效地保證債務性融資的數量、期限、結構和成本,地方政府應在融資過程中發揮主導作用。

  這意味著,個人資金並不是直接進入S1線,而是采取溫州人擅長的民間組團投資方式,資金先集中到溫州幸福軌道投資管理服務中心(簡稱"幸福投資"),再由幸福投資入股溫州幸福軌道交通公司(簡稱"幸福軌道")。

城鎮化遭遇資金和土地等難題 難題需改革創新

  

  一位長期研究軌道交通建設及融資的專傢表示,溫州的這種創新模式的確是值得肯定的探索,但必須關註在這一創新過程中現金流的來源。按照國際經驗,軌道交通的票款收入很難覆蓋整個運營投資的現金流,必須借助土地收入及未來的土地增值。他認為,溫州"幸福軌道"開發模式是香港地鐵的TOD(以公共交通為主導的城市開發)開發模式的演變和仿效。

  "S1線項目認購風險小,穩定性強,回報率不算高,這比較符合中老年人的理財需求。S1線作為政府項目和民生工程,是溫州金融改革試驗的一部分,比較容易贏得市民的信任。"溫州市鐵路與軌道交通投資集團有限公司(簡稱"溫州鐵投")財務部經理張信才在接受中國證券報記者采訪時表示,確定6%的年收益率主要參照銀行理財產品收益率,比銀行存款利息稍高一些。在張信才看來,機構和年輕人的風險承受力更高,S1線項目的回報率對其缺乏足夠的吸引力。

  溫州市政府相關人士對中國證券報記者透露,目前溫州鐵投唯一能做的就是向溫州市政府申請財政補貼1.8億元。

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  溫州某券商人士表示,S1線募資計劃看似股權投資,又並非股權投資;看似企業債,又並非企業債。個人熱捧該項目是因為目前股市、樓市的投資環境均欠佳,民間借貸又元氣大傷,民間資金的投資渠道匱乏。

 個人熱捧機構平淡

  溫州某企業主測算,目前當地企業普遍資金緊張,如果從銀行融資,最低成本也要7%,而S1線募資計劃的年收益率僅6%。賬面上有充足現金流的企業在溫州並不多。此外,S1線增資擴股第一期的啟動時間恰好處於企業流動資金最緊張的"年關"前。

  根據募集說明書,S1線總投資額為175.76億元,項目資本金為87.88億元,占總投資額的50%,幸福軌道是投融資平臺和項目法人,總股本為87.88萬股,每股1萬元,募資87.88億元。溫州鐵投作為幸福軌道的控股人和發起人認購50%,餘下50%即43.94億元向社會融資。

 地方財政壓力顯著

  溫州市政府向民間資金大力度開放軌道交通建設項目的原因何在?

  根據《溫州市域鐵路網建設規劃(2012-2018)》及國傢發改委批復文件,2012-2018年,溫州規劃實施S1、S2、S3三條鐵路一期工程,線路總長140.7公裡,總投資432.3億元,建設周期長達6年,是溫州有史以來最大的投資項目。

  本報記者 周文天 陳瑩瑩 溫州報道

  溫州鐵投相關人士表示,為瞭多方籌措資金,計劃年內申請發行企業債以補充S1項目的資本金。據悉,溫州鐵投擬申請企業債一期發行額度20億元,爭取發行15億元。根據國傢發改委相關規定,發債企業近3年連續盈利、最近3年平均可分配凈利潤足以支付企業債券1年的利息。以溫州鐵投15億元的發行目標計算,2A級別企業債的發行利率約為7%,其近3年的平均凈利潤需達1億元,而溫州鐵投2010-2012年凈利潤合計約1.2億元,每年平均凈利潤僅0.4億元,距發行企業債的要求還差0.6億元。

  至於融資過程的具體操作,據該項目核心人士透露,先由部增貸二胎缺錢急用哪裡借錢分自然人出資註冊成立若幹個投資管理類企業,依次以"幸福軌道普通合夥制企業1號"、"幸福軌道普通合夥制企業2號"、"幸福軌道普通合夥制企業3號"等命名。"這麼做是為瞭規避《公司法》對股份公司股東不得超過200個的規定。"該人士稱,合夥企業算一名股東,而合夥企業的合夥人數量不受限制。



  據今年1月溫州市經濟建設規劃院和溫州鐵投聯合出具的《溫州市域鐵路S1一期建設工程土地及上蓋物業開發方案》(簡稱《S1一期方案》),運營期期初貸款77.72億元采取等額本金償還法,為確保在2024年前還清貸款,每年需償還10億元,需要11.9年的償還期。償債資金來源一是折舊攤銷,二是土地出讓凈收益。根據《S1一期方案》測算,在運行期15年內,需註入相當於156.2億元的土地開發凈收益的土地數量來彌補運行期虧損,這在溫州是一筆巨大的土地投入。公開資料顯示,去年溫州市區土地(含住宅和商業用地)出讓金為58億元,2011年為85.6億元。即使2011年和2012年全年土地出讓金全部"貢獻"出來,也不足以支付156.2億元的土地投入。

 業界熱議創新與風險

  城鎮化難題

  溫州當地媒體近日以"S1線邀你入夥"為題刊發報道稱,隨著溫州金融改革試點的持續推進,政府基礎設施項目正在向民間資本敞開大門,為市民手中的萬元級資本提供瞭一個出路。

  非股非債 溫州探路城軌民間融資

  業內人士提出,如果"幸福軌道"募資計劃滿一年後無法退出且無法支付利息,可能面臨合同無效的問題,隻能依賴政府信用。上海市華榮律師事務所律師許峰分析稱:"該計劃隻不過是通過合夥企業做瞭一個規避,是在規避當前針對公開發行的相關法律。"

  "關鍵還是有政府信用的影子。"許峰稱,溫州市財政建立的償付準備金不構成對投資者投資的擔保,合夥企業本身要求合夥人要共擔風險,投資者隻是入夥,而不是購買債券,一旦項目出現問題,政府如果不拿財政資金補足,投資者怎麼辦?"如果未來經濟形勢轉好,其他渠道的投資收益率提高,可能遠遠超過'幸福軌道'募資計劃的6%,屆時一旦出現大規模要求回購的情況,政府準備好瞭嗎?"

  上海市某政府官員表示:溫州的嘗試可能在法律層面還需要更多的論證,在資金保障方面需要更多的細化政策並落到紙面上。"總之,我們這裡不會輕易采2胎房貸利率二胎年息取這種融資方式。"

  S1線是溫州市軌道交通規劃線網中最重要的一條主幹線。根據融資方案,S1線增資擴股第一期於去年12月12日正式面向社會公眾募資,計劃募集15萬股,募集資額15億元。個人認購數量不低於1股,即認購金額不低於1萬元;企業認購數量不低於2000股,即認購金額不低於2000萬元。股份認購采用貨幣資金認購方式,上不封頂,固定收益,每年一付,稅後年收益率為6%。

  朱明出示的《溫州幸福軌道投資管理服務中心(普通合夥)投資人認購書》顯示,認購的"股權"一年內不得轉讓,滿一年可通過溫州股權運行中心轉讓。"我們中老年人投資就圖個安穩。"朱明說。與他有類似想法的人不在少數。公開消息顯示,在認購者中,中老年人占60%以上。認購首日吸引瞭大批市民,當天即辦理254筆,募集資金高達5829萬元。

  中國證券報記者聯系到一位"入夥"者朱明(化名),他出資30萬元購買瞭30份"股權"。朱明認為,這是一個利好溫州民眾的項目,有政府擔保,無風險,收益率也比銀行存款利率高。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/07432112833.shtml
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城鎮化遭遇資金和土地等難題 難題需改革創新

  

  一位長期研究軌道交通建設及融資的專傢表示,溫州的這種創新模式的確是值得肯定的探索,但必須關註在這一創新過程中現金流的來源。按照國際經驗,軌道交通的票款收入很難覆蓋整個運營投資的現金流,必須借助土地收入及未來的土地增值。他認為,溫州"幸福軌道"開發模式是香港地鐵的TOD(以公共交通為主導的城市開發)開發模式的演變和仿效。

  "S1線項目認購風險小,穩定性強,回報率不算高,這比較符合中老年人的理財需求。S1線作為政府項目和民生工程,是溫州金融改革試驗的一部分,比較容易贏得市民的信任。"溫州市鐵路與軌道交通投資集團有限公司(簡稱"溫州鐵投")財務部經理張信才在接受中國證券報記者采訪時表示,確定6%的年收益率主要參照銀行理財產品收益率,比銀行存款利息稍高一些。在張信才看來,機構和年輕人的風險承受力更高,S1線項目的回報率對其缺乏足夠的吸引力。

  溫州市政府相關人士對中國證券報記者透露,目前溫州鐵投唯一能做的就是向溫州市政府申請財政補貼1.8億元。

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  溫州某券商人士表示,S1線募資計劃看似股權投資,又並非股權投資;看似企業債,又並非企業債。個人熱捧該項目是因為目前股市、樓市的投資環境均欠佳,民間借貸又元氣大傷,民間資金的投資渠道匱乏。

 個人熱捧機構平淡

  溫州某企業主測算,目前當地企業普遍資金緊張,如果從銀行融資,最低成本也要7%,而S1線募資計劃的年收益率僅6%。賬面上有充足現金流的企業在溫州並不多。此外,S1線增資擴股第一期的啟動時間恰好處於企業流動資金最緊張的"年關"前。

  根據募集說明書,S1線總投資額為175.76億元,項目資本金為87.88億元,占總投資額的50%,幸福軌道是投融資平臺和項目法人,總股本為87.88萬股,每股1萬元,募資87.88億元。溫州鐵投作為幸福軌道的控股人和發起人認購50%,餘下50%即43.94億元向社會融資。

 地方財政壓力顯著

  溫州市政府向民間資金大力度開放軌道交通建設項目的原因何在?

  根據《溫州市域鐵路網建設規劃(2012-2018)》及國傢發改委批復文件,2012-2018年,溫州規劃實施S1、S2、S3三條鐵路一期工程,線路總長140.7公裡,總投資432.3億元,建設周期長達6年,是溫州有史以來最大的投資項目。

  本報記者 周文天 陳瑩瑩 溫州報道

  溫州鐵投相關人士表示,為瞭多方籌措資金,計劃年內申請發行企業債以補充S1項目的資本金。據悉,溫州鐵投擬申請企業債一期發行額度20億元,爭取發行15億元。根據國傢發改委相關規定,發債企業近3年連續盈利、最近3年平均可分配凈利潤足以支付企業債券1年的利息。以溫州鐵投15億元的發行目標計算,2A級別企業債的發行利率約為7%,其近3年的平均凈利潤需達1億元,而溫州鐵投2010-2012年凈利潤合計約1.2億元,每年平均凈利潤僅0.4億元,距發行企業債的要求還差0.6億元。

  至於融資過程的具體操作,據該項目核心人士透露,先由部增貸二胎缺錢急用哪裡借錢分自然人出資註冊成立若幹個投資管理類企業,依次以"幸福軌道普通合夥制企業1號"、"幸福軌道普通合夥制企業2號"、"幸福軌道普通合夥制企業3號"等命名。"這麼做是為瞭規避《公司法》對股份公司股東不得超過200個的規定。"該人士稱,合夥企業算一名股東,而合夥企業的合夥人數量不受限制。



  據今年1月溫州市經濟建設規劃院和溫州鐵投聯合出具的《溫州市域鐵路S1一期建設工程土地及上蓋物業開發方案》(簡稱《S1一期方案》),運營期期初貸款77.72億元采取等額本金償還法,為確保在2024年前還清貸款,每年需償還10億元,需要11.9年的償還期。償債資金來源一是折舊攤銷,二是土地出讓凈收益。根據《S1一期方案》測算,在運行期15年內,需註入相當於156.2億元的土地開發凈收益的土地數量來彌補運行期虧損,這在溫州是一筆巨大的土地投入。公開資料顯示,去年溫州市區土地(含住宅和商業用地)出讓金為58億元,2011年為85.6億元。即使2011年和2012年全年土地出讓金全部"貢獻"出來,也不足以支付156.2億元的土地投入。

 業界熱議創新與風險

  城鎮化難題

  溫州當地媒體近日以"S1線邀你入夥"為題刊發報道稱,隨著溫州金融改革試點的持續推進,政府基礎設施項目正在向民間資本敞開大門,為市民手中的萬元級資本提供瞭一個出路。

  非股非債 溫州探路城軌民間融資

  業內人士提出,如果"幸福軌道"募資計劃滿一年後無法退出且無法支付利息,可能面臨合同無效的問題,隻能依賴政府信用。上海市華榮律師事務所律師許峰分析稱:"該計劃隻不過是通過合夥企業做瞭一個規避,是在規避當前針對公開發行的相關法律。"

  "關鍵還是有政府信用的影子。"許峰稱,溫州市財政建立的償付準備金不構成對投資者投資的擔保,合夥企業本身要求合夥人要共擔風險,投資者隻是入夥,而不是購買債券,一旦項目出現問題,政府如果不拿財政資金補足,投資者怎麼辦?"如果未來經濟形勢轉好,其他渠道的投資收益率提高,可能遠遠超過'幸福軌道'募資計劃的6%,屆時一旦出現大規模要求回購的情況,政府準備好瞭嗎?"

  上海市某政府官員表示:溫州的嘗試可能在法律層面還需要更多的論證,在資金保障方面需要更多的細化政策並落到紙面上。"總之,我們這裡不會輕易采2胎房貸利率二胎年息取這種融資方式。"

  S1線是溫州市軌道交通規劃線網中最重要的一條主幹線。根據融資方案,S1線增資擴股第一期於去年12月12日正式面向社會公眾募資,計劃募集15萬股,募集資額15億元。個人認購數量不低於1股,即認購金額不低於1萬元;企業認購數量不低於2000股,即認購金額不低於2000萬元。股份認購采用貨幣資金認購方式,上不封頂,固定收益,每年一付,稅後年收益率為6%。

  朱明出示的《溫州幸福軌道投資管理服務中心(普通合夥)投資人認購書》顯示,認購的"股權"一年內不得轉讓,滿一年可通過溫州股權運行中心轉讓。"我們中老年人投資就圖個安穩。"朱明說。與他有類似想法的人不在少數。公開消息顯示,在認購者中,中老年人占60%以上。認購首日吸引瞭大批市民,當天即辦理254筆,募集資金高達5829萬元。

  中國證券報記者聯系到一位"入夥"者朱明(化名),他出資30萬元購買瞭30份"股權"。朱明認為,這是一個利好溫州民眾的項目,有政府擔保,無風險,收益率也比銀行存款利率高。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/07432112833.shtml
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內容來自sina新聞

土融建融高雄湖內土融建融特警武警今起巡邏地鐵站 覆蓋重要站點早晚高峰

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-20/07374385708.shtml

  本報訊(通訊員徐嘉嘉 記者嶽源)今日起,武漢地鐵安保又將實施新舉措,特警、武警等警力將在早晚客流高峰時段新屋土地貸款進入輕軌、地鐵站,執行武裝巡邏。

  昨日,武漢警方透露,將建立軌道交通地上地下一體化聯勤聯動工作機制,整合地上地下信息資源,搭建一體化視頻、通信平臺,由軌道交通管理公安分局統籌安排,組織特警、武警武裝駐巡點,警務綜合服務站、屬地派出所將在巡邏時,進入臨近輕軌站、地鐵站點巡邏。

  今天起,在輕軌、地鐵早晚客流高峰時段,三大火車站、新榮村客運站、江漢路步行街、光谷廣場等12個重點區域,特警、武警將攜帶武器裝備,進入站內武裝巡邏。刑偵民警將攜帶警犬,在三大火車站、循禮門等7個客流量大的地鐵站開展巡查。輕軌、地鐵沿線的19個警務綜合服務站巡邏車靠近站點開展巡控。27個屬地公安派出所組織民警、協警及社區群幹力量在地鐵出入口疏導客流,維持秩序。

  此外,軌道交通管理公安分局、武漢地鐵集團及運營單位還將抽調機關人員進站上車巡查。

  據介紹,警務站、派出所民警抵達臨近輕軌、地鐵站時,將與軌道交通管理公安分局執勤民警對接,互相通報地面地下情況,分工巡防。
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  新房成交漲跌互現

  中心城區成交放緩

  全市房價保持平穩

  遠郊區縣成交867套,環比下降6%;成交面積9.1萬平方米,環比下降9%;成交均價為7226元/平方米,環比下降1%。

  在市內六區中,上周各行政區二手私產住宅成交量環比漲幅最大的區是河東區,成交套數為187套,環比上漲24.7%;降幅最大的區是河西區,成交套數為91套,環比下降10.8%。均價方面,市內六區均呈下降趨勢,其中和平區降幅最大,成交均價為16436元/平方米,環比下降6.5%。

  據相關統計數據顯示,上周天津市新建商品住宅共成交3050套,環比有所增長;成交面積31.3萬平方米,環比上升5%;套均面積103平方米;成交均價10056元/平方米,與之前持平。上周,全市新建商品住宅成交表現呈現"量升價平"的態勢。

  後市或將逐步放緩

  上周全市新建商品住宅成交量方面各有漲跌,其中東麗區上升最大,達66%;紅橋區次之,為44%。而在下滑區縣中,寧河縣降幅最大,達63%。

金九銀十收官市場逐漸走向平穩 新房市場量升價平

  根據數據顯示,截至上周末,2013年10月天津市二手私產住宅共成交6150套,與9月相比下降5%;成交面積50.6萬平方米,同比上漲35.3%;成交均價9073元/平方米,同比上漲4.5%。

內容來自sina新聞

  有業內人士表示,"金九銀十"已結束,全市二手私產住宅成交"量漲價跌",從反映市場活躍度的日均成交量來看,上周日均成交339套,環比前一周增加4.8%,市場成交量保持平穩回升的態勢。預計11月份市場成交量保持平穩,其價格也不會出現太大波動。

  從各區域來看,上周中心城區商品住宅共成交315套,環比下降10%;成交面積3.5萬平方米,環比下降12%;成交均價19511元/平方米,環比上升1%。

  成交價格方面也是各有漲跌,開發區上升最大,達15%,其次河東區,達9%。在下滑區域中,河西區最大,達6%。

  有業內專傢分析,新房成交表現呈現"量升價平"的態勢,主要因為近期開盤項目較多,加之月末部分項目集中簽約是導致本周"量升價平"的主要原因,預計下周市場成交可能有小幅回落。

  二手房"量漲價跌"

  市內六區均價下滑

  上周,天津市二手私產住宅共成交1697套,環比上漲4.8%;成交面積14萬平方米,環比上漲4.6%;套均面積82.4平方米;成交均價9003元/平方米,環比下降3.5%。

彰化田尾土地貸款  各區域來看,上周中心城區二建地貸款台中大甲建地貸款手私產住宅共成交709套,環比上漲1.7%,占全市成交總量的41.8%;成交面積5.6萬平方米,環比上漲3.1%,套均面積79.1平方米;成交均價11783元/平方米,環比下降3.9%。

  其他區縣方面,上周環城四區共成交368套,環比上漲4.8%;成交面積3.2萬平方米,環比上漲6.5%;成交均價7942元/平方米,環比下降2.6%。濱海新區共成交355套,環比上漲2%;成交面積2.7萬平方米,環比下降4.4%;成交均價7672元/平方米,環比下降1%;遠郊區縣共成交265套,環比上漲18.3%;成交面積2.5萬平方米,環比上漲18.7%;成交均價為5511元/平方米,環比上漲0.2%。

  上周環城四區成交1350套,環比上升29%;成交面積13.5萬平方米,環比上升25%;成交均價9553元/平方米,環比上升1%。

  濱海新區成交518套,環比下滑1%;成交面積5.2萬平方米,環比上升1%;成交均價9886元/平方米,環比上升7%。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-08/08222486155.shtml
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  傅 晨

  二、農民分化和市民化背景下農村土地制度凸顯的產權缺陷

  我國農村土地屬於農民集體所有(除法律規定屬於國傢的以外),一個集體的全體成員共同擁有土鳳凰貸款地的所有權。改革開放後,農村實行傢庭承包制。農村土地產權安排以所有權和承包經營權"兩權分離"為特征,農民共同擁有土地的所有權,由農村集體經濟組織代表成員行使,農民個人擁有土地的承包經營權,包括承包權、占有權、使用權、收益權和流轉權。黨的十八屆三中全會提出"賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能",這一提法賦予農民對承包經營權進行抵押和擔保的權能。農村土地制度的產權安排明晰瞭農民的土地權利,確立瞭農業傢庭經營的基礎地位和農民的經營主體地位,調動瞭農民的生產積極性,推動瞭農業和農村的發展。實踐證明,"以傢庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制,是適應社會主義市場經濟體制、符合農業生產特點的農村基本經營制度,是黨的農村政策的基石,必須毫不動搖地堅持"。

  三、農業轉移人口市民化背景下農村土地制度創新的焦點

  現行農村土地產權制度的基本框架形成於上世紀80年代。農村人多地少,改革初期農村勞動力基本務農,農村土地制度創新產權設計的一個重要前提是土地對農民的生活和生產保障功能非常重要。所有權和承包經營權"兩權分離"的產權設計滿足瞭農民"人人有田耕,自己當老板"的產權訴求,實現瞭公平與效率兼顧,受到農民歡迎。

  一、現行農村土地制度的產權結構和基本優點

  土地是農民的重要財富,在經濟發展的不同時期,土地對農民的功能多樣性和重要性不同。在傳統農業社會,農民務農,土地是農民全部生計的來源,土地的生活和生產保障功能十分重要。在工業化和城市化進程中,農民發生瞭分化,土地的生活和生產保障功能重要性下降,土地的財產功能重要性上升。在農民分化背景下,土地對農民的功能多樣性和重要性發生瞭變化,農民的土地產權訴求發生瞭變化。農村土地制度必須適時創新,才能反映分化農民的土地產權訴求變化,發揮土地功能的多樣性,保護分化農民的土地權益,促進經濟社會發展。

  在工業化和城市化進程中,大量農業剩餘勞動力轉移進城務工經商,農民分化為非農農民、務農農民和兼業農民三種基本類型。非農化程度越高,市民化意願越強烈。在國外市場經濟國傢,農業人口轉移與市民化同步。在我國,由於城鄉二元結構及其改革滯後,農業剩餘勞動力轉移進城不具有城市居民的經濟社會權利,處於"半城市化"狀態,農業人口轉移與市民化不同步。黨的十八屆三中全會南崁房屋二胎提出"推進農業轉移人口市民化,逐步把符合條件的農業轉移人口轉為城鎮居民"。有序推進農業轉移人口市民化,是當前和今後一個時期我國經濟社會發展的一項重要工作。

  在農民分化和市民化背景下,農村土地制度凸顯的產權缺陷是農民沒有退出權。所謂退出權,即農民退出農村集體和土地,有權獲得經濟補償。現行農村土地制度規定,"承包期內,承包方全傢遷入小城鎮落戶的,應當按照承包方的意願,保留其土地承包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。承包期內,承包方全傢遷入設區的市,轉為非農業戶口的,應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的,發包方可以收回承包的耕地和草地。承包期內,承包方交回承包地或者發包方依法收回承包地時,承包方對其在承包地上投入而提高土地生產能力的,有權獲得相應的補償"(《中華人民共和國農村土地承包法》第26條)。根據這一規定,市民化農民落戶大中城市必須無償退出承包地,不能獲得經濟補償(土地投入除外),實質上是剝奪瞭他們的土地財產權利。

內容來自sina新聞

  農村土地制度必須適時創新,才能反映分化農民的土地產權訴求變化,發揮土地功能的多樣性,保護分化農民的土地權益,促進經濟社會發展。賦予農民"退出權"成為農業轉移人口市民化背景下農村土地制度創新的焦點。

  賦予農民"退出權",是農業轉移人口市民化背景下農村土地制度創新的焦點。一直以來,我國農村土地制度沒有賦予農民"退出權",這是因為,在相當長時期,農民不需要"退出權"。在計劃經濟年代,城鄉人口隔絕,農村勞動力務農,農民不需要"退出權"。改革初期,農村勞動力基本務農,農民也不需要"退出權"。隨著工業化和城市化發展,大量農業剩餘勞動力轉移進城務工經商,但是,由於城鄉二元制度改革滯後,農業剩餘勞動力進城隻能在城市打工掙錢,未能成為真正的城市人。如果進城農民的歸宿在農村,土地就是他們的最後保障,他們也就不需要"退出權"。然而,在當前農業轉移人口市民化的背景下,農民進城後將"一去不返"。這時,"退出權"就成為一個迫切的產權訴求,賦予農民"退出權"就成為農業轉移人口市民化背景下農村土地制度創新的焦點。

  作者系華南農業大學經濟管理學院農經系教授、博士生導師

農村土地制度創新焦點賦予農民 退出權

  (南方日報)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/08162806834.shtml
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??財富報告根據近500名全球頂尖私人銀行傢和理財顧問所完成的詳細調查發現,縱觀全球,37%的受訪者表示,他們的客戶2014年增加瞭物業於他們投資組合中的比重,而35%的受訪者預期這趨勢2015年仍將持續。在亞洲,22%的受訪者表示,他們的客戶2014年增加瞭物業於他們投資組合中的比重,27%的受訪者預期這趨勢於2015年仍將持續。不動產仍舊是重要的財富增值和保值工具,尤其是在全球流動性寬松的背景下。

??報告調查瞭全球97個國傢,合共108個城市,以探討這些國傢、地區和城市重要性和超級富豪人數的增長情況和投資態度。


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??超級富豪們都在買什麼?

??超級富豪們正在間接和直接影響和改變全球物業的走勢。在限制超級富豪們買房的北京,在全球城市中的排名正在下降。2014年,國際豪宅指數100中有16個地點的豪宅價格取得雙位數的增長;而接近四成城市的豪宅價格則下跌或維持不變。房價升幅之前排名在前十位的北京,去年跌至第63位,價格降幅為0.5%

??另一個重要趨勢則是,2014約四分一的商業物業成交涉及私人投資者,未來將會有更多私人資金流入有增值能力的資產市場。雖然超高資產凈值人士的大部分物業投資仍然在自己的國傢,但調查中絕大部分地點的富豪均逐步增加他們投資海外物業的金額。投資會擴展到倫敦、紐約和悉尼這些門戶城市以外的海外城市。

??新西蘭一位中國新移民對21世紀經濟報道記者說,有許多中國買傢近日在奧克蘭買房,尤其是在二手房拍賣市場上。中國買傢實力“強勁”,隻要有他們出現,房子就很難以低價成交。201419月,44%申請英國一線投資簽證計劃的申請者(309)均來自中國內地,中國買傢購買優質倫敦物業的數目繼續上升。

??住宅物業是最受歡迎的投資類別。84%的亞洲理財顧問表示其客戶對此類別更感興趣。寫字樓(68%)則是對亞洲投資者來說第二受歡迎的投資物業類型。平均來說,中國和香港的超高資產凈值人士平均每人擁有4.7個和4.6個住宅物業,膺全球首兩位,較全球平均3個的數目為高。

??萊坊全球住宅研究部主管LiamBailey分析道:“中國內地在投資需求增長方面有著巨大的潛力,但大量私人財富尚未在全球進行多元化的投資,因其財富流出受到外匯管制的阻礙。不過,大傢普遍認為,隨著時間的推移,對退休金投資甚至中國公民直接投資的限制將會放寬,更多的資金將投資到海外。”

內容來自sina新聞新竹機車借款二胎年息

??一個有意思的趨勢是,亞洲超高凈值人士對於酒莊的需求十分殷切,受訪者表示其客戶中,有40%中國內地客戶、房屋貸款率利最低銀行201443%臺灣客戶和31%馬來西亞客戶對這些資產的興趣在不斷升溫。

??萊坊董事及北京研究及咨詢部主管孫文靜表示:“北京豪宅市場在2014年面臨價格不斷攀升、高存量以及銷售周期長的問題。高地價及開發商因力求豪宅品質而在建材和室內裝修材料方面投入過多開發成本,使得豪宅價格不斷攀升;而政府的‘限高令’價格政策,使得原本計劃在2014年入市的豪宅項目擱置,致使豪宅市場存量加大。此外,由於政府的反腐倡廉力度日益加大,以及由於經濟放緩造成的能源、制造業、進出口、期貨行業不景氣等原因使,傳統豪宅購買高凈值人群購買力明顯下降,造成豪宅銷售周期加長。

??但北京依舊是重要的投資目的地之一。根據財富報告估算,以身價十億的富豪數目來算,中國目前排名第二位,緊隨美國。直至2014年,全球20個擁有最多十億級富豪的城市中,有10個城市位於亞洲,北京擁有其中的37位十億級富豪,居第三名。上述報告預測,10年後,中國的十億級富豪數目將增加154名,為全球同類富豪數目增長最多的國傢。

??中國的高資產凈值人士移民,正在對全球豪宅市場產生重大影響。報告顯示,過去10年,中國幾乎是財富外流最多的國傢。據估計,2003年至2013年期間,中國有76200名百萬富翁移民海外或取得其他國傢的國籍。他們成為歐洲的一股重要力量,並在亞太區各移民計劃中占重要比例,例如約90%的澳洲重要投資者簽證的申請者來自中國。2014年,投資澳大利西亞、新西蘭豪宅物業的回報強勁,奧克蘭、悉尼和墨爾本分別在萊坊的國際豪宅指數實現12.1%11.0%8.5%的按年增幅。

??全球而言,傢族企業繼承成為富豪們最擔心的問題。有85%的受訪者表示其客戶擔心將傢庭財富傳承給下一代。平均而言,不到半數的受訪者(49%)表示他們的客戶擔心中國經濟放緩的風險(這個數字不出意外地在亞洲區的上升超過70%,而鄰近的澳大利亞也超過67%)

??根據獨立房地產顧問機構萊坊聯同中銀國際近日發佈的2015年《財富報告》顯示,超高資產凈值人士(即扣除自住物業後,資產凈值在三千萬美元或以上的人士)愈來愈註重將物業視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產凈值人士而言,物業在他們的投資組合中平均占38%。而對於新一代超高凈值人士來說,房地產的吸引力並沒有減退,有45%的受訪者表示,年輕一代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。

超級富豪們都在買什麼:房地產吸引力並未減退



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/07565981573220867031568.shtml

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??在網上競價環節,地塊共計收到瞭5次網上有效報價。而在拍賣現場,則吸引瞭華潤首開平安聯合體、龍湖天恒聯合體、金融街首創聯合體、萬科、住總保利聯合體等多傢知名房企。

??資料顯示,白盆窯地塊位於中關村科技園區豐臺園的核心位置,周邊環繞航天海鷹產業園、總部基地等產業園區,是豐臺區產業和企業的聚焦區。同時,近年來四環沿線少有新項目入市,住宅產品更為稀缺,北京西南版塊因此廣受房企關註,樓面價屢創新高。

??亢亞娟預測,2015年土地市場將在2014年基礎上有所復蘇,全國20個典型城市經營性土地成交量將達到8%左右的增幅,但不同區域分化將更加明顯。

??1月份前7天,北京土地市場已經完成5宗經營性用地的成交,土地出讓金總額達179.3億元。其中,與華潤相關的聯合體(華潤首開深聯新、華潤招商局深聯新和致昌)已經先後三度出手,涉及的總金額達173.15億元。

??競 爭 一線城市土地市場持續火爆

??根據德佑方面的監測數據,與2013年相比,2014年上海住宅類用地在價格分佈方面變化明顯,“單價3萬元以上的高價土地大幅增加,由前一年的2幅大幅增加到11幅。在這11幅地塊中,前灘的熱門地塊占到瞭5幅,而其他地塊則來自於黃浦、閘北大寧、楊浦東外灘等市區區域”。

??上海易居房地產研究院1月6日發佈瞭《2014年典型城市新建商品住宅成交報告》。報告指出,在2014年上半年市場成交量持續低迷的情況下,下半年開始,樓市呈現瞭復蘇態勢,且在12月份各城市實現瞭沖刺,進而使得2014年樓市成交呈現明顯的翹尾現象。

??亞豪機構市場總監郭毅表示,“如此大的體量此前較為少見,近3年隻有6宗規劃建面超過40萬平方米的地塊出讓。”因此,競拍之前業內曾預計地塊最後的成交總價將突破80億元。

??張大偉指出,這5宗地塊溢價率都處於高位,相比2014年有不同程度的上漲,單價、總價地王也再次出現。不僅如此,北京國土局目前仍有12宗地塊掛牌待售,其中有8宗將在1月出讓。張大偉表示,“這8宗地塊,其中有6宗掛牌的起價合計63.23億元,預計整體出讓金額將突破100億元,1月份土地出讓金累計收入有望突破300億元”。


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??7日下午,在現場競價環節,經過57輪的激烈爭奪,該地塊最終被華潤聯合體以86.25億元總價競得,溢價率達到22%。而這一總價也打破瞭由西城區華嘉胡同地塊於2014年8月份創造的74.6億元的總價紀錄,白盆窯地塊成為北京土地市場新的總價地王。

??《經濟參考報》記者瞭解到,白盆窯地塊在掛牌伊始便受到業內廣泛關註。根據出讓公告信息,該地塊創下2014年以來北京土地市場多項紀錄。首先,建築規模達到瞭41.87萬平方米,為2014年以來面積最大地塊;其次,其起拍價達到70.7億元,為2014年起拍價最高;此外,該地塊將配建最貴自住型商品房,銷售單價為29000元/平方米。

??偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者,從7日土地市場拍賣情況看,在經過瞭2014年四季度利好不斷的刺激和市場成交復蘇勢頭顯現之後,房企對於土地市場的熱情有所升溫,中小房企出手即是一種信號。

??億翰智庫房地產行業研究員魏峰告訴《經濟參考報》記者,2014年上海土地市場高價土地接連出現。例如,麗豐控股拍得的盧灣濱江五裡橋街道地塊,單價接近6萬元,一度是單價地王;而中民投248.50億元競得的董傢渡地塊也成為總價地王。

??易居研究員亢亞娟進認為,2014年全國土地市場從成交價格來看,“以上升為主,主要是由一線城市帶動,一線城市土地資源稀缺,且房價堅挺,對企業具有很強的吸引力,激烈的競爭下必然導致高價地出現”。

??近日,華遠地產原董事長任志強也感嘆道,“北京土地市場開門大吉,土地樓面價五萬多似乎將是常態,溢價50%以上也是常態。”

??在樓市下行探底並在2014年底出現一絲暖意背景下,一線城市土地市場也表現出火爆態勢,尤其是近兩個月來,高價地塊頻出。業內分析預測,2015年土地市場可能進一步復蘇,但這種行情是否能傳遞到樓市還有待觀察。

??地 王 北京誕生新科總價地王

??事實上,近兩個月一線城市土地市場行情高漲,甚至在整個2014年一直領先全國。 2014年12月24日,上海市公開出讓12塊土地,其中有5塊住宅用地。當日拍賣中,浦東新區一宗地塊以6.58萬元的單價被格力地產競得,該地塊成為上海土地市場新的單價地王。

??1月7日,北京土地市場出讓三宗地塊,其中豐臺區花鄉白盆窯地塊以86.25億元總價創下歷史紀錄,成為新科總價地王。

??德佑地產市場研究部監控的數據同樣顯示,上海土地市場優質住宅類用地的價格在2014年度居高不下,總價和單價地王紀錄被分別刷新。在市場不景氣的情況下,住宅類用地由於其未來的盈利更有保障而保持瞭相對穩定。

??中原地產首席分析師張大偉告訴《經濟參考報》記者,“白盆窯地塊在北京單個地塊成交額上突破歷史紀錄,也是住宅類的最大單體成交地塊,毫無疑問是住宅類的地王地塊。”

??“2014年上海全市住宅類用地的平均起拍樓板價高達9354元/平方米,環比大漲近五成。”德佑地產分析師趙葆根告訴記者,2014年上海住宅類用地市場中出現瞭兩幅總價百億以上的地王,除瞭總價248.50億元的董傢渡地王,方興地產以101億元奪得的大寧路街道325街坊地塊也是大寧板塊前所未有的高總價地塊。

??值得一提的是,2014全國土地市場總價、單價排行榜中,幾乎被一線城市大包大攬。尤其是單價榜單中,京滬兩地總攬前十,地塊價格均超過3.5萬元/平方米。

??從近日的土地市場行情來看,張大偉告訴《經濟參考報》記者,“樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市的新常態,房企拿地全面回歸一線城市,‘面粉貴過面包’現象再現”。

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內容來自sina新聞

北京新地王效應待觀察 一線城市土地市場持續火爆

??業界普遍認為,土地市場與樓市互相影響,地市的火爆往往來自於對未來樓市的樂觀預期。2015年地方政府為瞭刺激樓市需求,有望繼續在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面出臺相關措施。

??不過,土地市場的火爆,尤其是地王效應能否傳遞到樓市有待觀察。業內人士指出,北京歷史上的多個地王項目在樓市低迷時期,一度成為燙手山芋。其他城市也不乏地王難產最終被迫轉手,甚至被當地政府收回的先例。

??在張大偉看來,以白盆窯地王為例,地塊限價部分合計為28.59萬平米,剩餘的可定價部分隻有13.27萬平米(包括一部分基礎教育用地)。而該地區在售的商品房以京投銀泰萬科·西華府為例,目前的銷售均價在4.1萬元左右,區域內商品房平均售價也在4-5萬元左右。由此綜合計算後,該項目利潤空間有限。

??張大偉進一步認為,當前實力房企拿地佈局普遍選擇回歸一線城市,未來拿地競爭將更加激烈。“房企紮堆一二線城市,在推高地價的同時也在醞釀風險”。不過,他同時表示,相比三四線城市,一二線市場的風險要低很多。



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-08/09245958764848392487001.shtml

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一些地方政府開始啟動第三波救市,中央層面的政策也在給樓市吃定心丸。但政策對供需改善的效果有限,對房貸利率怎麼算公式二胎年息於市場競爭的殘酷,房企心照不宣。大佬們隻好“折

內容來自sina新聞

??央廣網財經2月7日消息(記者初日)各地來自地產的財政收入明顯下降,今年伊始就能明顯看出

??在救市上,地方政府可謂不遺餘力,從補購房者到補開發商,該用的招都用瞭。進入新年,已有紹興市、廈門市、資陽市等出臺救市新政,紹興的購房稅收補貼;廈門全面取消限購;資陽對居民購房予以獎勵。

??不過,某知名房企負責營銷的馬經理認為,房企轉型萬變不離其宗,沒有脫離地產主題,隻是更加註重產業鏈延伸和服務。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2015-02-08/08475969989653850544969.shtml

??我采訪中也有這個疑問,一些房企老總說,這些利好政策更多是出於對宏觀經濟的考慮,並不是為地產服務。他們還是憂心忡忡,認為2015年對地產行業來講還是一個寒冬期。



兩大線上巨頭結盟,今年還將橄欖枝拋向蘇寧雲商,向電商轉型。SOHO中國則從商業地產轉向短租辦公室,2月已有兩傢SOHO

??去年幾乎倒下的綠城,今年佳兆業再遭“分食”,來不及為昔日的對手哀嘆,所有房企都在為自己的未來打拼。大傢心照不宣的是:變,不一定活,但不變,就是等死。

??馬經理:轉型也是以地產為主,完全轉型以後沒人做地產瞭,你信嗎?隻是為瞭提升產品,以後競爭越來越激烈,你的服務,你的產品品質,大傢都在往這個方向發展,來競爭。

??同時,中央層面也為地方提供政策便利。住建部喊話以租代售去庫存,部長陳政高說,“房地產庫存高企的三四線城市,棚改再蓋新樓進行整體安置已經沒必要。”

??萬科北京區域首席執行官毛大慶說,人口紅利拐點、城鎮化降速以及社會總庫存難解決是中國房地產無法避免的三大問題,供求關系非政策所能扭轉。

??房地產從黃金時代到白銀時代,逝去的不僅僅是高額利潤,全行業和諧共生的局面也一去不返。證大集團退出房地產市場,佳兆業宣佈出售旗下4個項目公司。

??而關於房價,決定房價的因素就是供求關系,各地政府一般是用較低的價格,采購那部分已經多出屏東長治建地貸款來的房源,比如福州是八五折回購商品房。加上庫存比較多,房子並不會一下就變緊俏瞭,業內比較一致的觀點是價格會企穩。

??這樣的市場形勢,中小房企最痛苦。陽光100地產在遼寧沈陽新開發的社區主打O2O在線生活,業主通過手機APP一點,可以輕松實現叫醒、送餐、物流、資產管理等多項服務。陽光100副總裁范小沖說,從增量時代,到存量時代,房企不得不主動變革。

??范小沖:發現新的需求,通過服務,通過互聯網O2O平臺,支持分散、碎片化的需求,創造的價值更高。

??幾傢標桿房企更敢“折騰”。萬科不僅謀求轉型,佈局海外,還關註機器人產業,老齡化社會,機器人進入社區服務不是幻想。萬達不滿足和百度、騰訊

??諸國平:並不完全是為瞭解決市場存量問題,這種籌集(房源)方式可以減少社會矛盾,盡可能中低收入傢庭不要住在一個小區,完全有條件通過市場分散解決他們的問題。

??主持人:地方政府為什麼要救市?民眾多少有點反感,認為救市會推高房價,你怎麼看?

救市政策托不住地產 房企不得不創新求生

??主持人:這幾天央行降準為樓市又添瞭一個大利好。房企老總們為什麼還冒風險要折騰啊?



??其實救市的原因很簡單,去年房地產市場成交量、價格、投資悉數下滑,地方財政在仍難脫離土地財政的體系下,也受到牽連。寧波市市長盧子躍年初在市政協的會議上坦言,寧波企業遇到的三大風險之一就是房地產風險。

騰”,求新求變,以求生存。各地在怎麼救市?房企又在如何變革?

??政策一出,寧波、福州率先響應,安徽、江蘇、遼寧等6個省市也在試點政府回購商品房。寧波市住建委副主任諸國平認為,這麼做的好處,一是去庫存,二是有助於棚改拆遷居民更好融入城市生活。

??盧子躍:2014年我們房地產價格每平米下降平均1200-1300元,你原來的廠房土地可以到銀行貸款一千萬,現在最多貸700萬。政府層面來說,寧波稅收27%-30%來自房地產。

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首付比例降低利好新房市場 今年房價必漲

??新浪房產訊 (編輯 李征南)二套房貸款政策松綁,營業稅“五改二”,三月的最後一周迎來多重樓市政策。“央行降低二套房貸款最低首付比例至四成”,“個人將購買2年以上(含2年)普通住房對外銷售,免征營業稅”,這些政策將會對市場造成什麼影響?

??振業地產李振宇:首付比例降低利好新房市場 今年房價必漲

??今天地產股大漲,跟這兩個政策有必然關系。作為購房者來說,降低首付比例和營業稅五改二絕對是大大的利好。二套房貸款最低首付比例降至四成,購房門檻降低,而“五改二”將釋放出大量手房,可能短期會對新房成交造成一定擠壓,但是現在的市場環境是大多數傢庭賣掉老房子才買得起新房子,所以對新房市場的擠壓影響不會很大,反而有利於新房銷售。多重利好政策,今年房價一定會漲

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-30/18055988249499980838467.shtml

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衣錦還沈七成網友有買房意願 半數認為房價會降

內容來自sina新聞

??回沈置業,最受受訪網友關註的區域是渾南新區,占比達到瞭25%,渾南新區的新建項目較多,開發樓盤體量也較大,加之近年來商業配套的逐漸發展,也成為瞭;其次分別是沈河區和鐵西區,占比16.7%,並列第二位。

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  • 衣錦還沈:七成網友有買房意願
  • 衣錦還沈:七成網友有買房意願(1)


七成網友有買房意願

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/17025968302287490434260.shtml

圖為 調查結果

??新浪樂居調查顯示,截止目前,79.2%的被訪網友2015年有在沈陽置業的打算。8.3%的網友表示沒有回沈置業的打算,而12.5%的網友表示,要觀望後再決定。



??新浪樂居訊(編輯 高品一)爆竹聲中一歲除,春風送暖入屠蘇。又到瞭一年辭舊迎新,遊子歸傢之時,在外拼搏瞭一年,面對越來越高的房價,擁擠的上班路,“回傢置業”也在這個時候被頻繁提起。與此同時,越來越多的“沈漂”選擇在這裡紮根,築起自己的溫馨小傢……

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??在調查中,54.2%的受訪者表示,如果回沈置業,總房款50萬元以下最接近自己的心理價位;總房款50-80萬元占比為20.8%,總房款100萬元以上占比為16.7%,80-100萬元占比為8.3%。沈陽目前的房地產市場仍舊以剛需和剛改為主,足以滿足購房者的需求。



??相較於一線城市越來越高的房價,2014年沈陽房地產市場在平穩過渡,營銷花樣百出,房價也在合理的范圍之內。又到年關,要不要“回傢置業”也成瞭大傢最關註的話題之一,沈陽新浪樂居獨傢線上調查,為您呈現2015回沈置業報告。



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  "它(事業合夥人)面向未來,並不解決萬科眼前的問題,而是解決萬科未來10年的問題。"萬科有關人士說。

  萬科擬推行合夥人制度,還有另一重擔憂:即害怕公司控制權的旁落。

  但作為一傢股權高度分散的公司,萬科管理層也需時時面對外部奪權的威脅:股權的高度分散導致公司極易被舉牌或被惡意收購。

  經理人進化:向合夥人靠近

  這一制度反映瞭馬雲對管理層失去控制權的擔憂,而通過合夥人制度來掌控公司董事會的多數席位,意味著那些購買阿裡股票的散戶和機構投資人,都需要對阿裡管理層絕對的信任。

  控制權之爭:公眾公司的煩惱

  史上著名的君萬之爭20年後,萬科內部最近又重提舊事,警示未來。消息人士向21世紀經濟報道記者透露,近期不乏資本方對萬科A有舉牌甚至股權收購意圖。

  深圳(樓盤)一位資深投資者認為,目前來看,萬科的事業合夥人制度應該不是公司層面,而是項目層面的,按照當前中國公司法規定,萬科的股份有限責任公司變更為合夥制企業存在困難,除非公司退市;在項目層面,萬科正在推行的小股操盤、管理輸出與合夥制可以結合。

  鬱亮的解釋與此類似:"事業合夥人有四個特點:我們要掌握自己的命運;我們要形成背靠背的信任;我們要做大我們的事業;我們來分享我們的成就。"換言之,不是大換血或發股票,而是在原有職業經理人基礎上,身份角色的進化。

  萬科的進化,核心在制度。3月7日,萬借錢二胎年息借貸增貸轉貸科總裁鬱亮對記者闡述他的互聯網心得時,曾提到萬科在探討事業合夥人制度的可能性。

  在向多傢互聯網公司取經一番後,萬科正在進行一系列新十年的變革,其中在中和土地貸款制度層面探討事業合夥人制度,擬提升管理層、員工和公司的粘合度,防止"門口的野蠻人"闖入和公司控制權的旁落,同時也是萬科對自我的顛覆、進化。

  萬科建立事業合夥人制度或可以避免上述問題。以阿裡為例,阿裡的合夥人並不享有公司大部分股權,但可提名阿裡大多數的董事,是否通過委任,則由股東會投票表決。若股東否決合夥人提名董事人選,合夥人可再另行提名人選。

  3萬員工、77萬股東、180萬業主。"這傢企業不是傢族私產,也不是一座金字塔,它的進一步成長,必然是樂高式、阿米巴式的。"萬科內部人士說。

內容來自sina新聞

  萬科所說的合夥人到底是什麼樣的一種制度?接近萬科的觀察人士稱,萬科可能借鑒阿裡的經驗,賦予合夥人更多的公司事務決策權和董事會席位,而非目前單純的股權激勵。

  30年的萬科,踐行瞭一部職業經理人的發展史,管理層力量強大;與此同時,這傢股權高度分散的公眾公司又不斷面臨外部奪權的威脅。

  萬科成立瞭推進事業合夥人機制的部門,叫"試錯工作小組"," 可驗證、可復制的制度創新,肯定源自一線試錯。"萬科內部人士說,與行業對手相比,萬科一線公司有相當高的決策靈活度,並有同行羨慕不已的定價權,酷似春秋戰國諸侯。

  在3月份的萬科春季例會之後,一股"變身合夥人"的類似創業的氣氛,在萬科內部蔓延開來。

  "我們能不能把現在管理層和股東的打工與老板的關系,轉變為合夥人的關系?雙方能不能更加信任與被信任?"鬱亮說。

  萬科2013年年報顯示,萬科第一大股東為華潤股份有限公司,持股僅14.7%,而包括王石、鬱亮等高管在內的管理層持股總數,也不及萬科最大的個人股東劉元生。

  華潤入股萬科以來,一直以純財務投資者的身份出現,對萬科內部具體業務從未幹涉過。

萬科擬推事業合夥人制 10年造200個億萬富翁

  20年前,"君萬之爭"上演,以君安證券為首的幾個股東聯合"逼宮",企圖奪取公司控制權,幸虧當時君安陣營有人臨陣倒戈,又出現瞭老鼠倉,萬科這才挺過這關。

  21世紀經濟報道記者獲悉,近期有資本方想要舉牌萬科。另據鬱亮透露,近期已經有若幹傢機構直接和萬科"聯系"。

  公開資料顯示,合夥人制多出現在會計事務所、律師事務所、咨詢公司等獨立性較強的非上市公司。近年來,在互聯網公司更多地出現瞭合夥人制度。比如阿裡巴巴、小米等。阿裡合夥人的要求是,"在阿裡巴巴工作5年以上,具備優秀的領導能力,高度認同公司文化,並且對公司發展有積極性貢獻,願意為公司文化和使命傳承竭盡全力。"阿裡巴巴創始人馬雲說,"大部分公司在失去創始人文化以後,會迅速衰落蛻變成一傢平庸的商業公司。我們希望阿裡巴巴能走更遠。"

  這意味著,持有阿裡少量股權的管理層,可以以較少的實際持股比例,控制阿裡的多數董事會席位。

  "希望萬科第四個10年之後,可以培養出200個億萬富翁。"

  萬科提出的事業合夥人制也是出於這種考慮。從創始人王石引入華潤,自己變為專業的職業經理人開始,萬科就是一傢沒有實際控制人的公司,管理層對公司運營和決策享有絕對的話語權。其弱點則是,管理層持股極少,在董事會席位亦不多,與公司並無生死共存亡的關系,無法與"野蠻人"拼死到底;一旦公司控制權旁落,職業經理人和公司前景堪憂。

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內容來自sina新聞

人民日報批房貸捆綁搭售保險 銀行乘人之危濫設門檻

  住房貸款本是群眾安居"助力器",決不能在惜貸、設檻中變為"阻力器"。在法律與政策的框架內,穩健經營、服務群眾,商業銀行才能回歸金融本義,擔起社會責任的重托。



  房子選瞭、合同簽瞭、首付交瞭,卻意外接到通知,被要求購買一份1萬元的人身意外險,不買的話可能影響後期貸款辦理。這是鄭州一位市民購房時的遭遇。而這並非個例,一些商業銀行在發放房貸時,或者向客戶強賣金額不菲的保險、理財產品,或者誘使客戶花錢"購買"貸款。

  種種捆綁搭售的潛規則,無異於在國傢信貸政策之外,又自行設置瞭一道門檻。此舉無據無理,相反,屬於《合同法》明令禁止的"顯失公平、乘人之危"之舉,在事實上加重瞭剛需族的購房壓力。對此,監管部門該出手時要出手,依法依規問責處置。

  銀行敢於如此硬性搭售、"待價而沽",還因信貸資源的不合理配置,令房貸成瞭稀缺的香餑餑。去年底以來,多地銀行收緊房貸,首套房利率優惠早已難覓,個別甚至暫停瞭相關業務,人為制造"房貸荒"。這與"支持居民傢庭首套自住購房信貸需林口土地貸款求"的中央政策不相符合。對此,央行和銀監會日前要求,提高房貸審批效率,優先滿足首套房貸的正當需求。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-05-18/08552735529.shtml

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內容來自sina新聞

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-03-13/08135981939942740506210.shtml

樓市基調以穩為主 市場回暖漸成共識

??融360報告顯示,今年的政府工作報告與往年相比提出瞭“穩”,而支持自住性房時隔5年再次提出,可謂熱度不減,支持自住性房在2009年,2010年也有所提到。今年的政府工作報告延續瞭去年提出的“房地產持續健康發展”,這個關鍵詞是提出頻率最多的關鍵詞,從2007年提出以來,連續4年提出,並在2012年,2014年都有所提及。

??丁祖昱表示,兩會開完定調之後,中央政策出臺可能依然不會那麼快,但地方政策可能會紛紛出臺。“中央政策焦點實際就是信貸,我預計在4月中下旬出臺的可能性更大,關鍵在一季度經濟數據。”

??今年政府工作報告中明確提出,穩定住房消費,堅持分類指導,支持居民自住和改善性住房需求。

??“受春節假期影響,各房企、項目2月份銷售業績普遍一般,一季度的業績指標還得仰仗3月份。”易居中國執行總裁丁祖昱表示。根據歷年經驗,全國兩會期間是不會有具體政策出臺的,但兩會中會將全年經濟發展方向確定下來,特別是政府工作報告。3月份是承上啟下的備戰月份,3月市場承上啟下,關鍵就看政策走向。

??住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹8日說,支持居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導向。在今年全國兩會上,對於房地產限購是否會取消的問題,北京市相關負責人態度明確:“北京的限購政策絕不會調整。”

??信貸或進一步放松

??不過,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,貨幣政策方面的政策紅利盡管會出現,但是,並不意味著2015年沒有任何市場風險,也並不意味著房企的資金面會得到明顯改善,“寬貨幣,緊信貸”的貨幣政策特征將繼續影響2015年樓市。

??中原地產首席分析師張大偉分析稱,2015年政府工作報告對於房地產的表述方式用“支持促進”代替瞭“調控抑制”,再提穩定住房需求,後續的貨幣政策及樓市政策將成為今年政策面最大看點,樓市也將進一步回暖。

??張大偉認為,目前全國執行限購的城市隻有5個,其中以一線城市為主,直接取消的可能性很小,而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大,限購政策或有步驟調整。

??相比於政策未來的走勢,開發商更為務實,在傳統銷售淡季春節,一些項目已經開始搶跑2015年樓市,“今年春節我項目連市銷售,針對性推出瞭一些特惠房源,前期意向客戶表現非常踴躍,售樓處現場氣氛非常火爆,從年三十到大年初六,共計成交近30套房源,成交金額過億。”位於南四環的國韻村項目負責人向記者表示。同樣在春節期間,亦莊金茂悅項目也推出瞭特惠活動,從大年三十到初六的春節假期,戶型面積128平方米和167平方米的7套房源可以享受優惠。

??“穩”成關鍵詞

??除瞭直接的房地產政策,貨幣政策走向也成為業內關註焦點。2月28日,中國人民銀行宣佈下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。這一降息恰恰發生在兩會前夕,預示著相對寬松和溫和的貨幣政策環境的持續來臨。

??張大偉表示,降息對降低貸款融資成本起到瞭較為明顯的作用。而房地產投資對資金成本敏感度高,此次再度降息將在一定程度上有利於緩解房地產投資增速的持續下行。對於購房者而言,降息不僅僅意味著購房成本的降低,更是增加瞭入市信心,尤其是對於市場基本面較好的地區。

??支持改善

??購房時機顯現

??值得註意的是,2009年兩會提出“支持自主房購買”後,樓市一改2008年低迷之勢,2009年兩會後,房價開始走上一發不可收拾的暴漲之路。5年後,同樣在樓市低迷背景之下,經濟增速受影響,樓市是否會再度迎來暖春?融360認為,對於剛需、改善人群來說,當前是一個較好購房時機,特別是一線城市,房價企穩可期。

??以今年春節熱銷的國韻村為例,該項目位於舊宮中心區域緊鄰南四環,區域位置突出,目前價格在3萬多元/平方米,性價比突出。去年7月該項目一期開盤推出的80套房源,在短短兩個小時內即售罄,成為當時著名的“日光盤”。

??對於今年樓市走勢,國韻村項目負責人向記者表示,在過去一年多的時間裡,北京多區域地市走熱,如門頭溝新城、豐臺西局以及順義新城等區域接連出現瞭一批高價地,樓面價全接近3萬元/平方米,而就區域位置而言南四環的地理位置相對有優勢2胎房貸繳款年限利率多少免費諮詢試算,再結合項目本身的價格,可以說是北京四環板塊最具性價比的項目。項目作為國內首個奧運主題居住區受到瞭市場的充分認可。

??每年政府工作報告一直是各行各業重點關註的指示性文件,對於受政策影響明顯的房地產行業而言,全國兩會期間是不會有具體政策出臺的,但全國兩會中會將全年經濟發展方向確定下來,特別是政府工作報告。今年的政府工作報告提出分類指導,因地制宜,穩定住房消費等關鍵詞。業內人士表示,再提穩定住房需求,後續的貨幣政策及樓市政策將成為今年政策面最大看點,樓市也將進一步回暖。

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  北京暫未實施新政

  解讀: 鏈傢地產市場研究部首席分析師張旭認為,公積金貸款"認房認貸"、必須連續繳存12個月才能申請等規定,讓不少因工作變動而斷繳的職工無法正常使用公積金貸款,"如果繳存時間減半,申請公積金貸款的門檻將大大降低。"

  此外,文件要求各地住房公積金管理中心與房屋產權登記機構應盡快聯網,實現信息共享,簡化貸款辦理程序,縮短貸款辦理周期。

  解讀:自2008年起,北京公積金貸款的最高額度調整為80萬元。當年北京市商品房均價約為1.2萬元/平方米,購90平方米住房約為108萬元。按首付款20%計算,貸80萬元基本能滿足市民的購房需求。但到2013年,北京二手房成交均價已達2.9萬元/平方米,80萬元已遠遠不夠。

  法制晚報訊 (記者 易朵)今天上午,《法制晚報》記者從接近住建部的人士處證實,住建部、財政部和央行近日聯合印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,要求各地放寬公積金貸款條件,今後職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款。同時實現異地互認、轉移接續,並取消四項收費。

  變化:推進公積金異地使用,實現異地互認、轉移接續。今後,在工作地繳存的公積金,可用於異地購房貸款。

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  馬上就訪

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  昨天,新華社、人民日報的官方微博相繼發佈消息稱,住建部、財政部、央行已聯合發文,將取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目,以減輕貸款職工負擔。

  對市民的問題,工作人員回應稱,上述首套房認定政策僅限商業貸款,目前北京的公積金貸款政策尚無變化。

  變化1:今後連續繳存6個月即可申請公積金貸款,現行的是須連續繳存12個月。

  變化:今後,將取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。

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  以擔保費為例,其收費標準為貸款額度的3‰,最低收費300元;而房屋評估費則按照評估價值的3‰收取,最低收費300元、最高1500元。按照貸款額80萬元計算,僅擔保費和評估費就需要3900元,取消中間收費項目將在一定程度上減輕貸款人的負擔。

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  張旭說,現在已有部分城市實現公積金異地貸款購房,但由於這項改革需要城市間相關管理部門的配合,預計短期內北京暫時不會放開異地貸款申請。

連繳半年 公積金可貸款

  取消多個收費項目車貸試算機二胎年息

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  解讀:個人購房者在辦理公積金貸款時,通常都要找代辦公司代辦相關手續,並繳納一定金額的代辦費用,此外還需要繳納保險費、公證費、擔保費及房屋評估費等多項費用。

內容來自sina新聞

  "文件已經發下去瞭,是內部文件。"該人士透露,住建部此次發文共包括三項重點內容,即放松貸款條件-連續繳存6個月即可申請公積金貸款、推進公積金異地貸款、實現異地互認、轉移接續,以及降低中間收費。

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  法晚記者上午從一名接近住建部的人士處獲悉,上述內容隻是文件的"冰山一角"。

  放松公積金貸款條件

  "不是說之前的貸款結清就能算首套嗎?"昨日,記者走訪位於方莊橋附近的北京住房公積金貸款中心,遇到四五名市民咨詢關於首套房認定的政策。

  解讀:該人士解釋說,以北京為例,目前,公積金隻能用於在北京買房貸款,今後這部分公積金在異地購房貸款時也可以使用。吳昊認為,這將對全國房地產市場的交易量起到促進作用。

  北京住房公積金管理中心相關負責人表示,目前還沒有獲得正式通知要求執行新政,也沒有開始研究相關落地政策。該負責人稱,一旦收到通知將盡快啟動研究相關政策,並盡快發佈。

  記者上午從北京住房公積金管理中心瞭解到,目前北京的公積金貸款的放款速度約在3個月左右。公積金額度上限為80萬,信用等級為3A級的申請人,首套可上浮至104萬;2A級的申請人,首屏東法拍撤回套可上浮至92萬。

  此外,公積金總貸款年限不能超過30年;貸款人年齡加貸款年限不超過70年;貸款年限加房齡,磚混結構的不超過47年,鋼混結構的不超過57年。文/記者 易朵

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-14/13552944329.shtml
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煙臺公積金未現 錢荒 二次貸款取消五年限制

  煙臺公積金資金充足

  盡管如此,目前許多市民還是習慣在10月、11月提取公積金。市住房公積金管理中心有關人士表示,針對10月、11月份提取業務高峰期,中心辦事大廳已及時增設提取業務窗口,審核、提取窗口分離變更為審提一站式服務,縮短業務辦理時間。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-10-17/100民間二胎金主風險02455561.shtml

  同時,對於一次性提取30人以上的單位,實行大戶預約的辦理方式,為職工提供更加快捷的提取服務。

  據悉,隻要具有穩定收入、按期償還貸款本息能力的市民,在連續足額繳存住房公積金一年以上,並且累計間斷不超過三個月,便可申請住房公積金貸款。

  公積金資金的充足,也充分滿足市民的日常需求。截至三季度末,煙臺住房公積金管理中心已經為全市9445戶職工發放瞭個人住房貸款,同比增加4143戶,增長78%,累計發放6.7萬戶;當年發放貸款金額20.9億元,同比增加9.9億元,增長91%。累計發放122.9億元,貸款餘額84.4億元。

  公積金二次貸款取消五年限制

  上海市住房公積金管理中心人士稱,今年上半年,上海市共歸集住房公積金和補充公積金299億元,但同期提取、住房貸款、保障性住房建設項目貸款這三項支出的金額分別達到179億元、334億元、34億元,支出合計幾乎是收入的一倍。

  除購買自住住房、償還住房貸款本息、離退休等市民可申請提取公積金賬戶餘額外,今年煙臺公積金又出臺瞭惠民新政策。即允許享受城鎮最低生活保障、患重大疾病造成傢庭生活困難和失業2年以上的這3類職工提取其住房公積金賬戶內的存儲餘額。

  正在大廳等待辦理業務的市民劉立新告訴記者,上半年,自己曾陪親戚來辦理過一次公積金貸款,人數與現在差不多。"前陣子我也買瞭一套新房,這就趕來辦貸款手續,還沒聽說公積金不給貸款的情況。"他說,"倒是年底一些銀行收緊瞭房貸,利率的優惠折扣也取消瞭,不少人更要通過公積金貸款瞭。"

  多地公積金鬧"錢荒"

  公積金貸款提取已放寬至全年

  在申請公積金貸款時,如果市民是購買新建商品住房,需要與開發商簽訂合作協議的住房公積金管理機構提出申請;如果是購買二手房,則需要向購房所在地住房公積金管理機構提出申請。若是市中心六區職工購買二手房,則需要向繳存地住房公積金管理機構申請。

  同時,部分申請公積金提取的流程也有所調整。市住房公積金管理中心有關人士表示,如今市民在償還住房商業貸款本息提取住房公積金時,需要提供借款人在本次住房公積金提取時間段內的還款卡(本)交易明細對賬單,並加蓋銀行公章。而過去是需要提供"借款銀行出具的前12個月的還款明細表",並加蓋銀行公章。

  在償還貸款時,貸款期限為1年的,實行到期一次性還本付息,利隨本清;貸款期限在1年以上的,采取等額本息或等額本金還款方式,從貸款發生的次月由申請人按月償還,並且受委托銀行按月劃扣借款人貸款本息。

  此外,記者從市住房公積金管理中心瞭解到,煙臺已取消二次使用住房公積金貸款必須還清首次貸款5年的限制,使住房公積金更好地發揮職工的信貸支持作用。

  三類人群也可提取公積金賬戶餘額

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  據瞭解,截至三季度末,煙臺市今年共歸集住房公積金39.2億元,同比增加7.8億元,增長25%,累計歸集228.7億元,歸集餘額135.4億元。

  昨日,記者從煙臺市住房公積金管理中心瞭解到,盡管10月、11月是公積金提取的旺季,但目前煙臺公積金各項業務運轉平穩,符合條件的市民隻要備齊資料便可以申請到公積金。

  此外,一次性提前還清住房貸款的,住房公積金提取時限放寬至貸款結清的1年內辦理。

  昨日,記者在市住房公積金管理中心辦理大廳內看到,陸陸續續有市民趕來辦理業務,但整個現場秩序井然,人數與往常相比並沒有出現大幅增長,更沒有像一些城市出現擠提現象。

  每逢10月、11月,煙臺往往會進入公積金的提取旺季。市住房公積金管理中心有關人士表示,以往住房公積金貸款提取都是在每年10月、11月份集中辦理,隨著職工購房的大幅增加,煙臺已經取消瞭"償還住房貸款本息提取住房公積金的在每年10月、11月集中辦理"的限制。

  如今,煙臺市職工在正常還貸滿12個月後隨時辦理,即公積金貸款提取已經放寬到全年每個工作日均可辦理。不過如果職工符合多次提取住房公積金條件的,前後兩次提取時間應滿12個月。

  根據公積金貸款業務的相關規定,購買新建商品房的公積金貸款最高限額為30萬元,二手房為20萬元;貸款最長期限新建商品房為30年、二手房為20年。

  樓市在今年以來的持續回暖,也促使公積金貸款、提取需求呈現大幅增長的態勢,杭州、廣州、北京、上海等地甚至頻頻出現公積金緊張的狀況,部分城市甚至出現停貸、擠提的現象。

  市住房公積金管理中心有關人士表示,目前煙臺公積金各項業務運轉平穩,可以滿足職工的提取需求和合理的貸款需求,符合條件的市民隻要備齊相關資料便可以提出申請。

  由於全國各大城市樓市成交量不斷攀升,住房貸款和公積金貸款也呈快速增長狀態,杭州、廣州、青島、北京、上海等地頻現公積金貸款難,多個城市公積金出現緩貸甚至斷貸的現象,部分城市甚至出現瞭"擠提"。

內容來自sina新聞

  在江蘇,泰州、蘇州等多個地區已陸續收緊公積金貸款,或者是延長辦理周期,一些地區的公積金出現瞭年度"赤字"。

  "樓市火爆導致剛需恐慌性購房,在短時間內集中瞭大量的公積金貸款需求。"江蘇省社會科學院區域研究中心王樹華說。

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